تقریبا چند سالی می شود که فرا رسیدن تابستان و بهار برای طبقه ی مستاجرین، به معنای استرس و نگرانی های فزاینده است. چرا که در این چند سال شاهد بوده ایم که در این فصول، قیمت اجاره ی مسکن بسیار بالا می رود.
تمام فعالیت ها و اقدامات دولتی نیز در همین چند ماه اوج می گیرد و وقتی که زمستان و پاییز سر برسد، دوباره همه چیز به حالت نیمه عادی برمی گردد. طبیعتا در وضعیت این روزهای بازار مسکن، هیچ چیز عادی و طبیعی نیست.
به گزارش پرشین سازه ، در سال های گذشته دولت تلاش کرده با وضع قوانین مختلف از جمله تعیین سقف افزایش اجاره بها یا پرداخت تسهیلات مربوط به ودیعه ی مسکن، تا حدی این مشکل را برطرف کند. اما مشخصا این قوانین نتوانسته اند جلوی گرانی روز افزون مسکن را بگیرند و موثر باشند.
در این میان، نائب رئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک تهران به بررسی برخی از عوامل گرانی مسکن و بحران اجاره پرداخته است.
سمانه محرمی نمین، اعلام کرد که یکی از اصلی ترین دلایل افزایش قیمت اجاره در سال های اخیر، عدم رسیدگی و توجه دولتمردان است. مسئولین فقط زمانی به فکر حل مسئله می افتند که تابستان از راه رسیده و مستاجرین در دل بحران هستند.
خیلی از مستاجرین سال به سال ناچارند به خانه های کوچک تر و بدون امکانات تر نقل مکان کنند. خانه های دو خوابه به یک خوابه تبدیل می شود و در نهایت مجبور می شوند به یک سوئیت نقل مکان کنند. در این جا به جایی ها، مستاجرین باید قید امکاناتی مثل پارکینگ، آسانسور یا انباری را بزنند و به حداقل ها راضی باشند.
حتی برخی مواقع دیده شده است که مستاجرین تهرانی برای فرار از اجاره های سرسام آور به شهرهای اطراف پایتخت روی آورده اند. اما به زودی وضعیت به جایی می رسد که دیگر اجاره ی خانه در این شهرهای حاشیه ای نیز برای مردم و طبقه ی کم درآمد، ممکن نباشد.
سمانه محرمی نمین اعلام کرد که اصلی ترین دلیل این گرانی ها، آگهی های آنلاین اجاره ی مسکن هستند. برخی مواقع می بینیم که این آگهی ها، صرفا برای به هم زدن نظم اقتصادی مسکن درج می شوند. همچنین راه چانه زنی را برای مشاورین املاک بسته اند.
وی در ادامه به پرداخت نادرست ودیعه ی مسکن و مالیات نیز به عنوان شاخصه های اصلی بحران مسکن اشاره کرد.
وی چنین توضیح داد که پرداخت ودیعه ی مسکن به شیوه ی کنونی نتوانسته گره ای از مشکلات مسکن مردم باز کند. چرا که برای پرداخت چنین وام هایی باید قبل از هر چیزی، مستاجرین را دسته بندی کرد.
محرمی نمین گفت:
ما مستاجرهایی داریم که لاکچری نشین هستند و مشکلی از بابت پرداخت ودیعه ندارند. برخی دیگر از مستاجرین از دهک های متوسط جامعه و برخی دیگر، دهک های ضعیف و کم درآمد هستند. یارانه ی فعلی ودیعه ی مسکن باید فقط به دهک های متوسط و ضعیف جامعه پرداخت شود.
این عضو اتحادیه مشاورین املاک در ادامه به مستاجرینی اشاره کرد که بیش از ۴۰ سال است که وضعیت اجاره نشینی دارند و با پرداخت یک یا دو دوره وام ودیعه ی مسکن، نمی توان مشکل آن ها را برطرف نمود.
وی تاکید کرد که حمایت از مستاجرین باید به گونه ای باشد که در نهایت، آن ها را به صاحب خانه تبدیل کند.
از سوی دیگر، خیلی از مالکین در حال حاضر به جای ودیعه، ترجیح می دهند که اجاره ی بیشتری دریافت کنند. به همین دلیل است که نمی توان گفت پرداخت چنین اجاره هایی به نفع مستاجرین است.
ودیعه ی مسکن برای امور دیگر، خرج می شود!
یکی دیگر از مشکلات اصلی پرداخت وام ودیعه به شکل کنونی، این است که این تسهیلات در بخش های دیگری مصرف می شود.
سمانه محرمی نمین می گوید که برای حل این معضل باید وام ودیعه را به جای مستاجر، به موجر پرداخت کرد.
همچنین در حال حاضر روند پرداخت وام ودیعه ی مسکن بیش از ۴۰ روز طول می کشد. این در حالیست که متقاضیان این وام معمولا فرصت زیادی ندارند و باید هر چه زودتر، پول لازم را برای ودیعه ی مسکن جور کنند.
راهکار اصلی این است که به جای پرداخت وام به مستاجر، باید در قراردادهای اجاره ذکر شود که در تاریخ مشخص شده، مبلغ ودیعه به حساب مالک واریز می شود.
آیا مالیات بر اجاره موثر است؟
نائب رئیس دوم اتحادیه مشاورین املاک تهران در ادامه به موضوع مالیات بر اجاره پرداخت و آن را غیرموثر دانست.
قرار بود که وضع چنین مالیاتی، بازار اجاره را کنترل کند و از رشد جهش وار مبلغ آن جلوگیری به عمل بیاورد. اما مشخصا این ابزار، موثر نبوده است.
مهم ترین نکته این جاست که در ظاهر، این مبلغ از طرف موجر به دولت پرداخت می شود. اما در عمل، این مستاجر است که جور این مالیات را نیز به دوش می کشد.
به جای چنین طرح هایی، باید از بسته های تشویقی مثل کاهش مالیات برای موجران استفاده کرد. به این ترتیب خود مالکان ترغیب می شوند که خانه های خود را با مبالغ کمتری، اجاره بدهند.
این کارشناس بازار مسکن در ادامه اعلام کرد که افزایش قیمت مسکن طبیعتا روی اجاره ی آن نیز اثر می گذارد.
وی گفت: به جای این که فقط در تابستان به فکر حل بحران اجاره مسکن باشیم، اگر در کل سال، قیمت مسکن را کنترل کنیم و تورم را مهار نماییم، دیگر مشکل اجاره بها چندان جدی نخواهد بود و مبلغ آن با رشد کمتری مواجه می شود. چرا که به هرحال، اجاره بها، تابعی از قیمت مسکن می باشد.
در حال حاضر، هر منطقه ی شهر تهران وضعیت منحصر به فردی از لحاظ مسکن دارد. اما مهم ترین نکته این جاست که به جای دسته بندی شهر، باید مستاجرین را طبقه بندی کرد.
در نقاط مرفه نشین شهر، بیشتر مالکان به دنبال ودیعه های بیشتر هستند. این در حالیست که در مناطق متوسط و ضعیف شهر، مالکین تقاضای اجاره ی بیشتر می کنند. چرا که بیشتر این مالکان از طریق دریافت اجاره بها امرار معاش می کنند.
در نتیجه، با تقسیم بندی مستاجرین، می توان رویکرد بهتری نسبت به وضعیت کنونی آن ها داشت.
