بازار مسکن غرب تهران طی چهار سال اخیر شاهد یکی از شدیدترین موجهای افزایش قیمت در تاریخ خود بوده است. قیمت مسکن در این منطقه از پایتخت، که زمانی بهعنوان گزینهای مقرونبهصرفه برای خانوارهای متوسط شناخته میشد، اکنون با جهشی بیش از ۲۰۰ درصدی در بازه زمانی ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۴، بسیاری از متقاضیان را از بازار خرید خارج کرده است. این رشد سرسامآور، که توسط کارشناسان بازار املاک بهعنوان «سهبرابر شدن قیمت» توصیف میشود، نشاندهنده تحولی بنیادین در ساختار بازار ملک پایتخت است.
مقایسه قیمت مسکن: از ۲ میلیارد به ۹ میلیارد تومان
بر اساس دادههای ثبتشده از فایلهای مسکونی در هشت محله غرب تهران، واحدهای مشابهی که در سال ۱۴۰۰ بین ۲ تا ۳ میلیارد تومان ارزشگذاری میشدند، امروز به ارزشی بیش از ۹ میلیارد تومان رسیدهاند. این گزارش تحلیلی، که ویژگیهای ملک، درصد رشد قیمت و تغییرات چهارساله را مورد بررسی قرار داده، حاکی از آن است که نرخ واحدهای مشابه در این مناطق طی یک بازه چهار ساله، افزایشی بین ۱۷۱ تا ۲۳۴ درصد را تجربه کردهاند.
تحلیلگران بازار مسکن تهران معتقدند این جهش قیمتی، نتیجه ترکیبی از عوامل متعدد از جمله تورم انباشته، افزایش هزینههای ساخت مسکن، نوسانات نرخ ارز و کاهش عرضه واحدهای جدید در بازار است. همانطور که در گزارشهای سال ۱۴۰۲ پرشین سازه اشاره شد، قیمت مسکن تهران در آن سال رشد ۷۵ درصدی را تجربه کرد و این روند در سالهای بعد نیز ادامه یافت.
رکوردشکنی جنتآباد با ۲۳۴ درصد افزایش
در میان محلات مورد بررسی، محله جنتآباد بالاترین رشد قیمت را به ثبت رسانده است. یک واحد ۷۹ متری ۱۷ ساله با امکانات کامل شامل آسانسور، پارکینگ، انباری و بالکن، از ۲.۶ میلیارد تومان در سال ۱۴۰۰ به ۸.۶۹۰ میلیارد تومان در سال ۱۴۰۴ رسیده است. این تغییر معادل افزایش ۶ میلیارد و ۹۰ میلیون تومانی و نمایانگر ۲۳۴ درصد رشد قیمت میباشد که بالاترین میزان تغییر در بین محلات مورد بررسی است.
محله پونک نیز با ۲۳۳ درصد افزایش، در جایگاه دوم این رتبهبندی قرار گرفته است. یک واحد ۶۷ متری ۱۵ ساله دارای انباری در این محله، از ۲ میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان در سال ۱۴۰۰ به ۷ میلیارد تومان در سال ۱۴۰۴ رسیده است. این میزان تغییر معادل ۴ میلیارد و ۹۰۰ میلیون تومان بوده که رشد چشمگیری را نشان میدهد.
در محله سردار جنگل، یک واحد ۶۷ متری ۱۵ ساله با امکانات متعارف (آسانسور، پارکینگ و انباری)، از ۳.۱ میلیارد تومان به ۹.۵ میلیارد تومان افزایش یافته است. این رشد ۶.۴ میلیارد تومانی بیانگر ۲۰۶ درصد افزایش قیمت در طول چهار سال است و نشان میدهد که این محله نیز از جهش قیمتی شدید رنج برده است.
تحلیل تغییرات قیمت در کوی فراز و شهرک نفت
آمارهای بهدستآمده از سایر محلات مورد بررسی نیز رشد قابلتوجهی را نشان میدهد. در کوی فراز، یک واحد ۵۸ متری ۱۵ ساله با امکانات کامل، قیمت خود را از ۳ میلیارد تومان در سال ۱۴۰۰ به ۹ میلیارد تومان در سال ۱۴۰۴ رسانده است. این رشد ۶ میلیارد تومانی معادل ۲۰۰ درصد افزایش است که دقیقاً همان میانگین رشد کل بازار غرب تهران را نشان میدهد.
در شهرک نفت، واحدی ۶۲ متری ۱۴ ساله با امکانات کامل، از ۳ میلیارد تومان در سال ۱۴۰۰ به ۸.۸ میلیارد تومان در سال ۱۴۰۴ رسیده است. این جهش ۵.۸ میلیارد تومانی، معادل ۱۹۳ درصد رشد بوده است. این محله از مناطق مطلوب غرب تهران محسوب میشود و همچنان جذابیت خود را برای خریداران حفظ کرده است.
وضعیت قیمت در بلوار فردوس، طرشت و پرواز
یک واحد ۵۰ متری ۱۵ ساله دارای آسانسور، پارکینگ و انباری در بلوار فردوس، از ۲ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان به ۷ میلیارد تومان رسیده است. این تغییر ۴ میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومانی نشاندهنده ۱۹۱ درصد افزایش است. علیرغم اینکه این محله در مقایسه با جنتآباد رشد کمتری داشته، باز هم تقریباً سه برابر شدن قیمت را تجربه کرده است.
در محله طرشت، واحدی ۶۰ متری ۲۰ ساله با پارکینگ و انباری، از یک میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان در سال ۱۴۰۰ به ۵ میلیارد و ۵۰ میلیون تومان در سال ۱۴۰۴ رسیده است. میزان افزایش ۳ میلیارد و ۲۵۰ میلیون تومان، معادل ۱۸۰ درصد رشد بوده است. این محله با وجود قدمت بیشتر واحدها، همچنان رشد قابل توجهی را ثبت کرده است.
محله پرواز با ۱۷۱ درصد، کمترین درصد افزایش را در این گزارش ثبت کرده است. یک واحد ۷۰ متری ۱۷ ساله با آسانسور، پارکینگ و انباری، در سال ۱۴۰۰ ارزشی معادل ۲ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان داشته که در سال ۱۴۰۴ به ۷ میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان رسیده است. این تغییر ۴ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومانی نشان میدهد که حتی محلات با کمترین رشد نیز افزایش قیمت بیش از ۱۷۰ درصدی را تجربه کردهاند.
علل افزایش قیمت و مقایسه با سایر مناطق تهران
کارشناسان بازار املاک و مستغلات معتقدند که این روند افزایشی نتیجه چندین عامل کلیدی است. افزایش هزینههای ساخت و قیمت مصالح ساختمانی، تورم انباشته چند ساله، نوسانات نرخ ارز، کاهش قدرت خرید مردم و کاهش عرضه واحدهای جدید در بازار، همگی در این جهش قیمتی نقش داشتهاند. همانطور که در گزارشهای قبلی پرشین سازه نیز اشاره شده، هزینههای ساختوساز بهطور مداوم در حال افزایش بوده است.
در مقایسه با قیمت مسکن در مناطق شمال و جنوب تهران، غرب پایتخت همچنان در محدوده میانی قرار دارد. در حالی که مناطق جنوبی تهران به دلیل قیمتهای پایینتر، رونق معاملاتی بیشتری دارند، غرب تهران همچنان رشد قابلتوجهی را تجربه میکند. بر اساس آمارهای موجود، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران در تیرماه ۱۴۰۳ به ۸۷.۴ میلیون تومان رسید.
بررسیها نشان میدهد که بازار مسکن غرب تهران، که زمانی بهعنوان یکی از گزینههای مناسبتر برای خریداران متوسط بهحساب میآمد، اکنون به مرحلهای رسیده که بسیاری از متقاضیان مصرفی را از بازار خرید خارج و به سمت اجاره مسکن یا مناطق ارزانتر سوق میدهد. این تغییر کانون تورم مسکن از مناطق لوکس به مناطق پرتردد و پرجمعیتتر، نگرانیهای جدی درباره دسترسی خانوارهای متوسط به مسکن مناسب ایجاد کرده است.
جدول مقایسهای قیمت مسکن در محلات غرب تهران
بررسی جامع تغییرات قیمتی در هشت محله غرب تهران، تصویر دقیقی از وضعیت بازار ارائه میدهد. در محله جنتآباد با بالاترین رشد، یک واحد ۷۹ متری از ۲.۶ میلیارد به ۸.۶۹ میلیارد تومان رسیده که ۲۳۴ درصد رشد و میزان تغییر ۶ میلیارد و ۹۰ میلیون تومان را نشان میدهد. در محله پونک، واحد ۶۷ متری از ۲.۱ میلیارد به ۷ میلیارد تومان با ۲۳۳ درصد رشد رسیده است.
در سردار جنگل، واحد ۶۷ متری از ۳.۱ به ۹.۵ میلیارد تومان با ۲۰۶ درصد رشد و تغییر ۴ میلیارد و ۹۰۰ میلیون تومانی افزایش یافت. کوی فراز با واحد ۵۸ متری از ۳ به ۹ میلیارد تومان، دقیقاً ۲۰۰ درصد رشد را تجربه کرد. شهرک نفت با واحد ۶۲ متری از ۳ به ۸.۸ میلیارد تومان رسید که ۱۹۳ درصد رشد را نشان میدهد.
در بلوار فردوس، واحد ۵۰ متری از ۲.۴ به ۷ میلیارد تومان با ۱۹۱ درصد رشد افزایش یافت. محله پرواز با واحد ۷۰ متری از ۲.۸ به ۷.۶ میلیارد تومان رسید که ۱۷۱ درصد رشد و کمترین افزایش را داشت. در نهایت، طرشت با واحد ۶۰ متری از ۱.۸ به ۵.۰۵ میلیارد تومان، ۱۸۰ درصد رشد را به ثبت رساند.
چشمانداز آینده بازار مسکن غرب تهران
بهطور کلی، این بررسی نشان میدهد که نرخ مسکن در غرب تهران در بازه زمانی چهار ساله ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۴، به طور میانگین رشدی در حدود ۲۰۰ درصد (معادل سه برابر شدن) داشته است. این روند در حالی رخ داده که میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در کل شهر تهران از حدود ۸۰ میلیون تومان در سال ۱۴۰۲ به بیش از ۱۲۰ میلیون تومان در سال ۱۴۰۴ رسیده است.
پیشبینیهای کارشناسان حاکی از آن است که با توجه به ادامه تورم، افزایش هزینههای تولید و کاهش عرضه، قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴ همچنان روند صعودی خود را حفظ خواهد کرد، هرچند ممکن است سرعت رشد قیمتها نسبت به سالهای گذشته کاهش یابد. با این حال، تحلیل روندهای قیمتی نشان میدهد که بازار مسکن غرب تهران همچنان یکی از جذابترین گزینهها برای سرمایهگذاری و خرید مصرفی باقی مانده است.
