به گزارش پرشین سازه، بازار مسکن در میانه رکود معاملاتی و رشد هزینه ساخت، بیش از هر زمان دیگری به دو متغیر حساس شده است: مسیر سیاست خارجی و تورم مصالح ساختمانی. جمعبندی گزارشهای منتشرشده و اظهارات فردین یزدانی، کارشناس بازار مسکن، نشان میدهد حتی در صورت کاهش تنشهای سیاسی، انتظار ریزش سریع قیمت مسکن با واقعیتهای فعلی بازار همخوان نیست.
مسئله اصلی این است که تورم مسکن در ماههای اخیر بیشتر از سمت تقاضا نیامده، بلکه از مسیر هزینه تولید و انتظارات تورمی به بازار منتقل شده است. در سمت تقاضا، خانوارهای مصرفی با ضعف جدی قدرت خرید روبهرو هستند و تقاضای سرمایهای نیز به دلیل ریسکهای سیاسی، نقدشوندگی پایین ملک و نااطمینانی اقتصادی با احتیاط حرکت میکند.
چرا بازار مسکن هنوز در رکود تورمی است؟
یزدانی وضعیت فعلی بازار را «رکود تورمی» توصیف کرده است؛ وضعیتی که در آن حجم معاملات پایین میماند، اما قیمتها به دلیل افزایش هزینه ساخت و فشارهای تورمی بهسادگی تعدیل نمیشوند. به گفته او، تقاضای مصرفی توان مالی کافی ندارد و تقاضای سرمایهای نیز به دلیل ریسکهای مختلف، حضور پررنگی در بازار ندارد.
این تصویر برای فعالان بازار ساختمان اهمیت عملی دارد؛ زیرا نشان میدهد رکود معاملات الزاماً به معنای کاهش قیمت تمامشده نیست. وقتی هزینه زمین، مصالح، دستمزد و ریسک سرمایهگذاری بالا بماند، سازنده حتی در بازار کممعامله نیز با فشار کاهش قیمت روبهرو نمیشود، بلکه ممکن است پروژههای جدید را به تعویق بیندازد.
تاثیر رشد ۱۳۰ درصدی مصالح بر قیمت خانه
مهمترین عدد مطرحشده در این گزارش، رشد حدود ۱۳۰ درصدی قیمت مصالح نسبت به اردیبهشت سال گذشته است. یزدانی گفته مصالح ساختمانی حدود یکسوم هزینه تمامشده را تشکیل میدهد و چنین رشدی میتواند اثری در حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد بر قیمت نهایی مسکن بگذارد؛ رقمی که به گفته او با شواهد معاملاتی نیز همخوانی دارد.
بر همین اساس، تحلیل «جاماندگی مسکن از سایر بازارها» زمانی قابل اتکا خواهد بود که نشانهای از رونق تقاضای سرمایهای دیده شود؛ در حالی که گزارشها چنین نشانهای را تأیید نمیکنند. در این روایت، افزایش اخیر قیمت بیشتر به هزینه تولید و انتظارات تورمی مربوط است، نه هجوم خریداران جدید به بازار.
سناریوی تفاهم موقت
در سناریوی تفاهم موقت، اثر اصلی میتواند کاهش بخشی از نااطمینانی و کنترل نسبی جریان تورمی، بهویژه در هزینهها باشد. با این حال، منابع مورد بررسی تأکید دارند که این وضعیت به معنی جهش معاملات نیست. بازار ممکن است به سمت ثبات نسبی یا رشد کمتر شاخص قیمت حرکت کند، اما قدرت خرید خانوار و ریسکهای باقیمانده اجازه رونق سریع را نمیدهد.
برای سازندگان، پیام این سناریو روشنتر است: اگر ثبات در نرخ ارز و انتظارات تورمی دوام داشته باشد، انگیزه برای ساخت مسکن میتواند بهتدریج تقویت شود. اما این تغییر بیشتر در بخش تولید و شروع پروژهها ظاهر میشود، نه الزاماً در معاملات فوری واحدهای آماده.
آیا توافق جامع مسیر متفاوتی میسازد؟
یزدانی احتمال توافق جامع در کوتاهمدت را پایین دانسته، اما توضیح داده که در صورت تحقق آن، رشد تجارت خارجی، افزایش ثبات و بهبود رشد اقتصادی میتواند پس از یک دوره یک تا دو ساله به تقویت تقاضای مصرفی و سرمایهای منجر شود. به بیان دیگر، اثر توافق جامع بر مسکن فوری نیست و با تأخیر از مسیر رشد اقتصادی و بازسازی اعتماد وارد بازار میشود.
در گزارشهای دیگر نیز تأکید شده که بازار مسکن برخلاف ارز و طلا واکنش کندتری به اخبار سیاسی دارد. دلیل آن روشن است: ملک نقدشوندگی پایینی دارد و بیشتر از خبرهای کوتاهمدت، به درآمد خانوار، نرخ تورم، شرایط اعتباری و امنیت سرمایهگذاری وابسته است. بنابراین حتی در سناریوی کاهش تنش، انتظار افت شدید قیمت مسکن پشتوانه محکمی ندارد.
سناریوی تشدید تنشها
در سناریوی تشدید تنشها، چشمانداز بازار محافظهکارانهتر میشود. در چنین شرایطی سرمایهگذاری مثبت در تولید مسکن شکل نمیگیرد و رکود معاملات ادامه خواهد یافت. این وضعیت میتواند عرضه آینده را نیز تحت فشار بگذارد، زیرا سازندگان در فضای پرریسک تمایل کمتری به شروع پروژههای تازه دارند.
از زاویه بازار اجاره مسکن نیز کاهش تولید و تداوم ضعف خرید، میتواند فشار را به سمت تقاضای اجاره منتقل کند؛ هرچند در منابع ارائهشده عدد مستقلی درباره اجاره مطرح نشده است. جمعبندی پرشین سازه این است که خبرهای سیاسی میتوانند انتظارات را تعدیل کنند، اما تا زمانی که هزینه ساخت، تورم و قدرت خرید خانوار اصلاح نشود، بازار مسکن بیشتر به سمت رکود کمنوسان حرکت میکند تا کاهش ناگهانی قیمت.