چطور امکان دارد در شرایطی که معامله ای در بازار مسکن شکل نمی گیرد، قیمت ها همچنان صعودی باشد؟ به نظر می آید که نوعی نامعادله در بازار مسکن رخ داده که به سادگی قابل حل نیست.
به گزارش پرشین سازه ، تمام جوانب بازار مسکن با مشکل و دردسر مواجه شده اند. عرضه کاهش یافته و سمت تقاضا نیز تضعیف شده است. در نتیجه، رکود شدیدی در بازار رخ داده که البته جلوی افزایش قیمت ها را نگرفته است.
دولت هم به شکل جدی باید از راهکارهای یک جانبه خودداری کند. در واقع نباید محدودیت مالی برای یکی از جهت های بازار مسکن ایجاد کرد تا سمت دیگر بازار تقویت شود. چنین وضعیتی هیچ نتیجه ای جز حادتر شدن وضعیت بازار مسکن نخواهد داشت.
بهترین راهکاری که در حال حاضر جلوی پای دولت است، اعطای وام ۲ منظوره ساخت به شرط پیش فروش به افراد مشخص است. در چنین شرایطی می توان هم تولید مسکن را بالا برد و هم بخشی از تقاضای بازار را پاسخ داد.
البته در شرایط فعلی بازار، هرکسی یک پیشنهادی دارد. مثلاً همین چند وقت پیش بود که پیشنهاد شد وام خرید مسکن به متقاضیان پرداخت نشود و در عوض همان مبلغ به تولیدکنندگان مصالح ساختمانی پرداخت گردد تا مشکل نقدینگی آنها حل شده و به این ترتیب ثبات در بازار مسکن ایجاد شود.
چنین پیشنهادی کاملاً با الگوهای جهانی در زمینه رفع مشکل مسکن ناسازگار است و اصلاً به درد اقشار کم درآمد نمی خورد. به همین دلیل با انتقادات جدی مواجه شد.
تامین مالی پروژه ها و طرح های عمرانی، موضوعی پیچیده است که باید از تمام جوانب به آن نگاه شود. نباید حمایت از یک بخش منجر به تضعیف یا محدودیت بخش دیگر شود. وقتی که شرایط بازار مشخص و متعادل باشد، هر دو سمت عرضه و تقاضا باید این فرصت را داشته باشند که به شکل مستقل و مبتنی بر شرایط حاکم بر آن حوزه، از تسهیلات بهره مند شوند.
البته در مبلغ تسهیلات می توان تفاوت هایی قائل شد که این موضوع به عهده سیاستگذار یا بانک تامین کننده است اما اینکه پرداخت تسهیلات را به طور کامل ممنوع اعلام کنیم، چندان درست به نظر نمی آید.
وقتی که نگاهی به کشورهای موفق در کنترل بازار مسکن نگاه می کنیم، می بینیم که فرمول اصلی آنها، قدرتمند نگه داشتن بخش تقاضاست. سیاستگذار و بانک های تخصصی مسکن فقط یک خط قرمز دارند و آن، تضعیف تقاضای مصرفی است.
البته این موضوع در گذشته نیز عنوان شده و بحث عدم حمایت از بخش تقاضا و تمرکز روی بخش عرضه، ایده ای تکراری است. در نیمه دوم دهه ۸۰ این ایده تا حدی اجرایی شد و تا سال های ابتدایی دهه ۹۰ نیز ادامه پیدا کرد.
در این بازه زمانی بیشترین تسهیلات بخش مسکن به ساخت مسکن حمایتی تخصیص یافت. علاوه بر این، در آن سال ها شاهد رشد جهشی قیمت مسکن بودیم اما خبری از افزایش تسهیلات نبود. عاقبت چنین رویکردی چه بود؟ خانه ساخته شد اما لزوماً به دست خانه اولی ها و متقاضیان کم درآمد نرسید. همچنین به دلیل تضعیف قدرت خرید متقاضیان مصرفی، بازار مسکن نیز راکد ماند. شرایطی که تا امروز هم در بازار مسکن مشاهده می شود.
روند تولید و عرضه یک مسکن یک زنجیره است که با تولید مصالح ساختمانی شروع می شود و در نهایت به دست مصرف کننده نهایی می رسد. هرگونه بی توجهی به یکی از حلقه های این زنجیره باعث می شود که کل زنجیره دچار مشکل و ایراد شود.
در حال حاضر یکی از مشکلات اصلی بازار مسکن این است که بخش تقاضا تضعیف شده است. به این ترتیب بخش قابل توجهی از سرمایه های تولیدکنندگان در بخش تولید محبوس مانده و سازندگان دچار رکود سرمایه شده اند. چنین شرایطی باعث می شود که دیگر به سادگی نتوان آنها را راضی به ساخت و ساز کرد.
در طی سال های گذشته، گرچه قیمت مسکن به شکل جهش وار رشد کرده اما تسهیلات اعطایی از سوی بانک ها، متناسب با قیمت مسکن رشد نکرده است. در نتیجه، خرید مسکن با تسهیلات مزبور دیگر ممکن نیست. در شرایطی که قیمت مسکن در تهران به شکل متوسط نزدیک به ۹۰ میلیون تومان است، تسهیلات اعطایی فقط برای خرید چند متر خانه کفاف می دهد.
جالب توجه اینجاست که همین تسهیلات نیز به سختی پرداخت می شود و خیلی از بانک ها از پرداخت تسهیلات مسکن به متقاضیان خودداری می کنند. علاوه بر این، اقساط بسیار سنگین این وام که تقریبا از توان پرداختی بسیاری از متقاضیان خارج است، باعث شده که خیلی از آنها رغبتی برای دریافت آن نداشته باشند. به خصوص با توجه به اینکه برای دریافت این تسهیلات باید کفش آهنین به پا کنند و دردسرهای زیادی را متحمل شوند.
در نتیجه می توان گفت که پیشنهاد عدم پرداخت تسهیلات مسکن به متقاضیان، ایده ای است که در طی سالیان گذشته به شکل های مختلف مطرح و حتی اجرا شده است. اما همانگونه که تشریح شد، چنین رویکردی به تضعیف بخش تقاضا انجامید و در نهایت رکود فراوان را برای بازار مسکن به ارمغان آورد. رکودی که خروج از آن اصلاً ساده نیست و تا به امروز راهکارهای نوآورانه دولت و مجلس برای بهبود آن، نتیجه بخش نبوده!
