دوباره فصل جا به جایی نزدیک شد و اضطراب مستاجرین آغاز شد. بیشتر مستاجرین تهرانی هیچ ایده ای در خصوص قرارداد جدید خود ندارند و نمی دانند که آیا قادر به یافتن خانه ای دیگر می شوند یا خیر!
به گزارش پرشین سازه ، در طی سال های اخیر شاهد بوده ایم که نرخ اجاره ی هر متر مربع مسکن در شهر تهران، حدود ۶.۷ برابر شده است. این در حالیست که درآمدها رشد چندانی نداشته و از سوی دیگر، تورم بخش زیادی از درآمد افراد را می بلعد.
یکی از نکات استرس آور برای مستاجرین، رسیدن فصل بهار و تابستان است. فصلی که قیمت ها اوج می گیرد و تقاضا افزایش پیدا می کند. در طی این چند سال اخیر، معضلات بسیار زیادی از دل همین مسئله بیرون آمده است.
در سال ۹۶ دیدیم که قیمت اجاره ی مسکن دچار جهش شد و تا همین سال جاری نیز ادامه پیدا کرده است. گزارش های مختلف نشان می دهند که در طی این سال ها، سهم مسکن از سبد خانوار به شکل تصاعدی رشد کرده است.
حالا دوباره به فصل گرانی مسکن نزدیک شده ایم. البته رئیس جمهور دستور داده است که شرایط مورد نظر برای تامین مسکن مورد نیاز مستاجرین فراهم شود. در همین راستا قوانین مربوط به مالیات بر خانه های لوکس و خالی، پیگیری می شوند.
مشاور مسکن وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد که دولت در پی ساماندهی به بازار اجاره است و به همین دلیل، شهرداری ها و سازمان امور مالیاتی دست به دست هم داده اند تا از روش های مختلف، خانه های خالی را شناسایی کنند.
وی اعلام کرد که در این راه از دستگاه های خدمات رسان مثل اداره برق، گاز و آب کمک خواهند گرفت.
البته در این میان خیلی از کارشناسان و فعالان حوزه ی بازار می گویند که با این راهکارها نمی توان مشکل مسکن را حل کرد. حل و فصل اساسی و ریشه ای این مشکل، تنها از راه کنترل تورم ممکن است.
نقدینگی و تورم از اصلی ترین دلایل افزایش قیمت مسکن هستند. بنابراین سیاست های ملی باید منجر به کاهش نقدینگی شود و به این ترتیب نوسانات بازار را کمتر کند.
اجاره مسکن تحت تاثیر چه فاکتورهایی است؟
این روزها گرچه بازار مسکن و اجاره ی آن، ساز و کار مشخصی ندارد اما با نگاهی دقیق به آن می توان متوجه شد که چه عواملی در افزایش قیمت مسکن موثر هستند.
اول از هر چیزی باید بدانیم که قیمت اجاره تابعی از قیمت کلی مسکن است. بنابراین وقتی قیمت مسکن بالا می رود، طبیعتا باید در انتظار افزایش اجاره باقی ماند. همچنین نرخ دلار غیررسمی نیز بر افزایش قیمت ها موثر است.
تورم که جایگاه ویژه ای دارد و اصلی ترین عامل گرانی ها در حوزه ی مسکن به شمار می آید.
از طرف دیگر، قیمت سکه، نرخ سود بانکی و نرخ بیکاری نیز در افزایش قیمت ملک و مسکن بی تاثیر نیست. از سوی دیگر، شاهد هستیم که نرخ نقدینگی هر روز در حال افزایش است و باعث گرانی مسکن می شود.
تولید مسکن نیز در کشور ما به شدت کمتر شده و همین موضوع باعث می شود که سیستم عرضه و تقاضا متعادل نباشد. به این معنی که به تعداد تقاضای مسکن، خانه ی کافی وجود ندارد و همین مسئله، این کالای ضروری را گران تر می کند.
اما به طور کلی، اثرگذارترین عامل روی گرانی اجاره بهای مسکن، نرخ تورم و دلار غیررسمی است. هر زمان که این دو عامل بالا می روند، قیمت مسکن و به تبع آن، قیمت اجاره خانه نیز افزایش پیدا می کند.
تا زمانی که تولید مسکن افزایش پیدا نکند، نمی توان انتظار داشت که قیمت خانه تعدیل شود. بنابراین وضعیت بازار اجاره نیز به همین منوال پیش خواهد رفت و کاری نمی توان برای این موضوع انجام داد.
راهکارهای دولت برای بهبود اوضاع نیز کارساز نخواهند بود و مانند مسکّن عمل خواهند کرد.
بازار مسکن چگونه متعادل می شود؟
مدت هاست که دولتی ها به دنبال راهی هستند که بازار مسکن را متعادل سازند. اما بیشتر راهکارهای آن ها، در بهترین حالت جنبه ی کوتاه مدت دارد و در طولانی مدت، نمی توانند مشکل مسکن را حل کنند.
یکی از اعضای کمیسیون عمران مجلس می گوید که اصلی ترین دلیل افزایش قیمت یک کالا، تایید نهادهای مربوط به آن است. وقتی که گفته می شود گرانی مسکن در راه است و این موضوع توسط برخی از مسئولین تایید می شود؛ طبیعی است که گرانی هم از راه می رسد.
مجتبی یوسفی، در ادامه به یکی از راه های جلوگیری از افزایش اجاره اشاره کرد و چنین توضیح داد:
اگر می خواهیم قیمت مسکن را در بلند مدت تعدیل کنیم، باید ساخت و ساز را افزایش داد. در حال حاضر بیش از ۶ میلیون و ۵۰۰ هزار مستاجر در کل کشور وجود دارد که اگر مسکن کافی برایشان ساخته شود، می توان امیدوار بود که این بخش به تعادل خواهد رسید. البته که باید از کمک بخش خصوصی در این روند استفاده کرد.
وی در ادامه خاطرنشان ساخت که وضعیت تخصیص بودجه و تسهیلات به بخش مسکن بسیار کم است. در سال ۱۴۰۰ قرار بود که هزاران هزار میلیارد تومان به بخش مسکن برسد اما تنها ۷۰۰ هزار میلیارد پرداخت شده است.
یوسفی گفت:
در بخش ساخت و ساز مسکن، ۹۰۰ هزار میلیارد تومان کسری وجود دارد.
این نماینده ی مجلس در ادامه به راهکارهای کوتاه مدتی که برای حل این معضل وجود دارد اشاره کرد. وی از پرداخت وام ودیعه ی مسکن حمایت کرد و آن را ضروری دانست. البته مبلغ این تسهیلات باید با تورم همراه باشد.
از سوی دیگر، بحث مالیات بر خانه های خالی باید با جدیت بیشتری دنبال شود. به این ترتیب می توان این واحدهای مسکونی را به بازار اجاره روانه کرد. بر اساس اعلام دولت، قرار شده که این مالیات از نیمه ی شهریور ماه دریافت شود. در صورتی که خانه ای به مدت ۵ سال خالی بماند، مبلغ مالیات باید برابر با قیمت خانه باشد.
به این ترتیب می توان امیدوار بود که وضعیت بازار اجاره اندکی بهبود پیدا کند.
از طرف دیگر، نباید از عواملی مثل تورم و نقدینگی غافل ماند. در صورتی که این دو عامل کمرنگ نشوند، نمی توان امیدی به بازار مسکن داشت. سیاست هایی باید در پیش گرفته شود تا منجر به کاهش نقدینگی و تورم گردند. بخش مسکن با نرخ دلار غیررسمی مرتبط است. بنابراین باید به دنبال روش هایی بود که نرخ دلار غیررسمی را کاهش دهد.
این نماینده ی مجلس تاکید کرد که تمام سیاست هایی که برای کاهش اجاره بهای مسکن در نظر گرفته می شود، باید قبل از هر چیزی روی قیمت مسکن اثر بگذارد. چرا که اجاره بها به طور مستقیم از قیمت مسکن اثر می گیرد. بنابراین تا زمانی که قیمت ملک تعدیل نشود، نمی توان منتظر کاهش اجاره باقی ماند.
