بلاخره بعد از کش و قوس های فراوان، عوارض ساخت مسکن در تهران تصویب شد. بر اساس تصویب شورای شهر تهران، برای سال ۱۴۰۳ عوارض ساخت مسکن تا ۱۹ درصد بیشتر خواهد شد.
به گزارش پرشین سازه ، با توجه به افزایش هزینه های شهرداری و هزینه هایی که برای اداره شهر به کار می رود، چاره ای جز افزایش نرخ عوارض ساخت باقی نمانده بود.
اما مشکل اینجاست که افزایش عوارض ساخت باعث می شود که فشار بیشتری به سازندگان وارد شود. پیش از این، سازندگان ناچار بودند با افزایش قیمت نهاده های ساختمانی کنار بیایند. حالا هم نرخ عوارض ساختمانی در سال بعد افزایش پیدا می کند و بیشتر از گذشته به سازندگان اندکی که در بازار باقی مانده اند، فشار وارد می شود.
از سوی دیگر، شهرداری و شورای شهر نیز به هزینه های اداره شهر گوشه چشمی دارند و اعلام می کنند که با توجه به تورم فراوان، باید هزینه های خود را افزایش دهند. اما غافل از آن هستند که با توجه به شرایط کنونی مسکن سازی و رکود بیش از اندازه در ساخت و ساز، فشار مضاعف روی سازندگان قابل تحمل نیست و به خروج بخش دیگری از آنها می انجامد.
در صورتی که نرخ افزایش عوارض ساختمانی از نرخ تعدیل بیشتر باشد، عوایدی که سازنده از رشد قیمت مسکن می برد، بیشتر خواهد شد. از سوی دیگر، شهرداری نیز برای مخارج خود و شهر دچار مشکل می شود و به درستی نمی تواند شهر را اداره کند.
بنابراین این یک کلاف سردرگم شده که هر دو طرف را دچار مشکل کرده است. البته بارها از سوی کارشناسان مسکن اعلام شد که برای بهبود وضعیت درآمد شهرداری، باید به سمت درآمدهای پایدار رفت. مثلا می توان از عوارض سالانه بر املاک، درآمد ثابتی برای شهرداری ایجاد کرد. به این ترتیب، به جای اینکه مانعی بر سر راه تولید گذاشته شود، از ساکنان ملک مزبور، عوارض ساختمانی دریافت می شود. مدلی که در بیشتر نقاط دنیا به کار می رود.
در حال حاضر، سهم عوارض ساخت مسکن از کل هزینه هایی که برای ساخت انجام می شود؛ (بدون احتساب قیمت مسکن) نزدیک به ۱.۳ درصد است. بنابراین نمی توان با قطعیت اعلام کرد که اثرگذاری نرخ عوارض ساخت مسکن خیلی زیاد است و قیمت تمام شده را بالا می برد. این موضوع به خصوص در بازار مسکن تهران دیده می شود.
بر اساس آخرین گزارش های موجود، به ازای ساخت هر متر مربع مسکن در تهران، مبلغ ۳۳۰ هزار تومان به عنوان عوارض ساخت دریافت می شود. این در حالیست که میانگین قیمت مسکن پایتخت، متری ۷۴ میلیون تومان است. مبلغ ۳۳۰ هزار تومانی در این میان اصلاً به چشم نمی آید.
به نظر می آید که شهرداری با این شیوه از اخذ عوارض ساخت، به برخی از بساز و بفروش ها یارانه می دهد. مطالعاتی که در طی سال های گذشته در خصوص این موضوع صورت گرفته، نشان می دهد که شهرداری حاضر به تعدیل واقعی عوارض ساخت نیست و هدف اصلی این نهاد از عدم تعدیل قیمت ها، جلوگیری از افزایش قیمت مسکن است. اما مشکل اینجاست که این موضوع نه تنها اثری روی قیمت مسکن نگذاشته بلکه هر روز شاهد افزایش قیمت ها هستیم.
در طی سال هایی که تورم تمام بخش های صنعت ساختمان را در بر گرفت، نرخ عوارض ساختمانی تنها هزینه ای بود که متناسب با نرخ تورم افزایش پیدا نکرد. این در حالیست که قیمت مسکن سال به سال بیشتر شد و سود بیشتری را حواله جیب سازندگان کرد.
این سازندگان لازم نمی دیدند که ملک خود را با قیمت کمتری به خانواده های نیازمند بفروشند. در حالی که عدم افزایش نرخ عوارض ساختمانی از سوی شهرداری، به این دلیل بود که فشار بیشتری به متقاضیان واقعی مسکن وارد نشود. اما این بذل و بخشش به جامعه هدف برخورد نمی کند و متقاضیان، همچنان ناچارند که مسکن را با قیمت بالا خریداری کنند.
بررسی قیمت مسکن در سال جاری هم موید هم موضوع است. نرخ عوارض ساخت فقط ۲۵ درصد رشد کرد. این در حالیست که قیمت مسکن در قیاس با سال گذشته با رشد ۵۰ درصدی مواجه شد.
در صورتی که عوارض ساختمانی به شکل درستی دریافت شود، می تواند نقش مهمی در تامین مسکن نیازمندان و دهک های پایین جامعه ایفاء کند. اما با شرایط کنونی، اثرگذاری خاصی ندارد و بیشتر شبیه به لطفی است که شهرداری در قبال سازندگان می کند.
یکی از بهترین سیاست هایی که شهرداری می توانند دنبال کند، شناورسازی نرخ رشد عوارض ساخت بر اساس منطقه است. مثلا عوارض ساخت در محله هایی که ساکنان آن کم درآمد هستند یا بافت فرسوده دارد، باید کمتر باشد.
در این صورت است که می توان سرمایه های سازندگان را به محله های هدف هدایت کرد و یارانه ی اعمال شده نیز در نهایت به دست نیازمندان خواهد رسید.
