به گزارش پرشین سازه، التهاب تازه در بازار مسکن تهران بار دیگر این پرسش را پیش روی فعالان بازار و سیاستگذاران گذاشته است که ریشه جهش قیمتها کجاست؛ توقف عرضه زمین دولتی یا نیروی عمیقتری که طی سالهای گذشته از مسیر رشد نقدینگی، قیمت داراییها را بالا برده است؟
بررسی منابع منتشرشده، بهویژه گزارش دنیای اقتصاد، نشان میدهد نسبت دادن جهش اخیر قیمت مسکن صرفا به توقف واگذاری زمین ۹۹ساله، تصویر کاملی از ماجرا ارائه نمیدهد. دادههای ۲۵ سال منتهی به پایان ۱۴۰۴ نشان میدهد متوسط رشد سالانه نقدینگی در ایران ۲۹.۵ درصد بوده و متوسط رشد سالانه قیمت مسکن نیز با فاصلهای اندک، ۲۸.۵ درصد ثبت شده است؛ نسبتی که نقش نقدینگی را در روند بلندمدت بازار ملک برجسته میکند.
چرا بازار مسکن دوباره ملتهب شد؟
در دو ماه ابتدایی سال، دستکم در سطح قیمتهای پیشنهادی فروشندگان آپارتمان در تهران، بازار با جهش محسوس روبهرو شد. طبق دادههای منتشرشده، قیمت پیشنهادی فروشندهها در فروردین رشد ماهانه ۱۷ درصدی و در اردیبهشت رشد ۲۱.۵ درصدی را تجربه کرد. با این حال، میانگین قیمت قطعی معاملاتی که در میانه بهار گزارش شده، مترمربعی ۱۵۷ میلیون تومان بوده؛ یعنی ۲۷ درصد پایینتر از میانگین قیمت پیشنهادی ۱۹۹ میلیون تومانی.
این فاصله میان قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی نشان میدهد التهاب فعلی بیش از آنکه صرفا از معاملات نهایی خوانده شود، در ویترین عرضه فایلهای فروش دیده شده است. با این حال همین ویترین، انتظارات خریداران و فروشندگان را شکل میدهد و میتواند بر رفتار آینده بازار اثر بگذارد.
تاثیر نقدینگی در قیمت خانه
بر اساس گزارشهای منتشرشده، رشد نقدینگی نیروی بنیادین تورم بلندمدت در اقتصاد ایران بوده و مسکن نیز به دلیل نقش سنتی خود در حفظ ارزش دارایی، از این روند جدا نیست. البته مسیر قیمت ملک همیشه همپای نقدینگی حرکت نکرده و در برخی مقاطع از آن عقب مانده یا جلو زده است.
پنج عامل میتوانند این فاصلههای کوتاهمدت را توضیح دهند: چرخههای رکود و رونق معاملات مصرفی، رفتارهای سفتهبازانه، واکنش بازار به انتظارات تورمی و جهشهای ارزی، چشمانداز بازدهی بازارهای دارایی و تورم ساخت مسکن. در سالهای ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴، بازار ملک به دلیل شرایط پرریسک و رکود، ظرفیت جذب گسترده تقاضای سرمایهای را نداشت و به همین دلیل بخشی از اثر رشد نقدینگی در قیمتها فشرده شد.
انتظارات تورمی و بازارهای رقیب
در سال جاری، طبق روایت منابع، افزایش انتظارات تورمی و کمتحرکی برخی بازارهای سرمایهگذاری از جمله بورس، دوباره نگاه بخشی از سرمایهها را به سمت ملک برگرداند. همچنین جاماندگی نسبی بازار مسکن از بازدهی برخی داراییها در دو سال قبل، انگیزه تعدیل سبد دارایی از طلا و سکه به ملک را تقویت کرده است.
از سوی دیگر، رکوردزنی تورم ساخت در بهار امسال نیز به رشد قیمت تمامشده و فشار بر قیمت واحدهای نوساز منجر شده است. در گزارش دنیای اقتصاد آمده که فایلهای نوساز حدود ۱۹ تا ۲۰ درصد کل فایلهای فروش روزانه را تشکیل میدهند و متوسط قیمت آنها ۲۵ درصد بالاتر از میانگین کل فایلهاست؛ عاملی که میتواند به قیمتگذاری واحدهای چند سال ساخت نیز سرایت کند.
آیا زمین ۹۹ساله میتواند تورم مسکن را مهار کند؟
بخشی از سیاستگذاران، توقف واگذاری زمین ۹۹ساله را عامل جهش قیمتها میدانند و بازگشت به این مدل را راهی برای ثبات بازار معرفی میکنند. اما دادههای تاریخی چنین رابطه مستقیمی را تأیید نمیکند. در سالهای ۱۳۸۶ تا ۱۳۹۲، یعنی دوره اوج واگذاری زمین ۹۹ساله و اجرای مسکن مهر، متوسط رشد سالانه قیمت زمین در تهران ۳۸ درصد بود؛ در حالی که پیش از آن، متوسط رشد سالانه زمین ۲۵ درصد گزارش شده بود.
حتی در سالهای ۱۳۹۳ تا ۱۳۹۷ که واگذاری زمین ۹۹ساله به شکل دوره قبل ادامه نداشت، رشد سالانه قیمت زمین در تهران به ۱۸ درصد رسید. این مقایسه نشان میدهد زمین دولتی بهتنهایی نسخه مهار تورم مسکن نیست؛ بهویژه وقتی هزینه آمادهسازی زمین و ضعف خدمات سکونتی در بسیاری از پروژههای پیرامونی نیز به هزینه واقعی خانوار اضافه میشود.
جمعبندی
برای فعالان بازار مسکن و ساختوساز، پیام اصلی این بررسی آن است که سیاست زمین بدون کنترل نقدینگی و بدون مهار انتظارات تورمی، نمیتواند به تنهایی آرامش پایدار ایجاد کند. در شهرهایی که امکان بارگذاری در محدوده موجود وجود دارد، توجه به ظرفیت بافت فرسوده میتواند از توسعه پرهزینه و کمخدمت در بیرون شهرها کارآمدتر باشد.
در نهایت، جمعبندی منابع این است که متهم اصلی جهشهای دورهای بازار مسکن را باید در رشد نقدینگی و سپس در انتظارات تورمی، رفتار سرمایهای و تورم ساخت جستوجو کرد. زمین ۹۹ساله ممکن است در برخی شهرها و برای پاسخ به تقاضای واقعی ابزار مکمل باشد، اما شواهد ارائهشده آن را درمان قطعی تورم ملک نشان نمیدهد.
