بازار املاک و مسکن کشور هر روز درگیر یک چالش و معضل بزرگ می شود. گرانی مسکن از یک سو به قشر متوسط جامعه فشار می آورد، از سوی دیگر، سیاست های غلطی که در راستای مسکن سازی وجود دارد، وضعیت را بغرنج تر کرده است.
به گزارش پرشین سازه ، خیلی از کارشناسان مسکن می گویند که این سیاست گذاری های دولت باید تغییر کند. برای تعیین سیاست های درست هم به یک منبع اطلاعاتی و داده های دقیق نیاز است. در نتیجه باید هر چه سریع تر، سامانه ی املاک و اسکان تکمیل و راه اندازی شود.
سال جدید در حالی آغاز شده است که هنوز خبری از گرانی های شدید مسکن نیست و به نظر می آید که آرامش امروز، نشان از طوفانی است که احتمالا در تابستان امسال شاهدش خواهیم بود.
البته نمی توان این وضعیت را برای بازار اجاره بهای مسکن نیز توصیف کرد چرا که فایل های جدیدی که در وبسایت های درج آگهی مسکن به نمایش در می آیند، نشان می دهد که قیمت اجاره بها بیشتر شده و به نظر می آید که نوسانات ارزی، توانسته اثر خود را روی این بازار بگذارد.
این وضعیت در برخی از مناطق تهران شدید تر شده و به نظر می آید که حتی چند برابر شده است.
اما چرا نگران کننده است؟ مشخصا حالا که کف دستمزد کارگران مشخص شده، راحت تر می توان قضاوت درستی نسبت به قیمت مسکن داشت. کف دستمزد نزدیک به ۸ میلیون تومان است، در حالی که ارزان ترین خانه ها هم اجاره هایی معادل ۵ الی ۸ میلیون تومان دارند.
به این ترتیب، کارگران ناچارند تمام درآمد خود را صرف هزینه های مسکن کنند یا اینکه به داشتن چند شغل روی بیاورند که همین مسئله، می تواند معضلات بزرگی درست کند.
بنابراین انتظار می رود که دولت، پیش از این که وضعیت وخامت بیشتری پیدا کند به فکر بهبود اوضاع و سیاست های خود باشد.
بیشتر کارشناسان می گویند که دولت برای وضع سیاست های درست، نیازمند بانک اطلاعاتی و داده های دقیق و درست است. از آن جایی که موضوع مسکن، یکی از مهم ترین موضوعات جامعه است، در سال ۱۳۹۰، مجلس قوانینی در راستای جمع آوری اطلاعات مربوط به آن وضع کرد.
به این ترتیب در سال ۹۴ بود که برای اولین بار، سامانه ی املاک و مسکن راه اندازی شد. اما این سامانه تا ۳ سال به همان حالت باقی ماند و برای اولین در سال ۹۷ بود که جهت اجرای قانون، به بهبره برداری رسید.
گرچه این سامانه می تواند مزایای بسیار زیادی برای بازار مسکن داشته باشد، اما هنوز هم برخی از دستگاه های دولتی هستند که همکاری لازم برای تکمیل این سامانه را ندارند و به تکالیف قانونی خود عمل نمی کنند.
وضعیت مبهم سامانه ی املاک و اسکان
همان طور که ذکر شد، وضعیت کنونی سامانه ی املاک و اسکان دارای ابهامات زیادی است و دستگاه های متولی، همکاری لازم را ندارند.
در این میان یکی از کارشناسان مسکن به نام آقای علیرضا بابایی اعلام کرده است که جهت بهبود سیاست های دولت در راستای مسکن، باید اطلاعات صحیح جمع آوری شود. زمانی که اطلاعات مربوط به مالکین، مستاجرین، واسطه ها، سازندگان و مشاورین املاک گردآوری شود، می توان برنامه ریزی درست تری برای ساماندهی بازار ملک داشت.
بابایی در ادامه گفت: اگر سامانه ی املاک و اسکان تکمیل شود و اطلاعات مالکین و ساکنین دربیاید، می توان تعداد مالکین، ساکنین و پراکندگی جمعیت در هر یک از واحدهای مسکونی را متوجه شد.
وی در ادامه خاطرنشان کرد که پیش از این نیز، سازمان ثبت املاک و اسناد کشور می خواست که طرحی شبیه به همین سامانه را پیاده سازی کند. اما نقش این سازمان در حوزه ی اطلاعات کارآمد نبود، در نتیجه، ماحصل این طرح نیز مطلوب از آب درنیامد.
این کارشناس بازار مسکن در ادامه تصریح کرد که از آن جایی که این سامانه هنوز به بهره برداری کامل نرسیده است، به نظر می آید که سیاست گذاری های دولت، در یک فضای تاریک و بدون اطلاعات انجام می شود. مشخصا دولت هیچ داده ای در خصوص میزان تقاضای واقعی مسکن در جامعه، تعداد مستاجرین و…را ندارد.
وی تاکید کرد که اگر به دنبال بهبود وضعیت بازار مسکن هستیم، باید اطلاعات درستی از وضعیت سکونت افراد داشته باشیم. می توان د رکنار راه اندازی این سامانه، فضایی هم برای ثبت قراردادهای رهن و اجاره یا خرید و فروش ایجاد کرد تا بانک اطلاعاتی مزبور کامل تر باشد. همچنین باید به طور مداوم، این بانک اطلاعاتی را به روز رسانی کرد.
خانه های خالی باید به بازار عرضه شوند
یکی از اصلی ترین راهکارهایی که برای بهبود وضعیت مسکن کشور در نظر می گیرند، عرضه ی واحدهای خالی است. در صورتی که این واحدها به بازار عرضه شوند، می توانند تغییر بزرگی ایجاد کنند.
علیرضا بابایی در ادامه خاطرنشان ساخت که اگر این سامانه راه اندازی شود، می توان خانه های خالی را خیلی سریع تشخیص داد و در کوتاه مدت به بازار عرضه کرد. به این ترتیب شوک خوبی به بازار داده می شود.
بابایی گفت:
برای این که خانه های خالی به بازار عرضه شود، باید نرخ مالیات آن ها را بالا برد. به این ترتیب مالکان نسبت به فروش یا اجاره ی ملک خود اقدام می کنند.
بازار مسکن در تابستان ۱۴۰۲
این کارشناس مسکن نیز مانند دیگر فعالین بازار، روزهای خوشی را برای بازار مسکن پیش بینی نکرد. وی اعلام کرد که بر اساس اخباری که این روزها به گوش می رسد، قیمت ارز بالا رفته و در کوتاه مدت، می تواند روی بازار ملک و مسکن نیز اثر بگذارد. بنابراین در ابتدای تابستان شاهد افزایش قیمت ها خواهیم بود.
یکی دیگر از کارشناسان مسکن نیز اعلام کرد که بر اساس نرخ دلار در بهمن سال ۱۴۰۱، پیش بینی ها بر این است که قیمت مسکن حدود ۲۰ الی ۳۰ درصد افزایش پیدا کند.
علیرضا مهدی زاده می گوید:
انتظارات تورمی کمتر شده و این مسئله، مدیون اخبار خوشی است که پیرامون توافقات انجام شده با عربستان، آزادی پول های بلوکه شده در امارات و …به گوش می رسد. بررسی های جدید نشان می دهد که شاید در بهار امسال، شاهد افزایش قیمت نباشیم. حتی ممکن است بازار مسکن با کاهش ۵ درصدی قیمت نیز مواجه شود.
البته این کارشناس مسکن، تورم عمومی کشور را همچنان بالا دانست و بر همین اساس اذعان داشت که در تابستان، ممکن است شاهد افزایش قیمت مسکن به اندازه ی ۲۰ الی ۳۰ درصد باشیم.
وی می گوید: نقل و انتقال مربوط به فصل جا به جایی، اثر خاصی روی بازار مسکن ندارد. به طور کلی، نیاز مصرفی تنها ۱۵ الی ۲۰ درصد بازار را تشکیل می دهد. حدود ۸۰ درصد نیاز موجود در بازار، مربوط به تقاضاهای سرمایه ای و دلالی است. به همین دلیل نمی توان گفت که فصل جا به جایی، اثر خاصی روی بازار می گذارد.
بازار مسکن نجات پیدا می کند؟
مهدی زاده در ادامه اعلام کرد که وضعیت بازار ملک بسیار بحرانی است و نمی توان توقع چندانی هم از تسهیلات بانکی داشت.
وی گفت:
در حال حاضر کسانی که سرمایه ای زیر ۱ میلیارد تومان دارند، نمی توانند وارد بازار ملک شوند. همین مسئله نه تنها منجر به کاهش ارزش پول افراد شده، بلکه باعث می شود که دارندگان این سرمایه های خُرد، از تورم ملک جا بمانند.
این کارشناس مسکن در ادامه، دیگر راهکارهایی که برای رفع معضل مسکن وجود دارد را بعضا موثر دانست. مثلا طرح فروش متری مسکن از طریق بورس، ممکن است بتواند وضعیت بازار را بهبود دهد. او می گوید که چنین طرحی، کمک می کند که سرمایه های اندک افراد حفظ شده و همچنین شرکت های سرمایه گذاری مسکن نیز پر رونق شوند.
البته طبیعتا چنین طرح هایی به خانه دار شدن افراد نمی انجامد اما از نابودی سرمایه هایشان جلوگیری می کند.
مهدی زاده در پایان گفت:
در کنار راهکارهای ایجابی، باید به صورت سلبی نیز در این بازار فعالیت های نظارتی و کنترلی صورت بگیرد. مثلا می توان از خانه های خالی مالیات دریافت کرد یا این که برای کسانی که در کمتر از یک سال جا به جا می شوند، مالیات های سنگین در نظر گرفت.
