بارها گفته شد که بانک های کشور تمایلی به حضور در طرح های مسکن سازی و پرداخت تسهیلات مربوط به آن را ندارند. حالا گفته می شود که سهم وام خرید مسکن از کل شبکه ی تسهیلات بانک ها زیر ۲ درصد است. این در حالیست که در سال ۹۶، سهم این بخش به ۵ درصد می رسید.
به گزارش پرشین سازه ، کمتر بانکی وام خرید مسکن پرداخت می کند و دیگر صف این تسهیلات، وجود خارجی ندارد. واقعیت اینجاست که کمتر کسی زحمت طی کردن هفت خوان رستم وام مسکن را به خود می دهد چرا که اساساً این وام، قدرت خرید خود را از دست داده است.
در حال حاضر سهم کلی وام خرید مسکن از اعتبارات تسهیلاتی بانک ها به ۱.۹ درصد سقوط کرده که همین موضوع، سبب می شود قدرت خرید پایین وام مسکن را با سال ۹۶ مقایسه کنیم و بگوییم که نزدیک به ۵ برابر کمتر شده است.
سال ۹۶، وضعیت بازار مسکن شبیه به حالت قبل از طوفان بود. در این سال، هنوز هم بازار مسکن با ثبات نسبی همراه بود و قدرت خرید متقاضیان تا به این حد کمتر نشده بود. حتی سهم متقاضیان مسکن از تسهیلات بانکی نیز خوب بود و نزدیک به ۴.۹ درصد تسهیلات بانکی سهم خریداران مسکن می شد. مبلغی که آن زمان برای خرید خانه پرداخت می شد، تا حد خوبی می توانست هزینه های خرید مسکن را پوشش دهد.
اما بررسی وضعیت تسهیلات بانکی در سال ۱۴۰۲ نشان می دهد که این شرایط تا چه حد تغییر کرده و عملاً منجر به خروج متقاضیان تسهیلات خرید مسکن از صف وام های بانکی شده است.
چرا تقاضای وام مسکن پایین آمد؟!
بسیاری از کارشناسان، سه دلیل مهم برای خروج متقاضیان خرید مسکن از صف تسهیلات بانکی دارند. اولین دلیل به جهش قیمت ها در سال ۹۷ برمی گردد که اصلی ترین فاکتور خروج متقاضیان وام خرید مسکن از صف تسهیلات بانکی می باشد. به این ترتیب، تقاضای مصرفی از بازار خارج شد و بازار به دست دلالانی افتاد که اساساً نیاز چندانی به این تسهیلات بانکی ندارند.
البته در طی سال های اخیر، سیستم بانکی می توانست مبلغ وام مسکن را با توجه به تورم موجود افزایش دهد و تنظیم کند اما به دلایل مختلف، این بازتنظیم صورت نگرفت و در نهایت به خروج متقاضیان مصرفی انجامید.
در طی پنج سالی که قیمت مسکن دچار جهش شد، نرخ آن ۱۸ برابر شده است اما نرخ ریالی وام مسکن فقط ۵.۷ برابر شده که طبیعتاً جوابگوی رشد سرسام آور قیمت مسکن نیست. به عبارت دیگر، نرخ تسهیلات خرید مسکن از قیمت این شاخص جامانده است. این موضوع فقط به تهران محدود نمی شود و در بیشتر شهرهای کشور این پدیده مشاهده می گردد.
البته سیاستگذاران ملکی هنوز هم معتقد هستند که اثرگذاری وام مسکن فقط در تهران از بین رفته و در دیگر شهرهای کشور، هنوز هم متقاضیان زیادی برای دریافت این وام وجود دارد. اما واقعیت اینجاست که تورم ملکی در کل کشور با تورم مسکن تهران برابر شده و دیگر فرقی میان پایتخت و دیگر نقاط کشور نیست.
بعد از جهش قیمت مسکن در سال ۹۷، دو سال طول کشید تا شهرهای دیگر نیز خود را با قیمت بازار ملک تهران همسان کنند. از سال ۹۹ به بعد، رشد قیمت مسکن در شهرهای مختلف، پا به پای قیمت مسکن تهران پیش می رود و اختلاف چندانی میان این دو بازار نیست.
شاید از برخی لحاظ، وضعیت برای ساکنان شهرستان سخت تر هم باشد چرا که نرخ وامی که برای خرید مسکن در این شهرها در نظر گرفته شده، کمتر از پایتخت است. بنابراین می توان با قطعیت گفت که تسهیلات کنونی مسکن به درد هیچ یک از خانه اولی های پایتخت و شهرستان ها نمی خورد.
عامل بعدی عدم تمایل متقاضیان به دریافت این وام، سیاست های دستوری دولت در حوزه تامین مالی بانک هاست. تسهیلات مسکن بلندمدت است و سود کمی به آن تعلق می گیرد. به همین دلیل بسیاری از بانک های کشور ریسک پرداخت آن را متحمل نمی شوند. دولت برای اصلاح این وضعیت و راضی نگه داشتن بانک ها، باید به دنبال مدل های جدید جذب منابع برای بانک ها باشد تا از محل این سپرده ها، بتوان وام خرید مسکن موثری پرداخت کرد.
یکی از روش هایی که پیشنهاد شده، لیزینگ مسکن است که برای تامین مالی آن، باید سود این تسهیلات متناسب با قیمت تمام شده منابع مورد نظر مشخص شود. اما می بینیم که این پیشنهاد نیز عملاً کنار گذاشته شده است.
با توجه به شرایط کنونی، اصلاً عجیب نیست که سهم وام مسکن از کل تسهیلات پرداختی بانک ها زیر ۲ درصد باشد.
- سهم وام خرید مسکن از کل شبکه ی تسهیلات بانک ها به ۱.۹ درصد سقوط کرده است.
- قدرت خرید وام مسکن به شدت کاهش یافته است.
- جهش قیمت مسکن در سال ۹۷، اصلی ترین عامل خروج متقاضیان از صف وام مسکن است.
- نرخ وام مسکن متناسب با تورم افزایش نیافته است.
- سیاست های دستوری دولت در حوزه تامین مالی بانک ها، مانع از پرداخت وام مسکن می شود.
- لیزینگ مسکن می تواند راه حلی برای مشکل وام مسکن باشد.
