اجاره مسکن، تمام هزینه های خانوار را می بلعد

اوضاع بازار اجاره ی مسکن به شدت بحرانی و وخیم است. این موضوع دیگر در مراجع رسمی آمار نیز تایید شده است. بررسی ها نشان می دهد که اجاره خانه سهم زیادی از سبد خانوار خانواده را می بلعد. حدود ۳۷ درصد از مخارج زندگی صرف پرداخت اجاره می شود.

این در حالیست که تورم اجاره بها در سال گذشته در شهرهای بزرگ مثل تهران به بیش از ۵۰ درصد رسید و حتی در مواقعی از تورم عمومی نیز پیشی گرفت.

به گزارش پرشین سازه ، سهم اجاره بها از سبد خانوار خانواده در کشور حدود ۱.۲ برابر سقف متعارف دنیاست. این فاصله برای خانواده های تهرانی معادل ۱.۷ برابر است.

اگر بخواهیم بررسی کوتاهی به عمل بیاوریم، باید بگوییم که ساکنین تهران، اصفهان، فارس و البرز در سال ۱۴۰۰ به ترتیب ۵۰، ۴۷، ۴۰ و ۳۸ درصد از هزینه های سالانه شان را برای پرداخت اجاره مسکن صرف کرده اند. در صورتی که شرایط نرمال باشد و اقتصاد مملکت دچار تورم نباشد، سهم اجاره مسکن نباید بیشتر از ۳۰ درصد باشد. سهم زیاد بازار اجاره مسکن از سبد خانوار، رفاه خانواده را به قهقرا برده است و اجازه ی برنامه ریزی برای آینده نمی دهد. به نحوی که خانواده های ایرانی ناچار شده اند یک سری از مخارج کلیدی را کنار بگذارند تا سهم اجاره مسکن را افزایش دهند.

این در حالیست که خرید مسکن نیز تبدیل به رویایی دور و دست نیافتنی به خصوص برای ساکنین شهرهای بزرگ شده است. تا پیش از این خیلی از خانه اولی ها، موانع زیادی برای خرید خانه در پیش روی خود داشتند اما در حال حاضر، مانع بزرگ تری بر سر راه خویش می بینند و آن ها هم توان برای پس انداز است. چرا که مخارج زندگی به قدری بالا رفته است که امکان پس انداز نمی دهد. به این ترتیب سالیان انتظار برای خانه دار شدن مدام طولانی تر می شود.

تمام این ها با فرض آن است که قیمت مسکن در طول این چند سال ثابت بماند.

از اصلی ترین پیامدهای چنین اتفاقی، کاهش هزینه های کلیدی در میان مستاجرین است. بر اساس آخرین گزارش هایی که منتشر شده است، می توان چنین گفت که در سال ۱۴۰۰، هزینه های اجاره مسکن در سبد کلی هزینه های خانوار افزایش شدیدی پیدا کرد و از ۲۹ درصد در سال ۱۳۹۹، به بیشتر از ۳۰ درصد در سال ۱۴۰۰ رسید.

اصلی ترین مبنای محاسبات این گزارش، میانگین قیمت اجاره در شهرها و روستاهای مختلف در تمام استان ها بود. اما آخرین گزارش هایی که ارائه شده است فقط بر مبنای میانگین قیمت اجاره بها در مناطق شهری است که طبیعتا برای اجاره نشینانی که بیشترشان در شهر زندگی می کنند، ملموس تر است.

به نظر می آید که سهم اجاره بها از سبد خانوار به مرزی بحرانی رسیده است و معادل ۳۰.۲ درصد می باشد. این موضوع در حالی عنوان می شود که سهم اجاره در شهرهای توسعه یافته ی دنیا معادل ۲۰ الی ۲۵ درصد می باشد.

اگر بخواهیم وضعیت بازار مسکن را در طول چند دهه ی اخیر بررسی کنیم، شاید بتوان گفت که بدترین سال برای مستاجرین، سال ۱۴۰۰ بوده است که ناگهان تورم اجاره مسکن به بیشتر از ۵۰ درصد رسید. آمارها نشان می دهد که میانگین اجاره در شهری مثل تهران با حداقل حقوق مساوی بوده است.

گرچه اصلی ترین موضوع این گزارش، روایت دقیق از اوضاع مستاجرین و وزن هزینه های اجاره نشینی است اما با نگاهی دقیق تر، می توان داده های بیشتری از آن دریافت کرد و برخی از عواقب افزایش سهم اجاره در سبد خانوار را به چشم ردیابی کرد.

در سال ۱۴۰۰، سهم هزینه های مسکن در مناطق شهری برابر با ۳۶ درصد بوده است و این مسئله بدان معنی بود که این درصد از مقدار متعارف دنیا که زیر ۳۰ درصد است، بیشتر شده است. البته لازم به ذکر است که این اوضاع در شهرهای بزرگ کشور مثل تهران، اصفهان و…به مراتب بدتر شده است. به نحوی که سهم هزینه های مسکن از سبد خانوار به بیش از ۵۰ درصد رسیده است. چرا که این شهرها متقاضیان بیشتری برای اجاره ی مسکن دارد. به این ترتیب به نظر می رسد که خانواده های ساکن این شهرها بیشتر از ۵۰ درصد درآمد هود را صرف تامین هزینه های مسکن می کنند.

این مقدار در استان اصفهان برابر با ۴۵ درصد است. باز هم باید اشاره کنیم که این اعداد و ارقام به صورت میانگین هستند و برای محاسبه ی آن تمام شهرهای یک استان در نظر گرفته می شوند. این در حالیست که اگر فقط شهر تهران بررسی شود، داده های به دست آمده بسیار وخیم تر و بغرنج تر خواهند بود. به نحوی که آمارهای غیر رسمی نشان می دهد که میانگین اجاره بها در شهر تهران، بیشتر از ۸۰ درصد درصد هزینه های خانواده را می بلعد.

بحران اجاره نشینی چه تبعاتی دارد؟

طبیعی است که این معضل، پیامدهای وخیم بسیاری را به همراه می آورد. اما به طور کلی این بحران را می توان از دو منظر مورد بررسی قرار داد. منظر اول به موضوع خانه دار شدن خانه اولی ها می پردازد. از آن جایی که سطح اجاره بها در شهر تهران بسیار بالاست و تقریبا نیمی از هزینه های خانواده صرف پرداخت اجاره می شود، دیگر امکان پس انداز برای خانه دار شدن وجود ندارد. چرا که تمام درآمد خانواده صرف پرداخت هزینه های زندگی از جمله اجاره بها می شود. به این ترتیب خانه دار شدن برای خیلی از خانه اولی ها تبدیل به رویا می شود.

البته این مسئله، آخرین سد برای خانه دار شدن است. در واقع مشکلات بسیاری بر سر راه خانه دار شدن وجود دارد که برخی از آن ها از سال ۹۷ آغاز شد. در این سال، ناگهان قیمت مسکن بسیار افزایش پیدا کرد. در نتیجه، قدرت خرید وام مسکن نیز کاهش پیدا کرد.

در حال حاضر که وام مسکن معادل ۴۸۰ میلیون تومان برای زوجین تهرانی شده است، حدود ۱۳۰ میلیون آن برای خرید اوراق مسکن صرف می شود. به همین دلیل ارزش واقعی این وام خیلی کمتر از ۴۰۰ میلیون خواهد بود که حتی برای خرید ۱۰ متر آپارتمان هم کفایت نمی کند.

موضوع و مشکل بعدی، اقساط بسیار سنگین وام مسکن است که خیلی از خانه اولی ها از پرداخت آن عاجز هستند. به همین دلیل میزان استقبال از این وام چندان بالا نبوده است. زوجین تهرانی برای دریافت این وام باید چیزی معادل ۸ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان پرداخت کنند. این در حالیست که حداقل دستمزد برای کارمندان ۹ میلیون تومان است.

از دیگر مشکلاتی که بر سر راه خرید خانه وجود دارد، ناپایداری قیمت هاست. حتی اگر به طریقی بتوان پس انداز داشت، باز هم نمی توان مطمئن بود که قیمت مسکن ثابت باقی می ماند و پس از گذشت چند سال، قادر به خرید خانه خواهیم بود. مثلا خیلی از خانه اولی ها که در انتظار دریافت وام مسکن خود بودند در وقفه ای که برای پرداخت وام به وجود آمد، با افزایش سرسام قیمت مسکن رو به رو شدند. تورم افزایش پیدا کرد و ناگهان امکان خرید مسکن از این دسته از متقاضیان از دست رفت.

در صورتی که قیمت مسکن ثبات پیدا کند و نوسانات آن مانند چند سال قبل، کم باشد می توان امیدوار به خرید خانه بود. به این ترتیب خانه اولی ها می توانند در بازه ای یک یا دو ساله، بودجه ی خود را تامین کرده و وارد بازار مسکن شوند.

این در حالیست که جز مقطعی کوتاه در سال ۱۴۰۰، بازار مسکن روی ثبات و خوشی را به خود ندیده است.

معضل بعدی که پیش روی خانه اولی هاست، مسکن هایی است که متراژ بسیار زیادی دارند. طبیعی است که خانه اولی ها قدرت خرید خانه هایی با متراژ بالا را ندارند. در واقع متراژ عرضه شده حدود ۳۰ متر از مساحت مورد تقاضای خانه اولی ها بیشتر است. مثلا خیلی از این متقاضیان علاقه به خرید خانه های ۴۰ تا ۶۰ متری دارند. اما بررسی آمارها نشان می دهد که بیشتر فایل های ارائه شده بیشتر از ۸۰ متر بوده اند.

این کمبود فایل های مناسب، به دلیل رکود بزرگ فعالیت های ساختمانی و البته تعلل فروشندگان در فروش آپارتمان های خود است.

تمام این دلایل باعث شده است که رویای خرید خانه برای ساکنین شهری مثل تهران بیشتر از گذشته دست نیافتنی شود.

تکلیف کیفیت زندگی مستاجرین چه می شود؟

موضوع افزایش ناگهانی اجاره بها در سال های گذشته، اثرات وخیم زیادی روی کیفیت زندگی مستاجرین می گذارد. مسئله فقط مربوط به خانه دار نشدن نیست. افزایش این هزینه، دیگر هزینه های خانواده را نیز تحت شعاع قرار داده است.

بررسی آمارها نشان می دهد که در سال ۱۴۰۰ که بدترین سال برای اجاره نشینان بوده است، خیلی از مستاجرین ناچار شده اند که سهم دیگر اقلام مصرفی خود را از سبد خانوار کاهش دهند تا بتوانند هزینه های مربوط به اجاره را پرداخت کنند. بر اساس آمارهای رسمی که میانگین رشد اجاره بهای سالانه را بیشتر از ۶۰ درصد اعلام کرده بود، هزینه های اساسی مستاجرین کاهش پیدا کرده بود.

بر اساس گزارش های موجود، به نظر می آید که خانواده های ایرانی ناچار شده بودند که برای جبران هزینه های مسکن، از هزینه های دیگر زندگی مثل بهداشت، آموزش، خوراک و سبک زندگی صرف نظر کنند. روایت آماری این مسئله در سال ۱۴۰۰، در گزارش مرکز آمار ایران نیز منعکس شده است.

بررسی ها نشان می دهد که خانواده های ایرانی، در گام اول از وزن هزینه ی اقلام خوراکی در سبد هزینه های خود کم کرده اند. این در حالیست که هزینه های اقلام خوراکی در سال گذشته حدود ۴۸ درصد در سبد مصرفی خانواده رشد داشت. با این شرایط انتظار می رفت که این میزان با توجه به تورم ۵۲ درصدی خوراکی ها، چهار درصد بیشتر باشد.

گرچه قیمت برخی از اقلام خوراکی مثل برنج و مواد پروتئینی بیشتر از ۱۰۰ درصد تورم داشته است، هزینه خوراک مصرفی خانواده ها در سال ۱۴۰۰ نسبت به سال پیش، هم پای تورم رشد نکرده است. باز هم باید اشاره کنیم که این رشد ۴۸ درصدی میانگین تمام شهرهای ایران است. چنانچه فقط شهرهای بزرگ را در نظر بگیریم، وضعیت بسیار بدتر نیز خواهد شد. به این معنا که میزان جاماندن رشد هزینه های خوراک در سبد خانوار از تورم، خیلی بیشتر هم خواهد بود. در واقع سهم زیادی از هزینه های مربوط به کالری مصرفی خانوار، به پوشش هزینه های اجاره اختصاص داده شده است.

در این میان نباید کاهش هزینه های بهداشت خانوار را نیز دست کم بگیریم. در واقع هزینه های بهداشت در سال ۹۶، بیشتر از ۱۱ درصد بوده است. این هزینه ها در سال ۱۴۰۰ به کمتر از ۱۰ درصد رسیده است. آماری که به خوبی نشان می دهد که شرایط بهداشت خانوار تا چه حد بحرانی شده است.

در این میان هزینه های تفریح و گردش نیز به مقدار قابل توجهی کاهش پیدا کرده است. خیلی از مستاجرین برای پوشش هزینه های اجاره ناچار شده اند که هزینه های مربوط به تفریحات خود را صرف اجاره کنند. در سال ۹۶ که هنوز قیمت مسکن با افزایش شدید مواجه نبود، سهم هزینه های تفریح و سفر در خانوار، حدود ۳ درصد بوده است که این میزان در سال گذشته به نصف رسیده است و حدودا ۱.۶ درصد شده است. سهم هزینه های سفر در سال ۱۴۰۰، حتی با وجود اینکه شیوه کرونا کمتر از سال ۱۳۹۹ بوده است، باز هم روند کاهشی داشته و حدود ۰.۱ درصد کمتر شده است.

بررسی تمام هزینه های خانوار به خوبی نشان می دهند که مستاجرین برای پرداخت اجاره مسکن، ناچار هستند از دیگر هزینه های رایج خود عدول کنند تا سرپناه خود را از دست ندهند. این موضوع به وضوح کیفیت زندگی آن ها را کاهش داده و به تدریج منجر به بروز بحران های اجتماعی و خانوادگی می شود.

نکته ی دیگری که قابل ذکر است، این می باشد که افزایش سرسام آور قیمت اجاره بها در سال ۱۴۰۰، حتی بر متراژ اجاره نشینی اثر گذاشته است و خیلی از خانواده ها ناچار شده اند به خانه های کوچک تری نقل مکان کنند. یا این که به محله های پایین تر کوچ کنند.

در سال های پیشین، میانگین متراژ خانه های اجاره ای در تهران حدود ۸۲ متر بود. اما در حال حاضر این رقم به کمتر از ۷۶ متر رسیده است.