کاهش فاصله قیمت مسکن تهران و دیگر کلانشهرها

در حال حاضر قیمت مسکن تهران با چهار کلانشهر دیگر به کمترین میزان خود رسیده و این نشان از تغییرات جدی و مهم در وضعیت مسکن شهرهای کشور می دهد.

به گزارش پرشین سازه ، زمانی که شرایط بازار مسکن نرمال و عادیست، نسبت متوسط قیمت مسکن تهران به دیگر شهرهای بزرگ کشور، عددی نزدیک به ۲ است. اما در حال حاضر این عدد به ۱.۸ درصد رسیده است.

در دوره هایی که قیمت مسکن تهران به بیشترین حد خود رسیده بود، نسبت قیمت ها به عدد پنج رسید. ر نتیجه می توان اعلام کرد که حالا، فاصله ی چندان زیادی میان قیمت مسکن تهران و دیگر شهرهای بزرگ کشور وجود ندارد.
بررسی قیمت مسکن در چهار کلانشهر کرج، اصفهان، شیراز و مشهد نشان می دهد که مسیر قیمت ها در این چهار شهر نسبت به تهران متفاوت بوده است. این روند به نحوی بوده که حالا فاصله قیمت ها از بین رفته است.

بر اساس آخرین آمارهایی که در خصوص بازار مسکن تهران منتشر شد، متوسط قیمت مسکن در تهران به متری ۷۴ میلیون تومان رسید. گرچه آمار رسمی مشخصی در مورد قیمت مسکن دیگر شهرهای بزرگ کشور وجود ندارد اما تحقیقات میدانی نشان می دهد که در این ۴ شهر، میانگین قیمت مسکن به متری ۴۲ میلیون تومان رسیده است.

چرا نسبت قیمت مسکن افت کرده است؟!

در حال حاضر نسبت قیمت مسکن در تهران ۱.۸ است. به این معنی که قیمت مسکن تقریبا دو برابر مسکن دیگر شهرهای بزرگ کشور است. این کمترین فاصله ی قیمتی در طی سال های گذشته است. اما دلیل کاهش این فاصله چه بود؟
در این میان سه فرضیه مطرح می شود که هر یک از آنها، امکان وقوع دارند. فرضیه اول مربوط به تحولات قیمتی مسکن امسال در تهران و شهرهای بزرگ است.

در سال جاری، قیمت مسکن تهران در فصل بهار دچار افزایش شد. اما تابستان و پاییز با رکود بزرگی مواجه گردید و این رکود به کاهش قیمت منجر شد. اما روند تحولات قیمتی در شهرهای دیگر متفاوت بوده است. برخی از آنها دچار کاهش کمتر شده اند. برخی دیگر نیز افزایش قیمت ها را تجربه کرده اند.
در فرضیه دوم، توان خرید متقاضیان واقعی مسکن در نظر گرفته شده است. بعد از سال ۹۷، قیمت مسکن تهران دچار رشد عجیب و غریبی شد. به همین دلیل، متقاضیان واقعی مسکن از بازار خرید و فروش کنار گذاشته شدند. در واقع، قیمت ها بیش از این نمی توانند رشد کنند.
این در حالیست که قیمت مسکن شهرهایی مثل اصفهان، کرج و…هنوز آنقدر بالا نرفته که خرید مصرفی از بازار حذف شود. هنوز هم متقاضیان واقعی مسکن در بازار حضور دارند و قصدشان از خرید مسکن، سکونت در آن است.
فرضیه سوم به خریدهای سرمایه ای در کلانشهرها مربوط می شود. در سال جاری، خریدهای سرمایه ای در تهران کمتر شد. اما این احتمال وجود دارد که تقاضای سرمایه ای در شهرهای بزرگ کشور بیشتر شده باشد. در واقع، هنوز هم حضور این دلالان و سرمایه گذاران در بازار مسکن کلانشهرها جدی است. همین موضوع باعث شده که فاصله قیمت مسکن تهران و کلانشهرها کمتر شود.

البته تحقیقات میدانی نشان می دهد که احتمال وقوع فرضیه های اول و دوم بیشتر است. بررسی های مختلفی که روی بازار مسکن کلانشهرها صورت گرفته، نشان می دهد که در دوره ای که بازار مسکن تهران دچار رکود زیادی شد، وضعیت این شهرها چندان هم بد نبود. این موضوع به خصوص در تابستان و پاییز امسال مشاهده می شود.
بسیاری از فعالان بازار مسکن در این شهرهای بزرگ می گویند که متوسط قیمت مسکن این شهرها در قیاس با بها کمتر نشده است. به این معنی که شرایط ثبات بر بازار حاکم بوده و همین مسئله، شرایط را برای خریدهای سرمایه ای راحت تر کرده است.
البته نباید فراموش کرد که هنوز هم بخش زیادی از متقاضیان مسکن در شهرهای بزرگ، متقاضیان مصرف کننده هستند که مسکن را به منظور سکونت می خرند. اما مدت هاست که مسکن در تهران، از دسترس مصرف کنندگان خارج شده است. بیشتر خریدها از طرف سرمایه گذاران ملکی انجام می شود. البته در طی این سال ها، حتی سرمایه گذاران نیز قدرت خرید خود را از دست داده اند.
در روزهایی که خرید یک مسکن معمولی در تهران به سرمایه ای بالغ بر ۵ میلیارد تومان احتیاج دارد، چگونه می توان انتظار داشت که خریداران واقعی مسکن در بازار حضور داشته باشند.
از سوی دیگر، فرضیه سوم در کلانشهرها رد می شود. چرا که وزن خریداران مصرفی همچنان از خریداران سرمایه گذار بیشتر است. بازدهی بازار مسکن در این شهرها، زودهنگام نیست. به همین دلیل کمتر سرمایه گذاری توجهش به آن جلب می شود.