در حالی که خیلی از مردم کشور درگیر مشکلات مربوط به مسکن هستند، آمارهایی که در خصوص خانه های خالی به گوش می رسد، شوکه کننده است. در شرق و غرب تهران؛ حدود ۱۱۰ هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد که صاحبان آن ها حاضر به عرضه شان در بازار ملک نیستند.
از میان واحدهای جدیدی که در شهر پردیس ساخته می شوند، چهار پنجمشان خالی هستند. گزارش ها نشان می دهد که در این شهر، مالکانی پیدا می شود که هرکدام ۱۰۰ الی ۲۰۰ واحد مسکونی دارند.
به گزارش پرشین سازه ، معضل بزرگ احتکار واحدهای مسکونی مدت هاست که بازار را با اختلال مواجه کرده است. روز گذشته، مدیر کل راه و شهرسازی استان تهران آمارهایی مربوط به خانه های خالی ارائه کرد که کاملا شوکه کننده بود و نشان می داد که وضعیت وخیم تر از آن چیزی است که انتظار می رفت.
بر اساس گفته های خلیل محبت خواه، در منطقه ی ۲۲ تهران، ۴۵ هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد. شهر پردیس و به خصوص فازهای جدیدتر آن نیز که تبدیل به شهر ارواح شده و ۶۵ هزار واحد مسکونی خالی دارد.
در کنار تمام این ها، ادارات و سازمان های دولتی نیز سهم زیادی از خانه های خالی دارند. حدود ۱۰ هزار واحد مسکونی خالی در تهران، متعلق به همین ادارات و سازمان های دولتی است.
بررسی وضعیت شهر پردیس نشان می دهد که بیش از چهار پنجم خانه های جدیدی که در شهر پردیس ساخته شده اند، خالی از سکنه هستند. این موضوع به خصوص در مورد ۸۲ هزار واحد مسکونی طرح مسکن مهر صدق می کند. خیلی از دلالان و سوداگران، حتی ۱۰۰ الی ۲۰۰ خانه خریده اند.
وضعیت در شمال، شرق و غرب تهران به همین منوال است. سوداگران به جای عرضه ی این واحدهای مسکونی ترجیح می دهند که آن ها را احتکار کرده و خالی نگه دارند. چرا که سود اصلی شان از همین راه است. در ضمن، زمانی که ساز و کار قانونی برای وضع مالیات بر بخش مسکن وجود ندارد، سوداگران و دلالان، بیش از گذشته جولان می دهند.
از سوی دیگر، سازندگان و تولیدکنندگان مسکن نیز برنامه ی درستی برای تعدیل سیستم عرضه و تقاضا ندارند. از آن جایی که تقاضای مصرفی کاهش پیدا کرده است، خیلی از سازندگان ترجیح می دهند که فعلا دست به ساخت و ساز نزنند. همین موضوع، رکود بخش مسکن را افزایش داده است.
ساکنین تهرانی شاید به زحمت قادر به خرید واحدهای مسکونی کوچک متراژ با امکانات متوسط را داشته باشند. اما عوامل زیادی مانع از عرضه ی چنین واحدهایی به بازار ملک شده است.
در حال حاضر، اقتصاد کشور دچار نوسان است و هیچ چشم انداز روشنی هم برای بهبود روند ساخت و ساز مسکن در کشور وجود ندارد. همین موضوع سرمایه گذاران را نسبت به تولید مسکن بی رغبت کرده است. از سوی دیگر، بیشتر متقاضیان مسکن توان کافی برای خرید خانه ندارند و به همین دلیل تولیدکنندگان انگیزه ای برای ساخت ندارند.
در کنار تمام این موانع و مشکلات، باید ناکارآمدی های بانکی را نیز در نظر گرفت. خیلی از بانک ها به حوزه ی املاک ورود کرده و در نقش دلال یا متحکر ظاهر می شوند. در ضمن هیچ روشی برای تقویت بخش خصوصی مسکن وجود ندارد.
تمام این دلایل باعث شده که خیلی از متقاضیان مسکن های کوچک متراژ، از خرید خانه نا امید بشوند.
آخرین آمار دقیقی که در خصوص واحدهای خالی شهر تهران منتشر شد، مربوط به سال ۱۳۹۵ است که تعداد خانه های خالی پایتخت را ۵۰۰ هزار واحد مسکونی تخمین زده بود. اما با تکمیل واحدهای مسکن مهر و رکود معاملات ملکی، باید انتظار داشت که تعداد این واحدها بیشتر شده باشد.
البته بیشتر این خانه های خالی در مناطقی مثل منطقه ۲۲ تهران و شهر پردیس واقع شده اند. بر اساس گزارش ها و آمارها، بیشتر خانه های خالی واقع در غرب تهران حدودا ۸۰ متر دارند. خانه های خالی پردیس نیز به طور میانگین ۱۰۰ متر مربع مساحت دارند.
همین اعداد و ارقام نشان می دهد که وضعیت به چه صورت است چرا که هیچ یک از خانه اولی ها، توان خرید خانه های ۱۰۰ متری را ندارند. در نتیجه، طبیعی است که چنین واحدهایی به دست متقاضیان اصلی خود نمی رسد.
ماجرای واحدهای خالی پردیس
در سال ۹۱ بود که طرح ساخت ۸۲ هزار واحد مسکونی در شهر پردیس کلید خورد. قرار بود که این واحدها به دست طبقات محروم و فرودست جامعه برسد. آورده ی اولیه ی این واحدها نیز ۲۵ میلیون تومان بود. اما درست مثل هر طرح مسکن سازی دیگری، این طرح نیز اسیر بازی دلالان و سوداگران شد.
خیلی زود بازار خرید و فروش امتیاز این واحدهای مسکونی رونق گرفت و ماهیت این بازار به جای این که مصرفی باشد، سرمایه ای شد. به این معنی که دیگر کمتر کسی برای سکونت، واحدی در پردیس می خرد. بیشتر خریدهای این منطقه، از جنس خریدهای سرمایه ای است.
در حال حاضر، میانگین قیمت واحدهای واقع در شهر پردیس، ۳ میلیارد تومان است.
بر اساس گفته های مدیر کل راه و شهرسازی تهران، از سال ۹۹ قانونی تصویب شد که بر اساس آن خانه های خالی موظف به پرداخت مالیات می شوند. اما ۳ سال از تصویب این قانون می گذرد و هنوز شکل اجرایی به خود نگرفته است. در سال ۱۴۰۱، دولت توانست از این منبع مالیاتی، تنها ۱ میلیارد و ۵۲۵ میلیون تومان درآمد داشته باشد.
البته برنامه های دولت در سال جدید، وعده های دیگری می دهد و به نظر می آید که تصمیم دولت مبنی بر اخذ ۲ هزار میلیارد تومان مالیات از خانه های خالی است.
یکی از نکات بسیار مهم که در خالی ماندن این خانه ها بی تاثیر نیست، متراژ آن هاست. در حال حاضر حدود ۶۵ درصد واحدهای مسکونی خالی، به طور میانگین ۱۰۰ متر مربع مساحت دارند. این در حالیست که خانه هایی با این متراژ، تنها سهم ۲۵ درصدی از کل معاملات مسکن دارند. بنابراین به وضوح مشخص است که چنین متراژهای در میان خریداران محبوبیت ندارد.
به نظر می آید که تولیدکنندگان مسکن، سیستم عرضه و تقاضا را متعادل نگه نمی دارند. در نتیجه، حبس نقدینگی در بازار ملک رخ می دهد. از سوی دیگر، قیمت مسکن به شکل دوره ای دچار جهش می شود و می تواند خود را با نرخ تورم یکسان کند. در نتیجه، طبیعی است که این بازار به محلی برای حبس سرمایه تبدیل شود.
