به گزارش پرشین سازه، سمانه محرمی نمینی، نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک، معتقد است پلتفرمهای خانهیاب اگر بر پایه دادههای واقعی و کارشناسیشده فعالیت کنند، میتوانند به شفافیت بازار کمک کنند؛ اما در نبود نظارت مؤثر، همین ابزارها ممکن است به محلی برای قیمتسازی و انتشار نرخهای غیرمنطبق با واقعیت معاملات تبدیل شوند.
چرا آگهیهای آنلاین بر قیمت مسکن اثر میگذارند؟
بر اساس اظهارات این مقام صنفی، مشکل اصلی از جایی آغاز میشود که برخی مالکان یا سازندگان، قیمت پیشنهادی ملک خود را نه بر اساس معامله قطعی و ارزیابی کارشناسی، بلکه با مقایسه آگهیهای مشابه تعیین میکنند. در چنین وضعی، یک عدد پیشنهادی میتواند به مبنای مقایسه دیگران تبدیل شود؛ حتی اگر پشتوانه معاملاتی مشخصی نداشته باشد.
این روند برای خریداران و فروشندگان نیز پیامد مستقیم دارد. وقتی کاربر با چند آگهی گرانتر در یک منطقه مواجه میشود، ممکن است همان ارقام را نشانه سطح واقعی بازار بداند. به این ترتیب، فاصله میان قیمت پیشنهادی و قیمت واقعی معامله بیشتر میشود و ارزیابی وضعیت قیمت مسکن دشوارتر خواهد شد.
تبعات نبود آینه شفاف معاملات
محرمی نمینی با اشاره به تغییر مسیر دسترسی به دادههای معاملاتی گفته است که پیشتر اطلاعات معاملات ثبتشده، همراه با کد رهگیری، در سامانه املاک و مستغلات قرار داشت و اتحادیه مشاوران املاک میتوانست بر پایه همین دادهها وضعیت بازار را تحلیل کند. به گفته او، از سال ۱۴۰۲ این اطلاعات از اختیار اتحادیه خارج شده و در اختیار سازمان ثبت اسناد، سامانه کاتب و بخشهایی از وزارت راه و شهرسازی قرار گرفته است.
اهمیت این موضوع برای بازار مسکن در تفاوت میان «قیمت پیشنهادی» و «قیمت معاملاتی» است. قیمت پیشنهادی الزاماً به معامله منتهی نمیشود، اما وقتی دادههای واقعی معاملات در دسترس عمومی نباشد، آگهیهای آنلاین پررنگتر میشوند و بخشی از تصمیمگیری خانوارها، سازندگان و مشاوران بر همان اعداد استوار میشود.
آیا راهحل حذف پلتفرمهای آنلاین است؟
بر اساس سخنان نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک، مسئله حذف پلتفرمهای آنلاین نیست. او تأکید دارد که این پلتفرمها میتوانند ابزار مفیدی برای بازار باشند، مشروط بر اینکه قیمتها بر دادههای واقعی، ارزیابی تخصصی و سازوکار نظارتی قابل اتکا تکیه داشته باشند.
این نگاه از منظر فعالان بازار نیز قابل توجه است. بازار مسکن بازاری تخصصی است و قیمتگذاری در آن به عواملی مانند موقعیت، سن بنا، کیفیت ساخت، امکانات، وضعیت حقوقی ملک و شرایط منطقهای وابسته است. بنابراین اتکا به چند آگهی مشابه، بدون بررسی این مؤلفهها، میتواند به قیاس غیرکارشناسی و برداشت نادرست از ارزش ملک منجر شود.
خریداران و سازندگان چه احتیاطی باید داشته باشند؟
برای مخاطبان بازار مسکن، پیام اصلی این هشدار آن است که آگهی آنلاین را باید نقطه شروع بررسی دانست، نه سند قطعی قیمت. خریدار، فروشنده یا سازندهای که تصمیم خود را صرفاً بر اساس آگهیهای منتشرشده میگیرد، ممکن است تصویری بزرگنماییشده یا ناقص از بازار دریافت کند.
در وضعیت فعلی، اتکا به مشورت کارشناسی، بررسی معاملات واقعی قابل استناد و مقایسه دقیق ویژگیهای هر ملک اهمیت بیشتری پیدا کرده است. تا زمانی که مرجع شفافی برای نمایش عمومی قیمتهای معاملاتی در دسترس نباشد، ریسک اثرگذاری آگهیهای غیرکارشناسی بر انتظارات بازار همچنان باقی خواهد ماند.
جمعبندی گزارشهای منتشرشده نشان میدهد مسئله اصلی، تقابل با ابزارهای آنلاین نیست؛ بلکه نیاز بازار به داده معتبر، نظارت مؤثر و تفکیک روشن میان قیمت پیشنهادی و قیمت واقعی معامله است. بدون این تفکیک، آگهیها میتوانند به جای شفافسازی، بر ابهام و التهاب روانی بازار اضافه کنند.