هر برنامه و اقدامی که از سوی دولت برای کنترل بازار مسکن و اجاره صورت می گیرد، بی فایده است. چرا که تورم این بازار بسیار بالاست و بسیاری از مالکان چاره ای جز گران کردن اجاره بها ندارند.
اما واقعیت این جاست که صرف نظر از تورم، فاکتورهای دیگری هم در افزایش نرخ اجاره دخیل بوده اند.
به گزارش پرشین سازه ، آغاز تابستان برای میلیون ها اجاره نشین در کل کشور، همراه با استرس و نگرانی است. چرا که نمی دانند با وضعیت کنونی قیمت ها، آیا قادر به تمدید قرارداد خود هستند یا اینکه باید ناچارا کوله بار خود را برداشته و به نقطه ای دیگر نقل مکان کنند.
مدت هاست که کارشناسان بازار مسکن می گویند که گرانی اجاره ها منجر به نقل مکان به حواشی شهرها شده است. این موضوع در پایتخت بیشتر دیده می شود. خیلی از مستاجرین دیگر توان پرداخت اجاره ی خانه ای در مرکز شهر را ندارند و به همین خاطر به شهرهای مجاور روی آورده اند. البته همین موضوع، قیمت مسکن این شهرها را نیز بالاتر برده چرا که تقاضا افزایش پیدا کرده است.
وضعیت اجاره بهای مسکن چگونه است؟
بررسی کوتاهی در بازار اجاره ی مسکن نشان می دهد که در حال حاضر، قیمت ها به طرز سرسام آوری افزایش داشته است. بر اساس آمارهای منتشر شده، بیش از ۲۴ میلیون نفر در کشور، مستاجر هستند. نیمی از جمعیت تهران را مستاجرین تشکیل می دهند.
این در حالیست که در سال گذشته، نرخ اجاره حدود ۳۰ الی ۴۰ درصد افزایش پیدا کرد. آخرین آمارهای رسمی نیز نشانگر تورم نقطه به نقطه ی ۴۱.۶ درصدی بوده اند.
واقعیت این جاست که این روند افزایشی، مسئله ی تازه ای نیست. از سال ۹۲، شهر تهران همیشه با افزایش اجاره بهای مسکن رو به رو بوده است. به نحوی که در این ۱۰ سال، قیمت ها حدودا ۶.۷ برابر شده است.
فصل بهار و تابستان هم به عنوان پیک جا به جایی، مستعد افزایش نرخ هستند. تا پیش از سال ۹۶، شروع پاییز و زمستان نشانگر کاهش قیمت ها در بازار اجاره بود. اما حالا این رویه تغییر کرده است و در هر فصلی، افزایش قیمت خواهیم داشت.
گزارش های موجود نشان می دهد که هر سال، سهم مسکن از سبد خانوار در حال افزایش است. حتی در برخی از شهرهای بزرگ مثل تهران، این سهم به حدود ۵۰ درصد رسیده است. ساکنین دیگر استان های بزرگ مثل اصفهان، فارس و البرز نیز به ترتیب ۴۷، ۴۰ و ۳۸ درصد از درآمد خود را باید صرف هزینه های مسکن کنند.
این اعداد و ارقام به خوبی نشان می دهد که در حوزه ی مسکن با یک بحران تمام عیار مواجه هستیم. بحرانی که صرفا به تورم مربوط نیست و عوامل دیگری هم در آن دخیل هستند.
در این میان، به نظر می آید که صدای رئیس جمهور نیز از وضعیت کنونی بازار مسکن درآمده است!!
در جلسه ای که هیئت دولت در اواخر فروردین داشت، رئیس جمهور از وزیر مسکن درخواست کرد که با همکاری دستگاه های مختلف، شرایط را برای تامین مسکن مورد نیاز مستاجرین فراهم کنند.
بعد از این جلسه بود که مشاوری مسکن وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد که در حال آمده شدن برای ساماندهی بازار اجاره هستند. قرار بر این شد که روش های شناسایی واحدهای مسکونی خالی فعال شده و در این راه از کمک های دستگاه های خدمات رسان مثل برق، آب و گاز نیز برای شناسایی واحدهای خالی استفاده شود.
البته هنوز هم خیلی از کارشناسان بر این باورند که به جز کنترل تورم، راه دیگری برای ساماندهی به بازار اجاره نیست.
نرخ اجاره ی مسکن چگونه تعیین می شود؟!
بر اساس نظر بسیاری از کارشناسان، قیمت مسکن و اجاره ی آن بر اساس تورم مشخص می شود. اما پژوهش ها نشان می دهد که فاکتورهای دیگری هم در تعیین قیمت اجاره دخیل هستند.
از دیدگاه این پژوهش، علاوه بر تورم، می توان معاملات بورس، نرخ دلار غیررسمی و میزان نقدینگی را نیز بر قیمت مسکن موثر دانست.
زمانی که ارزش پول پایین می آید و تورم بالا می رود، طبیعتا بسیاری از مردم به دنبال روشی خواهند بود که از نابودی سرمایه هایشان جلوگیری کنند و به نظر می آید بازار مسکن، بهترین گزینه باشد.
سرمایه گذاری در حوزه ی مسکن به تخصص خاصی نیاز ندارد، نوسانات آن پایین است و همواره روند صعودی داشته است. در نتیجه خیلی از افراد به سمت آن سرازیر می شوند. لازم به ذکر است که گاهی خود مسکن نیز بر نرخ تورم اثر می گذارد.
همچنین افزایش نقدینگی نیز منجر به افزایش قیمت ها در این بازار می شود. نقدینگی فراوانی به شکل سوداگرانه وارد بازار مسکن می شود و منجر به افزایش تقاضا می شود. از آن جایی که واحدهای مسکونی به تعداد کافی وجود ندارد، قیمت نیز بالا می رود.
یکی دیگر از فاکتورهای دخیل در افزایش نرخ مسکن و اجاره ی آن، نرخ دلار غیر رسمی است. همان طور که می دانید در بازار ارز کشور، دلار را با نرخ های مختلفی خرید و فروش می کنند. از آن جایی که بازار مسکن از لحاظ اقتصادی به ارز وابسته است، نرخ غیررسمی آن را به عنوان یک شبه شاخص قیمتی در نظر می گیرد. بنابراین زمانی که افزایش پیدا می کند، نرخ خانه ها نیز بالاتر می رود.
شاید باورش سخت باشد اما بازار بورس هم می تواند از فاکتورهای گرانی مسکن به حساب بیاید. در حالت عادی، بورس می تواند تبعات منفی کاهش ارزش پول را بهبود دهد اما ارزش معاملات بورس، نشان می دهد که پول زیادی به بخش مسکن وارد شده و عملا هیچ کاری نمی توان برای بهبود اوضاع انجام داد.
در کنار تمام این عوامل، نباید از اهمیت سودهای بانکی، قیمت طلا و سکه و نرخ بیکاری در افزایش قیمت مسکن غافل شد.
سود بانک های کشور بسیار پایین است و در نتیجه، افراد ترجیح می دهند نقدینگی خود را به بازار مسکن بیاورند و به این ترتیب قیمت ها افزایش پیدا می کند. در واقع سود بانکی، نمی تواند اثرات کاهش ارزش پول ملی را جبران کند.
همچنین نباید فراموش کرد که افزایش تقاضا در بازار طلا و سکه می تواند حجم تقاضا در بازار مسکن را کاهش دهد و به این ترتیب قیمت ها را پایین تر بیاورد. در صورتی که بازار سکه جذابیت بیشتری پیدا کند، بسیاری از سوداگران به سمت آن می روند.
در نهایت باید ذکر کنیم که بیکاری افزایش زیادی پیدا کرده و همین موضوع بر قیمت مسکن نیز اثر می گذارد. بیشتر افراد بیکار توان کافی برای پرداخت اجاره یا خرید مسکن را ندارند. به همین دلیل از بازار مسکن حذف می شوند و تقاضا کمتر می شود. تقاضای کمتر نیز به تعدیل و کاهش قیمت ها منجر می شود.
