در دو ماه گذشته، پس از روی کار آمدن دولت چهاردهم و به دست گرفتن زمام امور توسط رئیس جمهور پزشکیان، شاهد شرایط متفاوتی در بازار مسکن نسبت به نیمسال اول بودیم اما هنوز مشخص نیست که این روند در ادامه به چه شکلی پیش خواهد رفت. بررسی ها نشان می دهد که وضعیت بازار ساخت و ساز مسکن در سال آتی به چهار متغیر وابسته خواهد بود.
به گزارش پرشین سازه ، رفتار بازیگران اصلی عرصه املاک در هفته های گذشته به سرعت تغییر کرد و این موضوع باعث شده تا از هم اکنون پرسش هایی در خصوص وضعیت بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ مطرح شود. آیا واقعا امکان دارد که در سال آتی این بازار بالاخره از رکود تورمی خارج شود؟
برای پاسخ دادن به این پرسش باید چهار ستون اصلی که همواره روی بازار مسکن اثرگذار بوده اند و نقش ستون های آن را ایفا کرده اند را مورد بررسی قرار دهیم. در سال آینده باید وضعیت متغیرهای قدرت خرید مسکن، توان تولید، قیمت تمام شده ساختمان و عوامل تورمی در این بازار را پیش بینی کنیم تا بتوانیم دورنمایی از وضعیت این بازار داشته باشیم.
قدرت خرید متقاضیان مسکن
سوخت اصلی برای راه اندازی مجدد موتور بازار مسکن، قدرت خرید متقاضیان است که تابعی از توان درآمدی خانوار قدرت خرید وام بانکی محسوب می شود که در شرایط امروز هیچکدام در وضعیت مناسبی قرار ندارند.
افت نرخ پس انداز در میان خانواده های ایرانی و افزایش شدید هزینه های زندگی باعث شده تا خرید خانه برای بسیاری از افراد به یک رویای دست نیافتنی تبدیل شود.
از طرف دیگر با قیمت های کنونی، قدرت خرید وام مسکنی که توسط بانک ها ارائه می شود به کمتر از ۱۰ درصد ملک رسیده و بازپرداخت آن به قدری سنگین است که اصولا صرفه اقتصادی برای متقاضی ندارد. این در حالی است که همین وام در کشورهای خارجی بیش از ۹۰ درصد سهم خرید خانه را تامین می کند و در دهه های گذشته در ایران نیز قدرت خرید آن حداقل ۳۰ درصد بود.
برای اینکه بتوان چشم انداز روشنی از خروج بازار از رکود تورمی داشت، باید حتما به افزایش قدرت خرید مردم و تسهیلات بانکی توجه ویژه صورت بگیرد.
تاثیر کاهش تولید و عرضه مسکن در رشد قیمت
دومین ستون اصلی در این بازار، موجودی معاملات مسکن است که ظرف ۶ سال گذشته به شکل قابل توجهی کاهش پیدا کرده و به صورت پلکانی موجب افزایش چشمگیر قیمت ها شده است. در شرایطی که تقاضا از عرضه بیشتر باشد، رشد قیمت کاملا طبیعی است.
آمارها نشان می دهد که نرخ رشد سرمایه گذاری در بازار مسکن از سال ۱۴۰۰ تا سال جاری، ۱.۲ درصد بوده است، در حالی که اگر همین شاخص را از سال ۹۷ تا کنون در نظر بگیریم، به نرخ رشد سرمایه گذاری ۱۴ درصد منفی می رسیم! جالب اینکه همین فاکتور در اوایل دهه ۹۰ بیش از ۱۱ درصد بوده است. این آمارها به خوبی نشان می دهد که وضعیت تولید و عرضه مسکن در سال های اخیر با افت قابل توجهی روبرو بوده است.
این کاملا درست است که در سال گذشته نرخ رشد تشکیل سرمایه در بازار مسکن به درصد افزایش یافته اما با توجه به رشد منفی سال های قبلی، این حرکت تاثیرگذاری چندانی نداشته است. چنانچه این وضعیت در سال ۱۴۰۴ تغییر پیدا نکند و نرخ تولید و عرضه (در تمامی ابعاد) افزایش نیابد، نمی توان انتظار گشایشی در بازار مسکن داشت.
قیمت تمام شده ساختمان
تورم تولید مسکن در ایران همواره تابعی از تورم زمین و تورم قیمت مصالح ساختمانی بوده است که در سال های اخیر هر دو شاخص (به ویژه قیمت زمین) به قدری رشد زیاد سریع داشته اند که عملا عایدی تولید برای سرمایه گذاران این بخش بسیار پایین آمده است.
میانگین تورم تولید ساخت و ساز ظرف ۶ سال گذشته ۵۵ درصد و میانگین تورم زمین نیز ۶۰ درصد بوده است. با وجود این ارقام سرمایه گذاران اگر به جای تولید مسکن، فقط زمین را خریداری کرده و نگه دارند، می توانند با زحمت کمتر به سود بیشتری دست پیدا کنند!
از این روی کنترل تورم ملک و مصالح نقش مهمی در رونق دوباره بازار مسکن خواهد داشت. هرچند با وجود ناترازی های فعلی و افت نرخ تولید کارخانه های مصالح سازی، دست یافتن به این اهداف (هرچند نه غیر ممکن) اما دشوار خواهد بود.
عوامل تورم زا در بازار مسکن
عامل دیگری که باید حتما مورد بررسی قرار بگیرد، اثرگذاری بازیگران خارجی روی بازار مسکن است که اتفاقا کم هم نیست. تنش های منطقه، رویدادهای بین المللی همچون روی کار آمدن دوباره ترامپ، قیمت جهانی نفت و طلا و سیاست های اقتصادی کلان کشور، همگی از جمله عواملی هستند که مستقیم یا غیر مستقیم روی بازار مسکن اثر می گذارند.
تلاش دولت برای ایجاد یک ثبات در کشور می تواند نقش بازیگران خارجی را کمرنگ کند و سایه امنی برای رشد و رونق بازار مسکن فراهم آورد.
