تورم مصالح ساختمانی در تهران بار دیگر به یکی از مهمترین متغیرهای اثرگذار بر بازار ساختوساز تبدیل شده است؛ جایی که تازهترین آمار رسمی از رشد سنگین قیمت نهادههای ساختمانی در زمستان ۱۴۰۴ حکایت دارد و همزمان بحث درباره سهم واقعی فولاد در قیمت نهایی مسکن دوباره بالا گرفته است.
به گزارش پرشین سازه، مرکز آمار ایران شاخص قیمت نهادههای ساختمانهای مسکونی شهر تهران در زمستان ۱۴۰۴ را ۲۷۸.۶ واحد اعلام کرده؛ رقمی که نشان میدهد تورم این بخش نسبت به زمستان ۱۴۰۳ به ۹۶.۸ درصد رسیده و تورم فصلی نیز در مقایسه با پاییز ۱۴۰۴ برابر با ۳۶ درصد بوده است. در همین بازه، تورم سالانه نهادههای ساختمانی نیز ۶۱.۸ درصد گزارش شده که از ادامه فشار هزینهای بر ساخت مسکن خبر میدهد.
اهمیت تورم مصالح ساختمانی برای بازار مسکن
اهمیت این آمار فقط به رشد قیمت چند قلم مصالح محدود نمیشود. در عمل، افزایش هزینه نهادهها مستقیما بر برآورد سازندگان از بهای تمامشده پروژهها اثر میگذارد و میتواند زمانبندی شروع پروژههای جدید، سرعت اجرای طرحها و حتی قدرت خرید متقاضیان را تحت تاثیر قرار دهد. برای بازاری که همزمان با رکود معاملاتی و فشار هزینهای روبهروست، چنین افزایشی یک سیگنال جدی برای فعالان ساختمانی محسوب میشود.
بر اساس گزارشهای منتشرشده، در میان گروههای اجرایی، چوب بیشترین رشد را ثبت کرده است. طبق دادههای رسمی، تورم فصلی این گروه در زمستان به ۷۳.۳ درصد و تورم نقطهبهنقطه آن به ۲۰۸.۵ درصد رسیده است. همچنین تورم سالانه گروه چوب ۱۱۶ درصد اعلام شده؛ اعدادی که نشان میدهد فشار قیمتی در برخی زیرگروهها به مراتب شدیدتر از متوسط کل بازار مصالح بوده است.
کدام مصالح بیشترین رشد قیمت را داشتهاند؟
علاوه بر چوب، گزارشهای منتشرشده از پیشتازی گروههای تأسیسات مکانیکی و انواع عایق حرارتی، تأسیسات برقی، میلگرد و لوله و پروفیل فولادی و همچنین خدمات در رشد قیمت خبر میدهند. در مقابل، کمترین تورم در این دوره به شیشه نسبت داده شده است. این تفاوت میان گروهها برای سازندگان اهمیت زیادی دارد، چون ترکیب هزینه هر پروژه بسته به نوع ساخت، موقعیت و مشخصات فنی میتواند متفاوت باشد.
در نتیجه، اثر تورم مصالح بر پروژهها یکسان نیست. پروژههایی که سهم بیشتری از اسکلت فلزی، تأسیسات یا اقلام وارداتی و نیمهوارداتی در آنها وجود دارد، طبیعتا از نوسانات قیمتی آسیب بیشتری میبینند. این موضوع میتواند در پروژههای بزرگ، انبوهسازی و طرحهای حمایتی از جمله نهضت ملی مسکن نیز اهمیت عملی پیدا کند.
سهم فولاد در قیمت مسکن
همزمان با انتشار آمار تورم مصالح، یک بحث مهم دیگر هم در فضای کارشناسی مطرح شده است: آیا رشد قیمت فولاد عامل اصلی گرانی مسکن است؟ جمعبندی منابع مورد استناد نشان میدهد پاسخ به این پرسش به مبنای محاسبه بستگی دارد.
برخی فعالان صنعت فولاد از جمله معاون اجرایی انجمن تولیدکنندگان فولاد ایران اعلام کردهاند که سهم فولاد در قیمت هر مترمربع ساختمان، اگر قیمت نهایی فروش مسکن مبنا قرار گیرد، کمتر از ۳ درصد است. در یک مثال فرضی نیز عنوان شده که اگر هر مترمربع مسکن ۱۰۰ میلیون تومان قیمت داشته باشد، سهم فولاد حدود ۲.۵ میلیون تومان خواهد بود و حتی با دو برابر شدن قیمت فولاد، بهای هر مترمربع مسکن به حدود ۱۰۲.۵ میلیون تومان میرسد، نه اینکه قیمت مسکن دو برابر شود.
در مقابل، برخی برآوردهای فنی و مهندسی سهم فولاد را در هزینه ساخت و بدون لحاظ قیمت زمین، سود و برخی هزینههای جانبی، تا حدود ۱۴ درصد نیز اعلام میکنند. برخی برآوردهای میانی نیز از سهم حدود ۷ درصد سخن گفتهاند. به بیان ساده، اختلاف ۳ تا ۱۴ درصدی بیش از آنکه ناشی از تناقض آماری باشد، از تفاوت در تعریف «پایه هزینه» ناشی میشود.
آیا رشد قیمت فولاد به تنهایی قیمت مسکن را بالا میبرد؟
آنچه از کنار هم گذاشتن دادههای رسمی و اظهارات کارشناسی برمیآید این است که رشد قیمت فولاد را نمیتوان به تنهایی علت جهش قیمت مسکن دانست. در قیمت نهایی مسکن، متغیرهایی مانند بهای زمین، هزینه تامین مالی، مجوزها، خدمات، دستمزد، ریسک سرمایهگذاری و شرایط عمومی بازار نیز نقش تعیینکننده دارند. با این حال، از سوی دیگر هم نمیتوان اثر رشد هزینه مصالح را بر تصمیمگیری سازندگان نادیده گرفت؛ زیرا در مرحله اجرا، هر افزایش معنادار در نهادهها میتواند سودآوری پروژه را تحت فشار قرار دهد.
به همین دلیل، برای تحلیل دقیقتر بازار باید میان «اثر فولاد بر قیمت فروش نهایی» و «اثر مصالح بر هزینه ساخت» تفکیک قائل شد. این تفکیک به فعالان بازار کمک میکند از بزرگنمایی یا سادهسازی بیش از حد پرهیز کنند و تصویر واقعبینانهتری از شرایط تکنولوژی ساختوساز و هزینههای اجرایی به دست آورند.
جمعبندی برای سازندگان و خریداران
تصویر کلی آمارهای زمستان ۱۴۰۴ نشان میدهد بازار مصالح ساختمانی وارد فاز پرهزینهتری شده است. رشد ۹۶.۸ درصدی تورم نقطهبهنقطه، جهش ۳۶ درصدی فصلی و پیشتازی گروههایی مانند چوب، تأسیسات و مقاطع فولادی، همگی نشان میدهد فشار هزینه در سمت عرضه مسکن جدی است. با این حال، دادههای موجود همزمان این نکته را هم یادآوری میکند که نسبت دادن کل افزایش قیمت مسکن به فولاد، با ارقام منتشرشده همخوانی کامل ندارد.
برای بازار مسکن، پیام این گزارش دوگانه است: از یک سو، افزایش هزینه نهادهها میتواند روند ساخت مسکن را دشوارتر کند؛ از سوی دیگر، تحلیل قیمت نهایی واحدهای مسکونی همچنان نیازمند در نظر گرفتن مجموعهای از عوامل فراتر از یک یا دو قلم مصالح است. به همین دلیل، فعالان این بازار در ارزیابی چشمانداز ماههای آینده ناچارند هم به آمار رسمی تورم مصالح توجه کنند و هم به ساختار واقعی هزینه در پروژههای ساختمانی.
