تغییراتی که در بازارهای موازی رخ می دهد و شرایطی که در خود بازار مسکن مشاهده می کنیم، خیلی از کارشناسان را به این پرسش رسانده است که آیا امکان رونق یافتن مسکن در سال آتی وجود دارد؟
به گزارش پرشین سازه ، عوامل خارجی موثر در بازار مسکن، هفته های پرتلاطمی را پشت سر گذاشته اند و مدام در نوسان قیمت بوده اند. همین عامل باعث شد که چشم انداز جدیدی برای بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ باز شود. آیا قرار است این بازار از رکود تورمی خارج شود؟
برای درک دقیق شرایط بازار مسکن باید ستون های اصلی آن شناسایی شوند و شرایط هر یک از آنها بررسی گردد. تنها در این شرایط است که می توان رویکرد درستی نسبت به وضعیت بازار داشت.
اگر بررسی دقیقی روی بازار مسکن داشته باشیم، می بینیم که در سال آتی نیز متغیرهایی مثل قدرت خرید خانه، توان تولید مسکن، قیمت تمام شده ساخت و همچنین عوامل تورم ساز در بخش مسکن، بالاترین اثر را روی بازار سال آینده خواهند داشت.
در وهله اول باید توان عرضه سال ۱۴۰۴ بررسی شود. در طی شش سال گذشته، عرضه مسکن به شکل قابل توجهی کمتر شده است. این افت به نوعی در رشد قیمت ها اثر معنادار گذاشته و باعث تلاطم بازار مسکن در سال های اخیر شده است.
در حال حاضر، رشد موجودی فقط در شرایطی رخ می دهد که ساخت و ساز مسکن بیشتر شود. در طی سال های گذشته نیز، سرمایه گذاری در این حوزه به طرز چشمگیری کاهش یافته است.
تشکیل سرمایه در بخش ساختمان از سال ۱۴۰۰ تا نیمه امسال، سالانه به شکل متوسط ۱.۲ درصد بوده و از زمان جهش قیمت ها، این رقم منفی چهار درصد بوده است. در صورتی که همین اعداد و ارقام را بررسی می کنیم، مشخص می شود که وضعیت عرضه مسکن چقدر وخیم بوده است.
رشد سرمایه گذاری نسبت به رشد هزینه های ساخت بسیار کمتر است. در قیاس با دهه ۹۰ که اتفاقاً این نسبت کاملا معکوس بود، می توان شرایط کنونی بازار مسکن را تخمین زد. تا زمانی که سرمایه گذاری در عرصه ساخت بیشتر نشود و سرمایه گذاران خیالشان از بابت سرمایه های خود راحت نشود، تولید مسکن بیشتر نخواهد شد.
با کاهش توان عرضه، طبیعتاً قیمت ها نیز بالاتر می رود. در هر سالی که رشد سرمایه گذاری در حوزه مسکن کمتر شود، نبض عرضه مسکن تا یک الی ۱.۵ سال متاثر از این ماجرا خواهد بود.
در سال گذشته، تشکیل سرمایه در بخش مسکن و ساختمان حدوداً ۴ درصد بیشتر شد. در نیمسال اول امسال نیز با رشد ۶ درصدی مواجه گردید. اما از آنجایی که در سال های قبل، رشد منفی زیادی را در این حوزه تجربه کرده ایم، زمان بیشتری طول می کشد که بازار به شرایط عادی برگردد و ستون عرضه بهبود یابد. همین وضعیت را می توان برای سال آتی نیز پیش بینی کرد و از این منظر، نمیتوان انتظار چندانی از رونق ساختمان در سال آینده داشت.
قدرت خرید متقاضیان باید تقویت شود!
یکی دیگر از اضلاع بازار مسکن، قدرت خرید متقاضیان است که در چند سال گذشته به طرز هشداردهنده ای پایین آمده است. چشم انداز سمت عرضه در سال آتی چندان روشن نیست اما در صورتی که بتوان به طرق مختلف، بخش تقاضا را تقویت کرد، شاید بتوان تکاپویی در بخش سرمایه گذاری مسکن رقم زد.
در صورتی که درآمد خانوار بالا برود و توان وام بانکی افزایش پیدا کند، می توان نسبت به ایجاد چنین وضعیتی امیدوار بود اما واقعیت اینجاست که در حال حاضر، هر دو بخش ماجرا شرایط مطلوبی ندارند. هزینه های زندگی خانوار در چند سال گذشته خیلی بالا رفته و از سوی دیگر، درآمد سرانه نیز خیلی افت کرده است! در نتیجه دیگر چیزی برای پس انداز خرید مسکن باقی نمی ماند.
وام های بانکی هم اساساً قدرت خرید خود را از دست داده اند و نمی توانند خرید مسکن را پوشش دهند. در حال حاضر، بهترین تسهیلات بانکی نهایتاً شش درصد هزینه های خرید را پوشش می دهند. این در حالیست که وام پرداختی در کشورهای توسعه یافته، حداقل ۹۰ درصد هزینه خرید مسکن اولی ها را پوشش می دهد.
در هیچ دوره ای، وام های خرید مسکن در ایران تا به این اندازه قدرت نداشته اند که بتوانند بخش زیادی از هزینه ها را پوشش دهند. در دهه ۷۰، برخی مواقع وام پرداخت شده می توانست تا ۳۰ درصد هزینه های خرید مسکن در تهران را تامین کند اما این شرایط هیچوقت تکرار نشد.
برای اینکه توان خرید متقاضیان احیاء شود، باید رشد اقتصادی بالا رخ دهد و شرایط اقتصادی خانواده ها دگرگون شود. از سوی دیگر، باید شبکه بانکی هم بتواند مبلغ قابل توجهی از قیمت خانه را تامین کند و حامی خانه اولی ها باشد. اتفاقاتی که فعلاً در بازار مسکن رخ نداده و در سال آینده نیز نمی توان چشم انداز روشنی نسبت به آنها داشت.
