بخش زیادی از گرانی مسکن به خاطر بالا بودن قیمت زمین است. در طی شش سال اخیر، قیمت این شاخص به صورت میانگین ۲۶ تا ۲۷ برابر شده است. طبیعتا همین مسئله قیمت مسکن تهران را بالاتر می برد.
به گزارش پرشین سازه ، قیمت مسکن از سال ۹۶ تا به امروز، ۱۴ برابر شده است. همین مسئله نشان می دهد که رشد قیمت زمین بیشتر از مسکن بوده است. در واقع برخی از کارشناسان بر این باورند که اصلی ترین دلیل گرانی های مسکن، به خاطر بالا رفتن قیمت زمین است.
گزارش های موجود نشان می دهد که در دهه هفتاد، نسبت قیمت زمین به مسکن زیر یک بوده است. به این معنی که قیمت زمین و ملک کلنگی حتی از یک واحد ساختمانی نیز ارزان تر بوده!
در دهه هشتاد وضعیت تغییر پیدا کرد و عدد این شاخص به یک نزدیک تر شد. به این ترتیب قیمت زمین و واحد مسکونی برابر شد. اما شرایط بغرنج زمین و مسکن از دهه ۹۰ آغاز شد. به نحوی که شاخص مزبور از یک بیشتر شد و شاهد بودیم که تورم زمین از تورم مسکن، پیشی گرفت.
تمام املاک کلنگی که قابلیت تخریب داشتند، ناگهان با رشد قیمت فراوانی رو به رو شدند. با آغاز سال ۱۴۰۰، این وضعیت به بدترین حالت خود رسید. به نحوی که شاخص قیمت زمین به مسکن به عدد باورنکردنی ۱.۵۵ رسید که رکورد جدیدی محسوب می شود. در واقع این عدد نشان می دهد که در سال های اخیر، رشد قیمت زمین خیلی بیشتر از مسکن بوده است.
دلیل اهمیت افزایش قیمت زمین چیست؟!
یکی از سوالاتی که در این میان مطرح می شود، این است که گرانی زمین چرا تا به این حد مهم شده است؟
شاخص های زیادی روی قیمت مسکن اثر می گذارند. بیشتر این شاخص ها درون صنعت ساختمان هستند. مثلا تورم موجود در بازار مصالح ساختمانی می تواند روی قیمت مسکن نیز اثر بگذارد. البته در طی دو فصل گذشته، قیمت مصالح ثابت مانده و تورم خاصی در این بازار دیده نشده است.
اما ثبات بازار مصالح نتوانسته منجر به افزایش ساخت و ساز شود. چرا که دو عامل دیگر به نام دستمزد کارگران و قیمت زمین، همچنان مانع بزرگی در برابر صنعت ساختمان است.
به نظر می آید که شکاف بزرگی میان قیمت زمین و مسکن ایجاد شده که همین موضوع، در نهایت باعث گران تر شدن واحد مسکونی می شود.
از سوی دیگر، هزینه های ساخت نیز افزایش پیدا کرده است. در نتیجه حاشیه سود سازندگان نیز با کاهش جدی مواجه است. به همین دلیل است که رغبت بسیاری از سازندگان برای حضور در صنعت ساختمان سازی از بین رفته!
بسیاری از کارشناسان اعلام می کنند که اگر تورم زمین هم مهار می شد، حاشیه سود سازندگان خدشه دار نمی شد و شاید در حال حاضر با صنعت پررونقی مواجه بودیم. در حال حاضر برای یک سرمایه گذاری ۲ ساله یا حداقل ۱۸ ماهه، حاشیه سود سازندگان ۳۵ درصد است. این مبلغ گرچه نسبت به روزهای بد ساختمان که حاشیه سود به ۳۰ درصد رسیده بود، بهتر است اما باز هم خیلی از سازندگان را راضی نمی کند. به همین دلیل بسیاری از آن ها بازار را ترک کرده اند و هنوز مشوق خوبی برای بازگشت به آن، ندیده اند.
زمین های گران قیمت کجا هستند؟!
مشخصاً گران ترین زمین های کل کشور در استان تهران و در پایتخت هستند. بررسی ها نشان می دهد که نسبت قیمت زمین به مسکن در برخی از مناطق شمالی تهران به ۱.۷ هم رسیده است که عددی بی سابقه می باشد. در این میان، مناطقی مثل ۴ و ۵ هم هستند که همیشه سطح قیمت آن ها فاصله ی مشخصی از میانگین قیمت کل معاملات داشته است.
یکی از عجیب ترین مسائلی که این روزها در بازار ملک و ساختمان با آن مواجه هستیم، این است که در برخی از مناطق، نسبت قیمت زمین به مسکن حدود ۲ است. به این معنی که زمین دو برابر مسکن، قیمت دارد. به همین دلیل است که برای بسیاری از سازندگان مشارکتی، بازسازی و کوبیدن خانه های کلنگی کاملا به صرفه است. چرا که هزینه ی ساخت و ساز از خرید زمین، خیلی کمتر می باشد.
البته در نظر داشته باشید که نسبت های ذکر شده بر اساس فایل هایی است که در بازار معاملات مسکن و زمین وجود دارد. هیچگونه منبع رسمی، این آمارها را تایید یا رد نمی کند.
