با نزدیک شدن به فصل جابهجایی مستأجران، بحث تعیین سقف تازه برای افزایش اجاره مسکن دوباره به یکی از مهمترین موضوعات بازار تبدیل شده است. در حالی که نرخ مصوب سال ۱۴۰۵ هنوز ابلاغ نشده، پیشنهاد اتحادیه مشاوران املاک تهران از افزایش ۲۷ درصدی برای تهران و ۲۳ درصدی برای سایر شهرها حکایت دارد؛ پیشنهادی که بار دیگر این پرسش را مطرح کرده است که آیا تعیین سقف، توان تنظیم بازار را دارد یا فقط فشار را برای مدتی کوتاه عقب میاندازد.
به گزارش پرشین سازه، مرور سیاستهای سالهای گذشته نشان میدهد تعیین سقف اجاره بیش از آنکه یک راهحل پایدار برای مهار بازار باشد، ابزاری کوتاهمدت برای کاهش شدت فشار بر مستأجران بوده است. این سیاست از سال ۱۳۹۹ با هدف جلوگیری از رشد بیرویه اجارهبها آغاز شد و در سالهای بعد نیز با قالبهای حقوقی و اجرایی متفاوت ادامه پیدا کرد، اما اجرای آن همواره با فاصله میان مصوبه و واقعیت بازار روبهرو بوده است.
پیشنهاد امسال چیست و هنوز چه چیزی قطعی نشده است؟
بر اساس گزارشهای منتشرشده، تا زمان تنظیم این گزارش هنوز نرخ رسمی سقف افزایش اجارهبها برای سال ۱۴۰۵ از سوی مراجع مسئول اعلام نشده است. با این حال، داوود بیگینژاد، نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک، از ارائه پیشنهاد رسمی به دولت خبر داده که بر مبنای آن سقف افزایش اجاره در تهران ۲۷ درصد و در سایر شهرها ۲۳ درصد در نظر گرفته شده است.
همین فاصله میان «پیشنهاد» و «ابلاغ رسمی» از نخستین نقاط حساس بازار اجاره است؛ زیرا در عمل، بخشی از مالکان و مستأجران پیش از صدور دستورالعمل نهایی وارد مذاکره برای تمدید قرارداد میشوند. در چنین شرایطی، نبود نرخ قطعی میتواند فضای انتظاری در بازار ایجاد کند و تصمیمگیری را برای دو طرف دشوارتر سازد.
سیاست سقف اجاره در سالهای گذشته
سابقه این سیاست نشان میدهد دولت از سال ۱۳۹۹ برای نخستین بار به شکل جدی وارد قیمتگذاری دستوری در بازار اجاره شد. در آن مقطع، نرخهای مصوب شامل ۲۵ درصد برای تهران، ۲۰ درصد برای کلانشهرها و ۱۵ درصد برای سایر شهرها بود. این مسیر بعدتر در قالب مصوبههای ستاد کرونا، شورای عالی مسکن و سپس در چارچوب قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها ادامه پیدا کرد.
اما تجربه ششساله نشان داده که صرف تعیین عدد، بهتنهایی به معنای کنترل مؤثر بازار نیست. یکی از مهمترین موانع، ناهماهنگی میان مصوبههای اجرایی با حقوق مالکیت، رویههای قضایی و سازوکار واقعی قراردادهای اجاره بوده است. به همین دلیل، در بسیاری از موارد، سقف مصوب روی کاغذ باقی مانده اما در بازار، توافقهای تازه یا شیوههای دیگری برای عبور از محدودیتها شکل گرفته است.
از سوی دیگر، رشد تورم عمومی، افزایش قیمت مسکن، بالا رفتن هزینههای نگهداری و تعمیرات و همچنین کمبود عرضه واحدهای اجارهای، فشار سمت عرضه را افزایش داده است. در چنین فضایی، سیاست دستوری اگر بدون پشتوانههای حقوقی، اطلاعاتی و مالی اجرا شود، معمولا اثر محدود و موقتی خواهد داشت.
آیا سقف اجاره واقعا برای تنظیم بازار طراحی شده است؟
یکی از نکات مهمی که در گزارشهای منتشرشده دیده میشود، این است که هدف اصلی این سیاست از ابتدا لزوما «تنظیم کامل بازار» نبوده، بلکه بیشتر جلوگیری از بحرانیتر شدن وضعیت مستأجران در مقاطع اوج فشار قیمتی عنوان شده است. به بیان دیگر، سقف اجاره بیشتر یک ابزار حمایتی برای کاهش شدت شوک بوده تا نسخهای برای حل ریشهای عدم تعادل در بازار.
این تفاوت در هدفگذاری اهمیت زیادی دارد. وقتی از یک ابزار کوتاهمدت انتظار درمان کامل نابسامانی بازار وجود داشته باشد، طبیعی است که پس از مدتی کارنامه آن ضعیفتر از واقعیت دیده شود. در بازار اجاره، تا زمانی که شکاف میان عرضه و تقاضا پابرجاست، هر سیاست کنترلی با محدودیت اثرگذاری روبهرو خواهد بود.
مشکلات اجرای قانون سقف اجاره
گزارشها نشان میدهد اجرای موثر قانون سقف اجاره همچنان به ابزارهای مکمل نیاز دارد. در سالهای گذشته بارها تأکید شده که نبود شفافیت کامل در ثبت قراردادها و ضعف ضمانت اجرا، امکان دور زدن مصوبه را افزایش داده است. در این میان، فعالیت سامانههایی مانند سامانه خودنویس و سایر بسترهای ثبت قرارداد، زمانی میتواند به تنظیم بازار کمک کند که ثبت اطلاعات فراگیر، قابل رهگیری و دارای تبعات حقوقی روشن باشد.
در عمل، وقتی قراردادها خارج از مسیر رسمی تنظیم شوند یا امکان فسخ و تنظیم قرارداد جدید با توجیههای مختلف وجود داشته باشد، سقفهای مصوب کارایی کمتری پیدا میکنند. این وضعیت حتی میتواند به کاهش قراردادهای رسمی و افزایش توافقهای غیرشفاف منجر شود؛ موضوعی که مدیریت بازار را برای سیاستگذار دشوارتر میکند.
سهم وام ودیعه و سیاستهای حمایتی در این میان چیست؟
در کنار سقف اجاره، پرداخت وام مسکن در قالب تسهیلات کمکودیعه نیز یکی از ابزارهای حمایتی دولت بوده است. با این حال، گزارشها حاکی از آن است که محدودیت منابع بانکی، شرایط دریافت، بروکراسی اداری و ناکافی بودن مبالغ در شهرهای بزرگ باعث شده همه مستأجران نتوانند از این ابزار بهرهمند شوند. بنابراین، حتی اگر تسهیلات ودیعه بخشی از فشار را کم کند، بهتنهایی قادر به جبران شکاف میان درآمد خانوار و سطح اجارهها نیست.
بازار اجاره برای تعادل به چه چیزی نیاز دارد؟
جمعبندی گزارشهای موجود نشان میدهد که بازار اجاره برای رسیدن به ثبات، به ترکیبی از سیاستهای تنظیمگر و اصلاحات ساختاری نیاز دارد. تعیین سقف میتواند در کوتاهمدت از شتاب رشد اجاره جلوگیری کند، اما بدون افزایش عرضه، تسهیل ساخت مسکن، تقویت شفافیت قراردادها و بازنگری در نظام حمایت از مستأجران، اثر آن محدود خواهد ماند.
برای مخاطب بازار مسکن، پیام اصلی روشن است: اگرچه تعیین سقف تازه برای اجارهبها میتواند در کوتاهمدت سیگنال حمایتی به مستأجران بدهد، اما تنظیم پایدار بازار به تصمیمهایی فراتر از اعلام یک درصد مشخص نیاز دارد. تا زمانی که تورم عمومی، کمبود عرضه و ضعف ضمانت اجرا پابرجاست، سقف اجاره بیشتر نقش مُسکن خواهد داشت تا درمان.
