بررسی فایلهای عرضهشده در بازار خانههای کلنگی تهران نشان میدهد قیمت مسکن در این بخش از بازار، از ۳ میلیارد و ۲۵۰ میلیون تومان در جوادیه تا ۷۸۲ میلیارد تومان در فرمانیه نوسان دارد؛ فاصلهای که بهخوبی شکاف ارزش زمین و ظرفیت ساخت مسکن در مناطق مختلف پایتخت را نشان میدهد.
به گزارش پرشین سازه، دادههای ارائهشده از فایلهای فروش خانهها و آپارتمانهای کلنگی در تهران حاکی از آن است که این بخش از بازار همچنان برای سازندگان و سرمایهگذاران اهمیت دارد. محور اصلی این فایلها نه کیفیت بنای موجود، بلکه ارزش زمین، امکان تخریب و نوسازی، قابلیت تجمیع پلاک و ظرفیت دریافت تراکم بالاتر است؛ موضوعی که باعث شده بازار املاک کلنگی عملاً به یکی از شاخصهای مهم تحرک در بخش ساخت مسکن تبدیل شود.
قیمت خانههای کلنگی در تهران در چه بازهای قرار دارد؟
بر اساس جدول فایلهای موجود، کمترین قیمت در میان نمونههای بررسیشده مربوط به ملک ۳۳ متری در جوادیه با قیمت ۳ میلیارد و ۲۵۰ میلیون تومان است. پس از آن، دو فایل در طیب با متراژ ۴۵ متر و فلاح با متراژ ۳۵ متر هر دو با قیمت ۳ میلیارد و ۹۵۰ میلیون تومان دیده میشود.
در سوی دیگر بازار، گرانترین فایل مربوط به فرمانیه است؛ جایی که یک ملک ۷۴۵ متری با قیمت ۷۸۲ میلیارد تومان عرضه شده است. همچنین در هروی، ملکی ۴۰۰ متری با قیمت ۲۵۰ میلیارد تومان و در ستارخان، فایل ۳۴۰ متری با نرخ ۱۶۰ میلیارد تومان قرار دارد. این فاصله قیمتی قابل توجه نشان میدهد بازار کلنگیها بیش از هر چیز تابع ارزش زمین و موقعیت مکانی است.
کدام محلهها در میانه بازار قرار دارند؟
در بازه میانی، تنوع فایلها قابل توجه است. برای نمونه، در اوقاف یک ملک ۲۱۷ متری با قیمت ۵۶ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان عرضه شده و در امیرآباد شمالی نیز فایل ۱۶۰ متری با قیمت ۵۹ میلیارد تومان دیده میشود. در سهروردی، ملک ۲۰۰ متری با نرخ ۷۰ میلیارد تومان و در هفت حوض، خانهای کلنگی ۱۴۰ متری با قیمت ۴۱ میلیارد تومان آگهی شده است.
در برخی محلههای دیگر نیز قیمتها در محدوده پایینتر اما همچنان قابل توجه قرار دارد. در پامنار، ملک ۷۸ متری با قیمت ۸ میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان، در نازی آباد فایل ۷۰ متری با قیمت ۸ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان و در خواجه نظام الملک ملک ۵۲ متری با قیمت ۸ میلیارد تومان عرضه شده است. همچنین در وحیدیه، خانهای ۷۷ متری با نرخ ۱۲ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان و در خ دامپزشکی، فایل ۱۰۲ متری با قیمت ۲۰ میلیارد تومان دیده میشود.
چرا بازار کلنگیها برای سازندگان مهم مانده است؟
شواهد موجود از متن آگهیها نشان میدهد فروشندگان معمولاً روی ویژگیهایی مانند جواز آماده، قابلیت تجمیع، بر مناسب، گذر عریض، تراکم بالا و امکان ساخت چند طبقه تأکید میکنند. این الگو نشان میدهد در بازار املاک کلنگی، خریدار در حال خرید «بنای موجود» نیست، بلکه بیشتر روی ظرفیت آینده ملک برای نوسازی و توسعه سرمایهگذاری میکند.
به همین دلیل است که حتی در محلههایی با فایلهای کوچکتر و ارزانتر، همچنان تقاضا وجود دارد. در عمل، بخشی از این بازار به محدودههای دارای بافت فرسوده یا مناطقی نزدیک است که نوسازی در آنها میتواند ارزش افزوده ایجاد کند. هرچند در دادههای این گزارش، موقعیت همه فایلها در محدوده فرسوده مشخص نشده، اما الگوی قیمتگذاری نشان میدهد زمین و امکان ساخت مجدد، مهمترین عامل در تعیین نرخ نهایی است.
این فاصله قیمتی چه پیامی برای بازار مسکن دارد؟
فاصله میان ۳ میلیارد و ۲۵۰ میلیون تومان در جوادیه و ۷۸۲ میلیارد تومان در فرمانیه فقط یک اختلاف عددی نیست؛ این شکاف، نقشه متفاوت ارزش زمین در تهران را به تصویر میکشد. در شمال شهر، املاک کلنگی بیشتر بهعنوان دارایی سرمایهای با قابلیت ساخت پروژههای بزرگ دیده میشوند، در حالی که در مناطق جنوبی و شرقی، فایلهای کوچکتر با بهای پایینتر عمدتاً برای نوسازی محدود یا خرید زمینهای خرد مورد توجه قرار میگیرند.
از این منظر، بازار خانههای کلنگی یکی از بخشهایی است که میتواند جهت حرکت سرمایه در بازار مسکن را آشکار کند. هر جا تمرکز فایلهای کلنگی بیشتر و قیمتها سنگینتر باشد، معمولاً انتظار برای سودآوری از محل ساختوساز یا تغییر شکل بهرهبرداری از ملک نیز بالاتر است. در مقابل، فایلهای ارزانتر اگرچه دسترسپذیرتر به نظر میرسند، اما معمولاً متراژ کوچکتر و فرسودگی بیشتر دارند و همین موضوع دامنه استفاده از آنها را محدود میکند.
نمونه قیمت خانههای کلنگی در تهران
- فرمانیه: ۷۴۵ مترمربع، ۷۸۲ میلیارد تومان
- هروی: ۴۰۰ مترمربع، ۲۵۰ میلیارد تومان
- ستارخان: ۳۴۰ مترمربع، ۱۶۰ میلیارد تومان
- پونک: ۲۰۰ مترمربع، ۱۵۰ میلیارد تومان
- سهروردی: ۲۰۰ مترمربع، ۷۰ میلیارد تومان
- اوقاف: ۲۱۷ مترمربع، ۵۶ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان
- امیرآباد شمالی: ۱۶۰ مترمربع، ۵۹ میلیارد تومان
- جوادیه: ۳۳ مترمربع، ۳ میلیارد و ۲۵۰ میلیون تومان
