حتی آمارهای رسمی هم حاکی از فشار بر اجاره نشینان و ضعف های واضح سیاست های حمایتی در این حوزه است. معضلی که باعث شده تا گروه بسیار زیادی از شهروندان ایرانی تحت فشار اقتصادی شدید قرار بگیرند.
به گزارش پرشین سازه ، بازار اجاره مسکن در کشور، متاثر از تورم عمومی، با رشد قیمت و کاهش توان مالی اجاره نشین ها روبرو شده است. این شرایط نامطلوب، سازوکارهای تعامل بین مستاجران و مالکان را نیز تغییر داده است، زیرا امروزه بیشتر مالکان مایل به کاهش مبلغ ودیعه و در عوض دریافت کرایه ماهانه بیشتر هستند. موضوعی که باعث شده تا خیلی از مستاجران به خاطر ناتوانی در پرداخت اجاره، مجبور به نقل مکان به محله های حاشیه ای ارزان تر شوند.
بر اساس آمارهای رسمی وزارت کار، آمار خانواده های مستاجر درگیر فقر در کشور از سال ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۱ بیش از ۴۸ درصد رشد داشته است که یک آمار فاجعه بار محسوب می شود. بر اساس این آمارها، بیشتر از یک میلیون خانواده اجاره نشین، درآمدی زیر خط فقر دارند. علاوه بر این، هزینه های مسکن در سبد خانوار به بالای ۵۰ درصد رسیده که ۱۵ الی ۲۰ درصد نسبت به میانگین جهانی بالاتر است!
این گره ها در حالی همچنان بسته هستند و حجیم تر می شوند که بسیاری از کشورهای توسعه یافته با در پیش گرفتن سیاست های حمایتی گوناگون، توانسته اند وضعیت بازار اجاره را کنترل کنند، اما با وجود مداخلات مستقیم، در کشور ما این بازار نیز مانند حوزه های دیگر، از کنترل دولت خارج شده است.
بررسی مشکلات بازار اجاره
بررسی های انجام شده نشان می دهد که بازار اجاره مسکن ایران از چهار مشکل اساسی رنج می برد که زمینه ساز دیگر معضلات هم هستند:
مشکل اول – دولت هیچ کنترل کارآمدی روی بازار اجاره مسکن ندارد. رشد قیمت ها کاملا سلیقه ای، بر اساس عرف و انتظارات تورمی غیرواقعی و بدون نظارت صورت می گیرد.
مشکل دوم – قراردادهای اجاره در کشور معمولا به شکل سالانه امضا می شوند و بازه طولانی ندارند. این موضوع باعث شده علاوه بر بی ثباتی، امنیت روانی مستاجران نیز کاهش یابد، زیرا هر ساله همه باید منتظر افزایش کرایه و ودیعه مسکن خود باشند.
مشکل سوم – در حوزه عرضه مسکن اجاره ای در کشور دچار کمبود هستیم. سیاست های دولت اکثرا بر خرید و فروش مسکن تمرکز دارند و توجه کافی به توسعه مسکن های اجاره ای صورت نگرفته است.
مشکل چهارم – مستاجران به وام های حمایتی مناسب دسترسی ندارند. گرچه در کشورهای دیگر تسهیلات حمایتی با نرخ پایین یا یارانه های اجاره ای برای کمک به اجاره نشین ها مرسوم است، اما در کشور ما حمایت مالی بسیار محدودی از اجاره نشین ها می شود.
ابزارهای حمایت از اجاره نشین ها
کافی است نگاهی به برخی از کشورهای توسعه یافته بیندازیم تا با ابزارهایی که دولت می تواند برای کنترل بازار اجاره مسکن در دست داشته باشد آشنا شویم.
به عنوان مثال در کشورهای آلمان و سوئد، از سیاست تعیین و اعمال سقف اجاره بها برای جلوگیری از رشد قیمت ها استفاده می کنند. اقدامی که متناسب با نرخ تورم و شاخص های اقتصادی دیگر تعیین می شود تا مستاجران در یک ابهام قیمتی در خصوص مبلغ افزایش اجاره بها سالانه (مثل ایران) به سر نبرند.
در فرانسه و هلند، این گونه است که مستاجران می توانند قراردادهای اجاره چند ساله امضا کنند که باعث افزایش امنیت و آسودگی خاطر آنان می شود. این موضوع اجاره نشین ها را به مدت طولانی از افزایش هزینه مسکن در نتیجه تورم های عمومی در امان نگه می دارد.
یکی از راهکارهای رایج دولت ها برای کنترل بازار مسکن اجاره ای، ساخت مسکن های اجتماعی است. دولت ها با ساخت و تخصیص این واحدها به اقشار کم درآمد جامعه به صورت اجاره ای، دسترسی مردم به مسکن ارزان قیمت را تسهیل می کنند. این سیاست به ویژه در کشورهایی که قیمت مسکن بالاست، بسیار موثر است. دولت در این شرایط همچنین با پرداخت وام های کم بهره، کمک هزینه اجاره بها و حتی پرداخت مستقیم یارانه اجاره، به حمایت از قشر مستاجر می پردازد.
یکی دیگر از سیاست های حمایتی، توسعه زیرساخت های حمل و نقل شهری است تا گستره و سرعت دسترسی به مناطق حاشیه ای نیز افزایش پیدا کند. در نتیجه افرادی که به خاطر گرانی مسکن مجبور به حاشیه نشینی شده اند، فشار بسیار کمتری را در زمینه حمل و نقل متحمل می شوند.
راهکارهای دولت برای حمایت از اجاره نشین ها
در بازه کوتاه مدت، دولت می تواند با ارائه وام های کم بهره و سبک به مستاجران، فشار سالانه بر آنان را کاهش دهد. امروزه سقف وام ودیعه مسکن در تهران ۲۰۰ میلیون، در مراکز استان ۱۵۰ میلیون و در شهرهای دیگر ۱۰۰ میلیون تومان است که با بهره ۲۳ درصدی و پس از طی کردن مراحل اداری بسیار پیچیده ارائه می شود.
مستاجرانی که این وام را دریافت می کنند، باید پس از ۵ سال، حدود ۷۰ درصد از وام دریافت شده را (بین ۷۰ تا ۱۳۸ میلیون تومان) سود پرداخت کنند! در نتیجه وام ودیعه مسکن چندان هم به یک طرح “حمایتی” شباهت ندارد و تنها فشار کرایه را بر مستاجر افزایش می دهد.
از طرف دیگر، وزارت راه و شهرسازی می تواند با در پیش گرفتن سیاست های تشویقی، مردم را به عقد قراردادهای اجاره بلندمدت ترغیب کند تا از این طریق بتواند از مستاجران در برابر نوسان های تورمی حمایت نماید.
همچنین دولت می تواند در بلندمدت با ساخت مسکن های استیجاری و افزایش عرضه این واحدها، بازار اجاره مسکن را کنترل نماید.
