حالا که به پایان سال نزدیک می شویم، قیاس بازار مسکن با سال گذشته راحت تر است. بررسی قیمت ها در ۱۰ ماه اول امسال نشان می دهد که قیمت مسکن بیش از ۷۵.۱ درصد نسبت به مدت زمان مشابه در سال گذشته، رشد قیمتی داشته است. میانگین نرخ مسکن در تهران، متری ۷۴ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان است.
به گزارش پرشین سازه ، در طی ۵ سال گذشته، این دومین باری است که قیمت مسکن رکورد شکنی می کند و بالاترین نرخ رشد را پشت سر می گذارد. پیش از این، در سال ۹۹ شاهد بودیم که رشد سالانه قیمت مسکن، ۸۰ درصد بود.
حالا سوال اینجاست که دلیل رشد ۷۵ درصد مسکن در سال ۱۴۰۲ چه بود؟! به نظر می آید که سه عامل اصلی منجر به رشد قیمت ها شده اند. اولین دلیل به انتظارات تورمی برمی گردد. در اواخر سال ۱۴۰۱، قیمت ها با رشد عجیب و غریبی مواجه شد و این انتظارات تورمی در آغاز سال ۱۴۰۲ با رشد قیمت دلار، افزایش پیدا کرد.
قیمت دلار از همان سال جهش قیمت مسکن بر وضعیت بازار ملک اثرگذار بوده است. در واقع، یک چشم سرمایه گذاران ملکی به وضعیت نرخ ارز است. دومین دلیل گرانی های یک سال اخیر به کاهش عرضه آپارتمان برمی گردد. در طی ۱۰ ماه گذشته، فایل های فروش مسکن به طرز چشمگیری کاهش یافت. البته از سوی دیگر، متقاضیان خرید مسکن نیز به خاطر قدرت خرید پایین، چاره ای جز خروج از بازار معاملات مسکن نداشتند.
دلیل سوم نیز به تورم ساخت مسکن و افزایش قیمت واحدهای نوساز برمی گردد. قیمت ملک همیشه از نرخ واحدهای نوساز اثر گرفته است. با تمام این تفاصیل، در صورتی که دولت با سیاست های خود، نرخ ارز را ثابت نگه نداشته باشد، باید در انتظار رکوردهای تاریخی در بازار مسکن می شدیم.
از اواخر بهار امسال، نرخ ارز تقریباً ثابت ماند و خیلی از متقاضیان سرمایه ای از بازار ملک کنار رفتند. همین عوامل باعث شد که قیمت ملک صعود سرسام آوری نداشته باشد. البته رکود تورمی همچنان به قوت خود باقیست و رکوردشکنی می کند.
جالب توجه اینجاست که در سال جاری، نرخ تورم مسکن از نرخ تورم تولید آن پیشی گرفت. بر اساس گزارش های منتشر شده، قیمت مصالح ساختمانی در ۹ ماه اول امسال با رشد کمتر از ۵۰ درصد مواجه بوده است.
سازندگان هم می گویند که رشد هزینه های ساخت و ساز در سال جاری کمتر از ۲۰ درصد بوده است. البته در این میان نباید قیمت زمین را حساب کرد که همیشه با تورم بالا همراه بوده!
بر اساس گزارش سازندگان تهرانی، ساخت و ساز در مناطق متوسط پایتخت، هزینه ای برابر با متری ۳۵ میلیون تومان نیاز دارد. این در حالیست که در ابتدای پاییز ۱۴۰۲، این نرخ، متری ۳۰ میلیون تومان بود.
قیمت مسکن حتی نرخ رشد قیمت زمین را شکسته است و به یکّه تاز بازار تبدیل شده! ترکیب نرخ رشد هزینه های ساخت و نرخ رشد قیمت زمین، نشان می دهد که آنچه سازندگان در مورد وضعیت بازار ملک بیان می کنند، درست است. میانگین عددی شاخص هزینه ی ساخت و قیمت زمین در سال جاری ۶۰ بوده. این در حالیست که در سال ۱۴۰۱، میانگین عددی این شاخص به ۶۶ رسیده است.
لازم به ذکر است که کاهش عدد این شاخص نشان می دهد که از نگاه سازندگان، سرعت رشد قیمت تمام شده مسکن در سال جاری کمتر از سال گذشته است. اما به هرحال، اگر این عدد بالای ۵۰ باشد، همچنان نشان دهنده وضعیت سخت و بحرانی ساخت و ساز است.
به نظر می آید که با توجه به شاخص های موجود، باقی ماندن سازندگان در بازار ساخت و ساز مسکن، نوعی مدارا با این بازار است. سازندگان چندان رضایت ندارند اما به طور کامل هم نااُمید نیستند.
بر اساس آمارها، می توان گفت که دلیل این حالت نسبی به وضعیت پرنوسان سال جاری برمی گردد. در بهار امسال شاهد اوج گیری تورم بودیم اما در تابستان و پاییز سال ۱۴۰۲، وضعیت کمی آرام تر شد و ثبات نسبی به بازار مسکن بازگشت. البته نمی توان به سادگی از رکورد سنگین حاکم بر بازار معاملات مسکن عبور کرد.
گرچه در سایه رکورد، هیچ اتفاق خوشایندی در بازار رخ نمی دهد اما بسیاری از سازندگان امیدوار بودند که در شرایط کاهش ریسک های اقتصادی، شاید وضعیت ساخت و ساز نیز بهبود پیدا کند. شاید یکی از دلایل اصلی افزایش ساخت و ساز در ماه های پاییز و زمستان نیز همین موضوع باشد.
حالا باید در انتظار سال جدید باقی ماند و وضعیت بازار ساخت مسکن را رصد کرد.
