حالا بیش از چند ماه است که بازار مسکن وارد فاز کاهشی شده است. در روزهای اخیر نیز، سیگنال های تازه ای به دست فعالان بازار مسکن رسیده که نشان می دهد بازار از فاز پرش قیمت فاصله گرفته است.
به گزارش پرشین سازه ، شاخص اجاره خانه حالا از قله های سال ۹۹، ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ نیز پایین ترآمده است. با این وجود، عدد کنونی شاخص اجاره بها ، برای این که به میانگین تاریخی خود نزول کند، باید مسیر مشخصی را طی نماید.
بررسی ها نشان می دهد که قیمت دلاری هر متر مربع مسکن نیز در روزهای اخیر، نسبت به سال گذشته ۲۰۰ دلار کمتر شده است. البته هنوز هم فاصله ی زیادی با سطح متعارف قیمت ها دارد. به طور کلی، فاصله ی میان تورم مسکن با نرخ رشد نقدینگی نشان می دهد که حباب قیمت یا همان سطح نامتعارف قیمت ها تا حدودی تعدیل شده است.
اما برای این که به طور کامل حباب مسکن از بین برود و قیمت ها به سطح متعادل برگردند، نیازمند تحقق دو شرط اساسی است.
به طور کلی می توان وضعیت مسکن را با استفاده از سه قطب نما مشخص کرد. حباب سنج های بازار مسکن نیز نشان می دهند که در میانه ی تابستان امسال تا حدی از حباب مسکن کاسته شد. اما همچنان قیمت مسکن حباب دارد.
در این میان، دولت نیز باید به اقدامات خود در راستای کاهش قیمت ها ادامه دهد و از بازگشت تلاطم به بازار مسکن جلوگیری کند.
بازار اجاره نیز متاثر از کاهش قیمت مسکن قرار گرفت. اما مشکل این جاست که تاریکی مطلق بر بازار مسکن سایه افکنده است. به این معنی که هیچ آماری منتشر نشده و مشخص نیست که آیا واقعا شاهد کاهش قیمت ها در بازار اجاره بوده ایم یا خیر!
با این وجود فعالان بازار مسکن بیکار نمانده اند و تحقیقات میدانی خود را ادامه داده اند و مشخص کرده اند که در ماه های اخیر، رشد اجاره بها کمتر بوده است.
هم تورم عمومی و هم تورم مسکن در ماه های اخیر کاهشی بوده اند. به نحوی که اجاره نشینان اثر این کاهش را حس می کنند. اما به هرحال نمی توان گفت که مشکلات مستاجران به طور کامل حل شده است. چرا که با وجود عدم افزایش اجاره ها، نرخ کنونی هم برای خیلی از مستاجران بسیار بالاست.
در حال حاضر خیلی از مستاجران مناطق شمالی تهران ناچار شده اند که به دلیل اجاره بهای بالا، محله های قدیمی خود را ترک کرده و به جنوب شهر یا حتی شهرهای جدید مهاجرت کنند.
اما حداقل امیدواری این است که قیمت ها بیشتر نخواهد شد. این بهبود وضعیت را می توان در دیگر شاخص هاص کلان اقتصاد مثل رشد نقدینگی نیز مشاهده کرد.
در حال حاضر، بررسی صدها فایل اجاره در بنگاه های املاک نشان می دهد که متوسط قیمت اجاره، متری ۲۶۰ الی ۲۸۰ هزار تومان است.
قیمت مسکن نیز در مرداد ماه سال جاری به متری ۷۳ میلیون تومان رسیده است. با این آمار، می توان وضعیت حباب مسکن را با استفاده از فرمول نسبت قیمت به اجاره محاسبه کرد.
تا قبل از سال ۹۷ و قبل از جهش سرسام آور قیمت مسکن، این شاخص ۱۵ الی ۲۵ واحد بود. اما زمانی که بازار مسکن ترکید و قیمت مسکن اوج می گرفت، عدد این شاخص نیز افزایش پیدا کرد.
در واقع، شاخص حباب مسکن زمانی افزایش پیدا می کند که معاملات مسکن افزایش پیدا می کند. اما زمانی که بازار راکد است و معامله ای در آن شکل نمی گیرد، عدد این شاخص این حول و حوش ۱۴ یا ۱۵ خواهد بود. بنابراین هرچقدر عدد مذکور بیشتر شود، به این معنی است که بازار مسکن دچار حباب شده است.
بررسی ها نشان می دهد که در مرداد ماه سال جاری، در قیاس با سال گذشته، نسبت قیمت به اجاره مسکن کمی کمتر شده است و از ۲۲ به ۲۱.۷ رسیده است. این در حالیست که پیش از این و در سال ۹۷، شاهد جهش این نسبت بودیم. به نحوی که عدد این شاخص به ۳۶ رسید. بیش از ۳ دهه بود که بازار مسکن چنین جهشی را به خود ندیده بود.
گرچه در ماه های اخیر، گشایش هایی در این حوزه مشاهده شد اما هنوز هم با کف مطلوب یعنی ۱۵ واحد نرسیده است. بنابراین نمی توان گفت که حباب بازار مسکن به طور کامل از بین رفته است.
