در روزهایی که جهشهای تورمی، رویای خانهدار شدن را برای بسیاری از خانوادههای ایرانی به یک کابوس دور از دسترس تبدیل کرده است، زمزمههای طرحی جدید با عنوان مسکن سانتیمتری یا «خانه ریز» به گوش میرسد. آیا خرید تنها ۱۰۰ سانتیمتر از یک آپارتمان میتواند سرمایه شما را در برابر سیل تورم حفظ کند، یا این طرح تنها مسیری تازه برای بورسبازی و انحراف نقدینگی است؟ در حالی که شهرداری و سازمان بورس از این مدل به عنوان راهکاری برای مشارکت مردمی یاد میکنند، فعالان صنعت ساختمان هشدارهای جدی درباره تبعات فروش متری مسکن صادر کردهاند.
مکانیسم «خانه ریز» و مالکیت خرد؛ سرمایهگذاری با پولتوجیبی؟
نوید خاصهباف، مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری و مشارکتهای مردمی شهرداری تهران، اخیراً از آغاز قریبالوقوع طرح «خانه ریز» خبر داده است. این مدل مالی که با هدف جذب سرمایههای خرد طراحی شده، تلاش دارد تا مشارکت شهروندان را در پروژههای مسکونی، گردشگری و مولدسازی املاک تسهیل کند.
در این شیوه، فروش متری مسکن به واحدهای کوچکتر (سانتیمتری) شکسته میشود؛ به طوری که امتیاز خرید حتی یک صدمِ یک متر مربع (۱۰۰ سانتیمتر) برای افراد فراهم میگردد. حامیان این طرح معتقدند که این روش به اقشار کمدرآمد اجازه میدهد تا با هر میزان سرمایه، دارایی خود را به «ملک» تبدیل کرده و همگام با تورم بخش مسکن، ارزش پول خود را حفظ کنند.
قرار است تمامی مراحل، از خرید اولیه یونیتها تا برگزاری مزایده و تسویه نهایی، در بستر سامانه شفاف «شهرزاد» انجام شود. همچنین قیمتگذاری واحدها به صورت دورهای و بر اساس پیشرفت فیزیکی واقعی پروژه توسط کارشناسان رسمی دادگستری تعیین میشود تا ریسکهای سنتی پیشخرید کاهش یابد.
نقش بازار سرمایه و صندوقهای املاک و مستغلات
موازی با طرح شهرداری، بازار سرمایه نیز از طریق صندوق املاک و مستغلات به دنبال جذب نقدینگی سرگردان است. این صندوقها که ابزار مدرنی در بورس مسکن محسوب میشوند، امکان خرید و فروش ملک به نرخ روز را در قالب یونیتهای سرمایهگذاری فراهم کردهاند.
رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار با اشاره به آغاز معاملات ثانویه صندوقهایی نظیر «ارزش مسکن ۱»، این ابزار را راهکاری برای نقدشوندگی داراییهای راکد بانکها و دولت میداند. اما سوال اصلی اینجاست: آیا این ابزارهای مالی منجر به تولید واقعی مسکن میشوند یا صرفاً گردش پول در بازارهای ثانویه را تسریع میکنند؟
انتقاد تند انبوهسازان: مسکن سانتیمتری دردی را دوا نمیکند
علیرغم تبلیغات گسترده، بخش خصوصی نگاه خوشبینانهای به این ماجرا ندارد. فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوهسازان، با ادبیاتی صریح این طرح را به چالش کشیده است. وی معتقد است طرحهایی نظیر مسکن سانتیمتری نه یک درمان ریشهای، بلکه یک «مُسکن لحظهای» هستند که خروجی آنها چیزی جز تشدید سوداگری نخواهد بود.
«به مسکن متری یا میلیمتری اعتقادی ندارم. از زمانی که پای بورسبازی به کالاهای مصرفی و اساسی باز شد، تولید و کارآفرینی در کشور آسیب دید. این طرحها نقدینگی را به جای هدایت به سمت تولید، در بازیهای مالی حبس میکنند.»
پورحاجت تاکید میکند که مشکل اصلی بازار مسکن، کمبود ابزارهای مالی برای خرید سانتیمتری نیست، بلکه «غل و زنجیر» شدن صنعت ساختمان توسط سیاستهای غلط و مداخلات دولتی در دو دهه اخیر است.
ریشههای بحران و راهکار جایگزین: صندوقهای زمین و مسکن
فعالان صنعت ساختمان بر این باورند که سقوط توان تولید مسکن، ریشه در تصدیگری دولت دارد که از سال ۱۳۸۴ شدت گرفت. پروژههای ناتمام مسکن مهر پس از ۱۶ سال، گواهی بر ناکارآمدی مداخلات مستقیم دولت در ساختوساز است.
در مقابلِ طرح جنجالی فروش متری مسکن، پیشنهاد بخش خصوصی تمرکز بر «صندوقهای زمین و ساختمان» است. این صندوقها بر خلاف مدلهای بورسبازی، سرمایههای خرد مردم را مستقیماً به پروژههای تولیدی تزریق میکنند. به گفته پورحاجت، اگر دولت به جای ایجاد بازارهای کاذب، نقش خود را به سیاستگذاری و نظارت محدود کند و بروکراسی اداری را کاهش دهد، بخش خصوصی توانایی بازگرداندن تعادل به بازار را خواهد داشت.
در نهایت، کارشناسان اخبار مسکن پرشین سازه معتقدند تا زمانی که «ریلگذاری» اقتصاد مسکن به نفع تولید اصلاح نشود، طرحهای فانتزی مانند خرید سانتیمتری تنها مُسکنی کوتاهمدت برای بحرانی عمیق باقی خواهند ماند.
