با تصویب سقف افزایش اجاره بها، خیلی از کارشناسان اعلام کردند که باید منتظر راه های میانبر صاحب خانه ها و مشاورین املاک باقی ماند. تقریبا بیشتر کارشناسان بر این باور بودند که این نرخ ۲۵ درصدی، نمی تواند گره ای از مشکلات مستاجرین باز کند و در آخرین اخبار مربوط به بازار اجاره، به نظر می آید که حق با آن ها بوده است.
به گزارش پرشین سازه ، آمارهای میدانی نشان می دهد که استفاده از قولنامه های صوری و دریافت کد رهگیری طی چند هفته ی اخیر بالاتر رفته است.
خیلی از صاحبان مسکن برای تخلیه ی ملک خود، اقدام به سندسازی فروش واحد مسکونی کرده اند. مسئله ای که در نهایت می تواند قانون را دور زده و مستاجر را برای تهیه مسکن به سمت مشاورین املاک بفرستد.
با افزایش سرسام آور نرخ اجاره بها در چند ماه اخیر، دولت طرحی تصویب کرد که بر اساس آن، صاحبان خانه در تهران اجازه نداشتند که برای تمدید قراردادهای خود، بیشتر از ۲۵ درصد روی اجاره ها بکشند. این رقم برای دیگر شهرستان ها ۲۰ درصد بود. اما این طرح در مسیر اجرا، تغییراتی کرد تا راه های دور زدن آن به صفر برسد. یکی از این تغییرات این بود که در صورتی که مالک بخواهد ملک خود را به فروش برساند، باید ضمن ثبت معامله در سامانه، کد رهگیری نیز دریافت کند.
اما از قضا، این موضوع به دست آویز خیلی خوبی برای موجرین تبدیل شد تا بتوانند از زیر بار قانون فرار کنند. به طوری که با ثبت یک معامله صورت و دریافت کد رهگیری، مستاجرین را وادار به تخلیه واحد خود می کنند.
به نظر می آید که با تصویب این قانون نیز، عده ای می توانند آن را دور زده و به قانون مسلط شوند.
قولنامه صوری برای دور زدن قانون سقف افزایش اجاره بها
با بررسی میدانی از بازار مسکن، می توان به سادگی موضوع قولنامه صوری و دریافت کد رهگیری را مشاهده کرد. موضوعی که در هفته های اخیر، به شدت افزایش پیدا کرده است.
یکی از مستاجرین در این رابطه چنین می گوید: روز گذشته، صاحب خانه با در دست داشتن این قولنامه و یک کد رهگیری، به ما اعلام کرد که خانه را فروخته و باید هر چه سریع تر آن را تخلیه کنیم. در حالی که هیچ خریداری برای بازدید به واحد ما مراجعه نکرده بود.
آیا می شود که فردی بدون بازدید، اقدام به خرید خانه کند؟
به همین خاطر است که دریافت کد رهگیری، روش خوبی برای جلوگیری از دور زدن قانون توسط صاحبان مسکن نیست.
همچنین خیلی از صاحبان خانه از مفاد و بندهای قانونی خرید و فروش صوری خبر ندارند. همین موضوع در آینده باعث ایجاد دعواهای حقوقی فراوانی میان مالکان و مشاوران املاک خواهد شد و این پرونده ها به دلیل ضعف قانون افزایش پیدا خواهند کرد.
صاحبان ملک ، اجاره نمی گیرند
یکی دیگر از راه های بسیار عجیب صاحبان مسکن برای گرفتن حکم تخلیه مستاجرین خود این است که خود را از دسترس خارج می کنند و اجازه نمی دهند که مستاجرین، اجاره را به دست آن ها برسانند. سپس با اقامه شکایت علیه مستاجر به دلیل عدم پرداخت اجاره، حکم تخلیه را دریافت می کنند. اما قانون در این زمینه، اقدامات مناسبی انجام داده است.
چنان چه صاحبخانه مانع از پرداخت اجاره بها شود و از دریافت آن ممانعت به عمل آورد، مستاجر می تواند با طرح شکایت در شورای حل اختلاف، هزینه اجاره مسکن را به حساب قوه قضاییه واریز کرده و از صدور حکم تخلیه جلوگیری به عمل آورد.
هیچ صاحب خانه ای ، مسکن خود را عرضه نمی کند
تمام این سیاست ها و طرح های مختلف، در جهت حمایت از مستاجرین و با هدف کنترل تورم صورت گرفته است. اما یکی از اصلی ترین عواقب و پیامدهای چنین طرح هایی این است که میزان عرضه مسکن را در بازار کاهش داده است.
یکی از سازندگان مسکن ضمن تاکید بر این مسئله که قوانین موجود، ریسک معامله را افزایش داده اند، چنین گفت: خیلی از سازندگان ترجیح می دهند که واحد خود را خالی نگه داشته و هر زمانی که خواستند آن را به فروش برسانند. این تصمیمات می تواند در بلند مدت میزان عرضه ی مسکن را به شدت کاهش دهد.
مالیات بر خانه های خالی به کجا رسید؟
کمبود عرضه مسکن و خالی نگه داشتن واحدهای مسکونی از آن دسته تناقضاتی است که به دلیل ضعف قوانین، اتفاق افتاده است. دولت ضمن حمایت از مستاجرین، از سال های گذشته تلاش کرده است که از خانه های خالی، مالیات دریافت کند اما ضعف شدیدی در شناسایی این خانه ها دارد. علاوه بر این اختلاف وزارت راه و شهرسازی نیز باعث شده که خیلی از صاحبان خانه ها، از عرضه مسکن خود به بازار خودداری کنند.
در این میان، شاید نقش اصلی این بحران بر عهده ی بانک ها باشد که به عنوان یکی از بزرگ ترین محتکران مسکن، نقش مهمی در کمبود عرضه ی خانه داشته اند. به نحوی که درآمد دولت از خانه های خالی در دو ماه ابتدایی سال، کمتر از ۳ میلیون تومان بوده است. این در حالیست که برآوردها نشان می دهد که تعداد واحدهای خالی بیشتر از ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار بوده است. با توجه به این تعداد، مالیات دریافت شده بیشتر شبیه به شوخی است.
در واقع به جای تصمیمات دستورگونه، عرضه ی مسکن خیلی بهتر می تواند این بازار را کنترل کند. به همین دلیل است که دولت طرح های مختلفی مثل طرح نهضت ملی مسکن را در پیش گرفته است. اما با وجود کمبودهای فراوانی که در حوزه تامین زمین این طرح وجود دارد، پیشرفت چندانی نکرده است.
در صورتی که دولت بتواند تا پایان سال ۱۴۰۴، ساخت چهار میلیون واحد مسکونی را به انتها برساند، شرایط بازار مسکن به تعادل مناسبی خواهد رسید و دیگر نیازی به مصوبات دستوری برای مدیریت این بازار نخواهد بود.
البته این موضوع به همکاری همه جانبه تمام دستگاه های اجرایی با وزارت راه و شهرسازی بستگی دارد. به این ترتیب می توان به برداشتن موانعی مثل تامین زمین و کمبود تسهیلات، امیدوار بود.
