بر اساس قانون، تمامی بانک ها موظف هستند که ۳۰ درصد سهم تسهلات خود را به بخش مسکن اختصاص دهند اما به نظر می آید که در حالیکه خیلی از خانه اولی ها به وام خانه نیاز داشتند، بخش زیادی از اعتبارات بخش مسکن و ساختمان در قالب تسهیلات به تولید بستنی، خودرو، مبل، دستمال کاغذی و…اختصاص پیدا کرده است.
به گزارش پرشین سازه ، در راستای قانون جهش تولید مسکن تمامی بانک ها موظف به پرداخت تسهیلات مسکن بودند. اما دقیقا در همان زمانی که ملت و دولت در پایین ترین میزان توان مالی خود برای خرید یا ساخت خانه بودند و نیازمند تسهیلات بانکی بودند، این اعتبارات صرف تولید کالاهای دیگری مثل بستنی و خودرو شده است.
بخشی از گزارش های رسمی به خوبی نشان می دهد که مقصد تسهیلات کلان بانکی که باید صرف بخش مسکن و ساختمان می شد(در بهار امسال) به حوزه هایی اختصاص داده شده است که هیچگونه ارتباطی با مسکن و ساختمان نداشته اند.
زمانی که صحبت از تسهیلات کلان می شود، در واقع منظورمان همان وام های بالاتر از ۱۰۰ میلیارد تومان است که بررسی این وام ها در بهار سال ۱۴۰۱، نشان می دهد که بیشترشان برای حوزه های تولید بستنی، خودرو، مبلمان و دیگر فعالیت های بازرگانی مثل سیستم گرمایش و فولاد مصرف شده است. اتفاقی که می تواند وضعیت مسکن را از قبل نیز بدتر کند و بحران را عمیق تر سازد.
از طرف دیگر، بررسی ها نشان می دهد که پرداخت وام مسکن برای متقاضیان و فعالین واقعی حوزه ی ساخت و ساز و خرید مسکن بسیار پایین بوده است. خیلی از بانک ها به صورت قطره چکانی و خُرد، این تسهیلات را پرداخت کرده اند. به نحوی که میزان پرداخت وام مسکن به کف تاریخی خود یعنی ۵.۲ درصد سقوط کند.
در چنین شرایطی طبیعی است که رکود عجیبی بازار ساخت و ساز مسکن را در بر خواهد گرفت. رکودی که اثراتش را تا سال های آینده نیز شاهد خواهیم بود و اوضاع بغرنج تر می شود. به این ترتیب برای نهمین سال متوالی است که درگیر این رکود خواهیم بود.
بر اساس قانونی که مجلس تصویب کرده بود، دولت برنامه ریزی کرده بود که در سال ۱۴۰۱، برای رونق تولید مسکن، سهم اعتبارات مسکن در تسهیلات بانکی را به حداقل ۲۰ درصد برساند. اما این اقدام سودی در بر نداشت و نیمه ی نامرئی معادله ی تامین مسکن توسط بانک ها، از یک سو باعث باخت مسکن به سیاست های تصویبی شد.
به این ترتیب تنها برنده ی این بازی نابرابر، ذی نفعان همیشگی وام های ارزان بودند که اتفاقا منتفع تر نیز شدند.
تسهیلات بانکی دستوری بیشتر به نفع و ضرر چه کسانی منجر شد!
سال هاست که بازار مسکن، دیگر آن شکوه و رونق سابق را ندارد. خیلی از سرمایه گذاران به دلیل ریسک های فراوان وارد این بازار نمی شوند و عرصه را برای دلالان و سوداگران خالی گذاشته اند. این روزها، تولید مسکن سود چندانی ندارد اما برعکس، دلالی می تواند جیب افراد را حسابی پُر کند.
همین مسائل منجر به رکود بزرگ بازار مسکن شده است. گرچه این رکود بیشتر به دلیل سیاست های اقتصادی نادرست و ریسک های بزرگ تحمیل شده با بازارها و البته تورم بوده است، اما از نقش تعیین کننده ی بانک ها نیز نباید گذشت. اگر بانک ها می توانستند در فضایی به دور از سیاست های دستوری عملکرد متعارف خودشان را داشته باشند، می توانستند وضعیت رکود بخش مسکن را تا حد خیلی زیادی کاهش دهند.
بانک ها می توانستند با پرداخت هدفمند تسهیلات، رونقی دو طرفه هم برای بخش مصرف و هم سرمایه گذاری ایجاد کنند.
اما از آن جایی که در سیستم اقتصادی کشور، بیشتر امور بر اساس سیاست های دستوری پیش می رود، راه این اقدام برای بانک ها بسته است و این دقیقا همان نیمه ی نامرئی ماجراست که پیشتر اشاره کرده بودیم. در واقع بانک های مربوطه بیش از هر چیزی به سود خود فکر می کند و طبیعی است که در چنین شرایطی که تورم به ۵۰ درصد رسیده است، وام های ۱۵ ساله با نرخ بهره ی ۱۸ درصدی پرداخت کند. بنابراین ترجیح می دهد که وام های مسکن را به صنایعی همچون بستنی، خودروسازی و …تخصیص بدهد.
در واقع این مشکل، زمانی بغرنج تر می شود که مدیران بانکی به خوبی با چشم انداز صعود تورم عمومی رو به رو هستند و به همین دلیل، ریسک پرداخت وام با نرخ کم سود را نمی پذیرند و به خوبی می دانند که احتمالا قیمت تمام شده ی تسهیلات برای خود بانک بیشتر از پرداخت کننده خواهد بود.
اما نباید فکر کنید که این تنها دلایل عدم پرداخت وام بلند از سوی بانک هاست. در واقع بانک های کشور با یک واقعیت تلخ دیگر نیز رو به رو هستند و آن هم پرداخت تسهیلات مسکن است که با عدم تعادل زمانی و مصارف مواجه شده است. در واقع به دلیل تورم عمومی و بی ارزش شدن روزانه ی پول، بیشتر مردم تمایلی به سپرده گذاری طولانی مدت ندارند. در نتیجه طبیعی است که بیشتر بانک ها نیز نمی توانند تسهیلات بلند مدت پرداخت کنند.
این شکاف بزرگی که میان هزینه های بانک برای پرداخت تسهیلات مسکن و دریافتی شان وجود دارد، باعث شده است که بانک های کشور تمایلی به پرداخت تسهیلات نداشته باشند. برخی از این بانک ها نیز وام خرید مسکن کوتاه مدت حداکثر ۵ ساله پرداخت می کنند و نام های متفرقه ای مثل تعمیر منزل یا… بر آن می گذارند. این تسهیلات به گونه ای پرداخت می شود که ۲۰ درصد اصل تسهیلات در حساب بدون سود حبس می شود تا به این وسیله، بخشی از نرخ سود تسهیلات به قیمت تمام شده برسد یا این که منابع بخش تسهیلات مسکن را به چیزهای دیگری مثل صنعت و تجارت اختصاص می دهند که دوره ی برگشتشان حداکثر سه ساله است.
بنابراین به نظر می رسد که در چنین بازنده ی اصلی این جریان نامتعادل، بازار مسکن و ساختمان است. یعنی سرمایه گذاران ساختمانی و خریداران مصرفی!
برد اصلی هم نصیب کسانی می شود که وام های کلان را برای صنایع و تجارت خود دریافت می کنند.
