مسکن یکی از اصلی ترین نیازهای شهروندان است. اما حالا که ساخت و ساز بسیار کاهش پیدا کرده و معاملات مسکن نیز به پایین ترین حد خود رسیده است، به نظر می آید که باید در انتظار وقوع بحران های جدید باشیم. در حال حاضر، تنها راهکاری که برای بهبود وضعیت بازار و خروج آن از رکود می توان متصور شد، بهبود وضعیت پیش فروش مسکن است.
به گزارش پرشین سازه ، مدت هاست که بازار پیش فروش مسکن یا همان بازار دوم معاملات کاملا در رکود به سر می برد. عدم پیش بینی پذیر بودن بازار، باعث شده که دیگر کمتر کسی میلی به پیش فروش مسکن داشته باشد. اما به نظر می آید که حالا همین گزینه، به راهکاری جهت احیای بازار و عبور آن از رکود، تبدیل شده است.
خیلی از کارشناسان عقیده دارند که اگر بازار دوم معاملات مسکن به جریان بیفتد، می تواند رونق خوبی در ساخت و ساز ایجاد کند و تولید مسکن را افزایش دهد. البته در این میان، هنوز هم نگرانی های سازندگان پا برجاست.
دو سالی می شود که دیگر بازار پیش فروش مسکن چندان رونقی ندارد. قیمت مصالح ساختمانی شدیداً بالا رفته و تورم در بخش های مختلف ساخت و ساز جولان می دهد. پیش فروش واحدهای مسکونی مربوط به زمانی است که ثبات نسبی بر بازار حاکم باشد. طبیعی است که در چنین شرایطی، اصلا نمی توان هزینه های تمام شده ی مسکن را برآورد کرد. در نتیجه، این شیوه از معاملات ملک کنار گذاشته شد.
خیلی از فعالین و بنگاه داران می گویند که در ماه های اخیر میزان پیش فروش مسکن به صفر رسیده است. بنابراین واسطه های ملکی اصلا رنگ فایل های پیش فروش را نمی بینند. همان تعداد معدود فایل نیز، میان سرمایه گذاران ملکی و سازندگان دست به دست می شود و اصلا فایل نمی شود.
از طرف دیگر، هزینه های ساخت و ساز تفاوت زیادی با قیمت نهایی مسکن دارد. در نتیجه، اصلا به صرفه نیست که واحدهای مسکونی پیش فروش شوند. این رویه، حدودا دو سال است که در بازار وجود دارد. گرچه در ماه های اخیر، شاهد بودیم که وضعیت بازار مسکن کاملا بغرنج و بحرانی شد.
در طی ۶ ماه اول سال جاری، تورم ساخت حدوداً ۴۰ الی ۵۰ درصد بود. در نتیجه خیلی از سازندگان می گویند که حاشیه سود آن ها به صفر رسیده است. طبیعی است که در شرایط تورمی بازار، اصلا نمی توان امیدوار بود که ادامه ی همین روال در نهایت به بهبود اوضاع منجر خواهد شد.
از سوی دیگر، از آن جایی که حجم ساخت و ساز کمتر شده و تورم بالاتر رفته است، دیگر متقاضیان هم نمی توانند پیش خرید داشته باشند. در واقع اگر سری به بازار مسکن بزنید، دیگر کمتر کسی را می بینید که به دنبال فایل پیش فروش باشد.
نکته اینجاست که چنین وضعیتی به نفع چه کسی است؟ آیا به نفع سازنده هایی است که به هیچ وجه نمی خواهند بازار ساخت و ساز را رها کنند؟ آیا چنین تصمیمی از سوی سازندگانی که نمی خواهند بازار را ترک کنند، درست است؟
بررسی ها نشان می دهد که بازار واحدهای آماده نیز با چالش ها و بحران های زیادی رو به روست. در واقع فروش واحدهای آماده اصلا کار ساده ای نیست. اصلا خیلی از متقاضیان واقعی مسکن به دلیل قدرت خرید پایین و افزایش شدید قیمت ها در این بازار، دیگر به کلی خرید مسکن را فراموش کرده اند و صرفا ناظر هستند.
از سوی دیگر، بخش دیگری از خریداران یعنی سرمایه گذاران ملکی نیز چالش های خود را دارند. آن ها به سادگی خرید نمی کنند و وسواس زیادی به خرج می دهند. چرا که به دنبال سود بیشتر از سرمایه گذاری خود هستند. در نتیجه بیشتر دنبال املاکی هستند که به قیمت رسیده باشند. بنابراین فروش واحدهای نوساز و تکمیل شده نیز کار ساده ای نیست.
بنابراین به نظر می آید که هم پیش فروش، هم فروش واحد بعد از تکمیل، دردسرهای خاص خود را دارد. اما به نظر می آید که همچنان ترجیح سازندگان این است که واحد خود را تکمیل شده بفروشند. اصلی ترین دلیل، این است که پیش فروش دیگر صرفه ی اقتصادی ندارد. چرا که اگر سازندگان واحد خود را با هر چالشی، به پایان برسانند و سپس آن را بفروشند، سود بیشتری خواهند کرد.
با توجه به گرانی مصالح ساختمانی و تورمی که بر بازار حاکم است، برنده کسی است که واحد خود را به گران ترین قیمت ممکن بفروشد. در نتیجه، هیچگونه انگیزه ای برای پیش فروش باقی نمی ماند.
البته این وضعیت تا زمانی دوام می آورد که تورم مسکن از تورم ساخت و ساز کمتر باشد. چرا که ممکن است به زودی درگیر وضعیتی شویم که حتی فروش واحدهای تکمیل شده نیز نتواند سود کافی برای سازندگان تامین کند.
در حال حاضر، اصلا نمی توان به کنترل تورم امیدوار بود. در نتیجه، تولیدکنندگان از افزایش هزینه های تولید ناراضی هستند. پس همچنان نمی توان به پیش فروش واحدهای مسکونی فکر کرد.
بازار پیش فروش، فرصت ایجاد می کند
نکته ای که در مورد بازار پیش فروش وجود دارد، این است که هم فرصت است هم چالش و ریسک!
از آن جایی که قیمت مسکن ثابت نیست و هزینه های ساخت نیز مدام جا به جا می شود، ریسک اصلی برای سازندگان خواهد بود. اما از سوی دیگر، متقاضیان و تحویل گیرندگان مسکن نیز باید ریسک تاخیر در تحویل را بپذیرند.
البته نباید فراموش کرد که اگر سازندگان به پیش فروش تن بدهند، با تعداد کثیری از خریداران مواجه خواهند شد. فرصتی که می تواند رونق در ساخت را به وجود بیاورد. از طرف دیگر، حالا که قیمت خانه در تهران به ۴ میلیارد تومان رسیده و خیلی ها نمی توانند این مبلغ را یکجا پرداخت کنند، پیش فروش می تواند راهکار خوبی برای خانه دار شدن تدریجی افراد باشد.
برای اینکه رکود بازار مسکن از بین برود و کمی رونق ایجاد شود، باید روی امتیاز و فرصتی که پیش فروش می تواند به وجود بیاورد، تمرکز کرد. در صورتی که سازندگان به این سمت بروند، اطمینان نسبی ایجاد می شود که همیشه تقاضای بالقوه وجود دارد.
البته نباید فراموش کرد که چالش های زیادی در این مسیر است. به هرحال نمی توان نگرانی های سازندگان را نادیده گرفت. غول تورم، خیلی سریع می تواند اموال و دارایی های مردم را ببلعد و سازندگان نیز اگر به پیش فروش روی بیاورند، باید راهی پیدا کنند که تورم رویشان اثرگذار نباشد.
طبیعتا اصلی ترین راهکار این است که تورم کلی در جامعه کنترل شود. اما با گذشت سال ها، مشخصا می توان گفت که چنین سیاستی وجود ندارد. اما می توان با تعریف یک نهاد میانجی و واسطه بین خریدار و فروشنده، امور را به درستی پیش برد. مثلا بانک تخصصی بخش مسکن می تواند چنین نقشی را به عهده داشته باشد و تضامینی که هر دو طرف معامله در یک قرارداد پیش فروش ملک؛ به آن نیاز دارند را در اختیارشان می گذارد.
در اواسط دهه ۹۰ بود که چنین نقشی برای بانک مسکن در نظر گرفته شد. قرار بود که یک حساب امانی متعلق به سازنده پیش بانک مسکن افتتاح شده و آورده ی پیش خریداران نیز در این حساب تجمیع شود. سپس منابع مالی کافی برای پیشرفت پروژه در اختیار سازنده قرار بگیرد.
اما استقبال از چنین طرحی تقریبا صفر بود. چرا که نگاه بدبینانه ای نسبت به سازندگان وجود داشت. کارشناسان می گویند که عدم موفقیت این طرح به حدی بود که حتی یک نفر هم قرارداد پیش فروش این چنینی امضا نکرد.
حال با توجه به اینکه تجربه ی ورود ضلع سوم به معامله مسکن کاملا شکست خورده بود، به نظر می آید که ورود واسطه باید به نحوی باشد که ضلع چهارم یعنی فروشندگان و تامین کنندگان مصالح ساختمانی را نیز درگیر کند. برای اینکه چنین قالبی به درستی پیش برود، باید مسئله ی تورم بازار نیز برای فروشنده ها برطرف شود. مسئله ای که دوباره ما را به جای اول بازمی گرداند: بهبود وضعیت تورم در جامعه!
برای اینکه بازار پیش فروش احیا شود، لازم است که نوع جدیدی از نهاد واسطه، مداخله کرد. اصلی ترین ویژگی مدل جدید هم باید رفع نگرانی سازندگان باشد. چرا که بحث عدم اطمینان خریداران با حضور نهاد واسط، حل می شود اما نگرانی های سازندگان باقی می ماند. چرا که تورم همچنان پا برجاست.
در صورتی که مداخله در بازار پیش فروش، به شکل درستی بهینه شده و اجرایی گردد، بازار ساخت و ساز از رکود خارج می شود. همچنین بازار مصالح ساختمانی و مسکن نیز شکل عادی به خود می گیرد و به تدریج از رکود بیرون می آید.
