مسکن یکی از شاخص های اصلی کیفیت زندگیست. به همین دلیل در بیشتر کشورها توجه ویژه ای به آن می شود. در روزهای اخیر، اتفاقات نگران کننده ای برای خانه اولی های آمریکایی رخ داده است. اتفاقاتی که بخشی از آن به افزایش قیمت ها برمی گردد.
به گزارش پرشین سازه ، در ماه های ابتدایی سال ۲۰۲۳، قیمت مسکن در آمریکا دچار افت شد. اتفاقی که در ۱۱ سال اخیر بی سابقه بوده است. در واقع از اواسط سال ۲۰۲۲ که نرخ بهره افزایش پیدا کرد، قدرت خرید مردم نیز بهبود یافت.
البته این ابتدای مسیر بود. طولی نکشید که برخی از بانک های آمریکایی دچار ورشکستگی شدند و همین موضوع، خطر بی ثباتی مالی را افزایش داد. مسئله ای که می تواند خیلی سریع منجر به محرک تازه ای برای رکود مسکن در بازار ملک آمریکا شود و خانه اولی ها را دچار مسئله و مشکل سازد.
گرچه قیمت مسکن پس از ۱۱ سال در آمریکا کاهش پیدا کرده اما شرایط دریافت وام مسکن نیز سخت است و چالش های زیادی بر سر راه آن وجود دارد. در نتیجه خیلی از متقاضیان از دریافت آن صرف نظر می کنند.
یکی از اصلی ترین معضلات این وام ها، نرخ بهره ی بسیار بالاست که بازپرداخت را برای متقاضیان سخت می کند. در واقع برخی از کارشناسان اقتصادی پیش بینی می کنند که خیلی از آن ها قادر به پرداخت وام خود نباشند.
در نتیجه به نظر نمی آید که چنین وامی بتواند وضعیت را بهبود ببخشد و به عامل دیگری برای عدم خرید ملک در آمریکا تبدیل شده است.
البته در ماه فوریه شاهد بودیم که با کاهش قیمت مسکن در آمریکا، میزان فروش ماهانه نیز حدود ۱۵ درصد افزایش پیدا کرد. در نتیجه می توان چنین برآورد کرد که با کاهش قیمت مسکن، می توان انتظار داشت که معاملات افزایش پیدا کند.
نظر ژورنالیست های آمریکایی در خصوص وضع بازار مسکن
موضوع مسکن یکی از خوراک های رسانه های در آمریکاست و تحولات آن با دقت رصد می شود. برخی از معتبرترین روزنامه های آمریکایی نیز نسبت به این موضوع واکنش نشان داده اند.
بر اساس گزارش های موجود در روزنامه های آمریکایی بیشترین میزان معاملات مسکن مربوط به خانه هایی بوده است که چند سال ساخت هستند. در ماه فوریه، معاملات این دسته از املاک حدود ۱۴.۵ درصد هم افزایش داشته است.
البته باید در نظر داشت که میانگین معاملات این املاک هنوز هم در قیاس با سال گذشته، پایین است و کاهش ۲۲.۶ درصدی داشته است.
در این میان با توجه به کاهش قیمت مسکن و نرخ سود تسهیلات آن، رونق خوبی بر بازار معاملات ملک حاکم شده است. به طور کلی، میانگین قیمت فروش خانه در ماه فوریه، حدود ۰.۲ درصد کاهش نسبت به سال قبل داشته است. حالا میانگین قیمت ملک در آمریکا به ۳۶۳ هزار دلار رسیده که از سال ۲۰۱۲ تا به امروز، بی سابقه بوده است.
از سوی دیگر، نرخ سود وام مسکن نیز از ۷ درصد به ۶ درصد در فوریه ی سال جاری رسیده است که نشان از کاهش می دهد.
در واقع وضعیت کنونی بازار ملک در آمریکا ناشی از تصمیمات فدرال رزرو است. این ارگان تصمیم به افزایش نرخ بهره گرفت که همین موضوع، بازار مسکن را کساد کرده و باعث کاهش قیمت ها شد. در واقع این تصمیم به جهت مبارزه با تورمی صورت گرفت که در اثر نرخ های بهره به وجود می آمد.
از آن جایی که آمارها و اطلاعات مربوط معاملات مسکن در آمریکا، دو ماه جلوتر درج می شوند، به نظر می آید که خرید و فروش های فوریه، ناشی از تصمیماتی است که معامله گران در ژانویه و دسامبر گرفته اند.
سرمایه گذاران آمریکایی نگران از ورشکستگی بانک ها
اخبار اخیر در خصوص ورشکستگی برخی از بانک های معتبر و بزرگ آمریکایی مثل سیلیکون ولی و…باعث شد که خیلی از سرمایه گذاران آمریکایی با دیده ی تردید و نگرانی به اوضاع نگاه کنند. همین موضوع در نهایت منجر به کاهش نرخ وام مسکن شد.
برخی از کارشناسان بزرگ اقتصادی در آمریکا پیش بینی می کنند که کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن در نهایت به فروش بیشتر ملک در مدتی کوتاه منجر می شود. اما هرگز نباید نگرانی های مصرف کنندگان را دست کم گرفت. در صورتی که مصرف کنندگان درگیر نگرانی برای رکود اقتصادی شوند، میزان تقاضا هم کم خواهد شد.
از سوی دیگر پیش بینی ها بر این است که احتمالا بانک های آمریکایی، شرایط دریافت وام مسکن را سخت تر خواهند کرد. در صورتی که نرخ وام مسکن باز هم بیشتر شود، بی اعتمادی نسبت به سیستم مالی نیز افزایش پیدا خواهد کرد و در نتیجه منجر به یک بحران در بازار می شود.
از آن جایی که مسکن یک اقتصاد پیشران است، رکود در آن می تواند منجر به ضربه های اقتصادی بزرگی شود. در صورتی که فصل جا به جایی بی رونق سپری شود، مشاغل زیادی تحت تاثیر قرار می گیرند و در نتیجه اقتصاد آمریکا نیز کوچک تر خواهد شد.
فراموش نکنید که مشاغل زیادی در چرخه ی اقتصاد مسکن هستند که از رونق بازار ملک بهره می برند.
برخی از کارشناسان اقتصادی هشدار داده اند که در اثر آشفتگی بانک ها، باید در انتظار وضعیت رکود باشیم. پیش از این نیز، به دلیل پاندمی کرونا در سال های ۲۰۲۱ و ۲۰۲۰ وضعیت بازار مسکن راکد بود و رقابت چندانی در آن شکل نمی گرفت.
یکی از کارگزاری های املاک می گوید که فقط ۴۵ درصد از قیمت های پیشنهادی این شرکت در ماه فوریه، رقابتی بوده است که نسبت به ماه مشابه در سال گذشته، کاهش داشته است.
جستجوی کوتاهی در مناطق لوکس و پرطرفدار آمریکا مثل سن فرانسیسکو، آیداهو و…نشان می دهد که بازار ملک در این ماه ها کاملا راکد بوده است.
بر اساس گفته های انجمن مشاورین املاک در آمریکا، بیشترین رشد قیمت ماهانه مربوط به غرب آمریکا با ۱۹.۴ درصد بوده است. جایگاه دوم نیز به جنوب آمریکا با ۱۵.۹ درصد رشد قیمت تعلق دارد.
اما وضعیت در شمال و شرق آمریکا مطلوب نیست و قیمت ها دچار کاهش شده اند.
در طی ده سال گذشته، قیمت مسکن در آمریکا همیشه صعودی بوده است چرا که توقیف املاک در این کشور کمتر شده و اقتصاد مسکن آن پر رونق بوده است.
اما با افزایش نرخ سود وام، وضعیت برای خریداران سخت تر شد و خیلی از خانه اولی ها را از بازار خرید و فروش خارج کرد. وضعیتی که در نهایت منجر به رکود بازار مسکن آمریکا شد. چرا که خیلی از تقاضاها کمتر شد.
بیشتر کارشناسان بازار مسکن انتظار دارند که با آغاز بهار، قیمت ها همچنان کاهشی باشد. اما باز هم نمی توان گفت که خرید خانه به صرفه می شود چرا که همچنان نرخ سود تسهیلات مسکن خیلی بالاست.
از سوی دیگر، برخی از مشاورین املاک می گویند که تعداد فایل های موجود برای فروش خیلی کم شده اند که همین مسئله می تواند کاهش قیمت ها را به تاخیر بندازد.
بر اساس گفته های انجمن ملی مشاوران املاک آمریکا، در ماه فوریه تنها ۹۸۰ هزار ملک برای فروش وجود داشته که در قیاس با ماه پیش، هیچ فرقی نکرده است.
