بازار مسکن در طول ماه های اخیر، رفتارهای عجیب و غریب زیادی از خود نشان داد اما شاید عجیب ترین آن ها، افزایش نرخ تورم مناطق جنوبی تهران نسبت به مناطق شمالی بود. روندی که هیچوقت شاهدش نبودی. البته در چند روز گذشته، نبض معاملات و قیمت مسکن نشان می دهد که اوضاع دوباره به حالت قبلش برگشته است و برای اولین بار در سال جاری، تورم مناطق شمالی از محله های جنوب تهران پیشی گرفته است.
به گزارش پرشین سازه ، تورم مسکن کل شهر تهران در آبان ماه حدود ۶.۸ درصد بوده است. این در حالیست که تورم ۵ منطقه ی شمالی تهران در ماهی که گذشت، حدود هشت درصد بوده است. وضعیتی که به خوبی نشان می دهد دوباره تورم محله های شمال تهران زیادتر شده است.
در این میان تورم مناطق ۹ تا ۲۲ تهران در آبان ماه حدود ۶.۵ درصد بوده است که به تغییرات میانگین شهر نزدیک تر است. این اعداد و ارقام نشان می دهد برای اولین بار از سال جاری، دوباره شاهد پیشی گرفتن تورم مناطق شمال تهران نسبت به محله های جنوبی بوده ایم. اتفاقی که حداقل در سال جاری سابقه نداشته است.
از سوی دیگر بررسی تعداد و حجم معاملاتی که در محلات جنوبی و شمالی تهران انجام شده است، نشان می دهد که رشد تعداد واحدهای مسکونی فروخته شده در پنج منطقه ی متوسط و متوسط رو به بالای تهران بوده است که بیشترشان نیز در نیمه ی شمالی شهر واقع شده اند. این رشد معاملات در قیاس با مهر ماه ۴۵ درصد بوده است.
این در حالیست که در کل پایتخت، میزان رشد معاملات مسکن در قیاس با ماه پیشین حدود ۴۸ درصد بوده است. به این معنی که رشد معاملات در نیمه جنوبی تهران همپای میانگین کل شهر بوده است. اما در مناطق شمالی تهران، سرعت رشد معاملات کمتر از دیگر مناطق بوده است.
مسئله این جاست که بررسی این داده ها دو نکته ی خیلی مهم را برای سازندگان مسکن یادآوری می کند. در ماه اول پاییز، تقاضاهای زیادی جهت خرید مسکن وجود داشت که این مسئله نشان از سرمایه ای شدن مسکن و افزایش انتظارات تورمی می داد. هجوم به بازار مسکن ناشی از جهش نرخ ارز و طلا بود و همین موضوعات در نهایت سبب شد که بازار مسکن به وضعیتی دچار شود که در سال ۹۷ و ۹۸ تجربه کرده بود: جهش بی سابقه ی مسکن!
در آن مقطع زمانی، تورم مسکن در مناطق شمال شهر تهران از تورم محله های جنوبی سبقت گرفته بود. موضوعی که از آن به عنوان پیشتازی مناطق شمالی در تورم ملکی یاد می شد. به این ترتیب، در آبان ماه امسال تورم ملکی مناطق شمال شهر یک بار دیگر، از تورم ملکی محله های جنوبی تهران سبقت گرفت. چنان چه این وضعیت ادامه پیدا کند، شرایط بازار مسکن وخیم تر شده و قبل از هر چیزی به ضرر متقاضیان واقعی مسکن خواهد بود.
این موضوع زمانی اهمیت خود را نشان می دهد که یادآوری کنیم در طول یک سال گذشته و از آغاز سال ۱۴۰۰، بازار مسکن روند کُند اما مثبت خود را در پیش گرفته بود و تغییرات مختلفی در آن صورت می گرفت که در نهایت به نفع ثبات این بازار تلقی می شد. به عبارت دیگر، بیشترین تقاضای مسکن متعلق به مصرف کنندگان واقعی بود که از آرامش نسبی بازار استفاده کرده و معامله می کردند.
در طول یک سال و نیم اخیر، در تمام ماه ها، نرخ تورم مناطق جنوبی از مناطق شمالی بیشتر بود و فاصله ی زیادی که بین خانه های شمال و جنوب تهران شکل گرفته بود، به واسطه ی کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در محله های گران پایتخت، در حال بازتنظیم بود.
این وضعیت بازار مسکن را آماده می کرد تا وارد یک رکود بزرگ غیرتورمی شود. اما آن چه در آبان ماه رخ داد، اگر با عدم توجه سیاستگذاران و مسئولین همراه شود، در نهایت منجر به افزایش سرعت رشد قیمت مسکن در جنوب تهران نیز خواهد شد تا رابطه ی قیمتی با مناطق شمال شهر به وضعیت و نرمالی همیشگی برگردد. به این ترتیب شرایط کل بازار متورم خواهد شد.
این اولین پیامی است که از تغییر تورم قیمت مسکن در مناطق شمال تهران می توان دریافت کرد. اما دومین پیغام این موضوع، چیست؟
دومین نکته این جاست که احتمالا رفتار سرمایه گذاران ملکی تغییر پیدا می کند. ماه هاست که عمده تقاضای سرمایه ای خرید ملک از شمال تهران به محله های جنوبی آن کوچ کرده است. این موضوع باعث می شود که تورم ملکی در محله های شمالی کمتر شود. این مسئله حتی باعث شده بود که در دو سال اخیر از تورم مسکن در کل شهر نیز جا بماند.
سرمایه گذاران ملکی با بررسی شواهد موجود در بازار متوجه شده بودند که دیگر نباید به رشد سرسام آور قیمت ها در محله های شمال تهران امیدوار باشند و استعداد رشد قیمت در محله های جنوبی بیشتر است. به همین دلیل است که جغرافیای خرید و فروش ملک های سرمایه ای تغییر پیدا کرد و به سمت مناطق متوسط و جنوبی تهران رفت.
این وضعیت تا همین هفته های اخیر نیز ادامه داشته است اما تحولات بازار مسکن نشان می دهد که در صورت عدم ورود سیاستگذاران برای رسیدگی به بازار، در ماه های آینده دچار مشکلات جدید خواهیم شد. به این معنا که گروهی از سرمایه گذاران ملکی دچار این برداشت می شوند که از این به بعد می توان روی افزایش قیمت مسکن در مناطق شمالی نیز حساب باز کرد و دوباره برای خرید به سمت این محله ها هجوم بیاورند.
چنان چه این تلقی در میان سرمایه گذاران و خریداران مسکن گسترش پیدا کند، اتفاق خوبی رخ نمی دهد و بازار مسکن از این وضعیت آشفته بیرون نمی آید. کمترین اثر مخرب چنین رویدادی این است که ساخت و ساز به سمت مناطق شمالی تهران برمی گردد. از آن جایی که توان خرید متقاضیان مسکن کم است، خانه های ساخته شده به هیچ دردی نمی خورند و تهران را به یک شهر تبدیل می کند که با وجود داشتن خانه های خالی فراوان، بخش زیادی از ساکنین آن بی خانه اند.
این موضوع اهمیت بسیار زیادی دارد چرا که بازار مسکن تهران، پیشتاز بازارهای مسکن کل کشور است و می تواند روی آن ها نیز اثر داشته باشد. نکته ای که باید به آن دقت شود این است که دمای قیمتی نیمه شمالی تهران با رشد معاملات تا این اندازه افزایش پیدا کرده و به تورم ۸ درصد رسیده است. البته نباید فراموش کرد که در آبان ماه شاهد نوسانات نرخ ارز بودیم که طبیعتا منجر به انتظارات تورمی شده و قیمت مسکن را افزایش داده بود.
در حقیقت موتور انتظارات تورمی آنقدر قوی عمل کرده که وضعیت بازار مسکن شبیه به شروع عصر جهش در سال ۹۷ شده است. با پیشی گرفتن تورم مسکن در بخش های شمالی تهران، زنگ خطر در بازار مسکن به صدا درآمده است. زنگ خطری که اگر به موقع از سوی مسئولین و سیاستگذاران شنیده نشود؛ می تواند تبعات فاجعه باری داشته باشد.
