یکی از اصلی ترین معضلاتی که در حال حاضر گریبان بخش مسکن را گرفته است، عدم تناسب میان متراژ واحدهای مسکونی با تقاضای بازار است. در واقع خیلی از متقاضیان به دنبال واحدهای کوچک می گردند، اما تمام عرضه ی بازار، آپارتمان هایی با متراژ بزرگ است.
به گزارش پرشین سازه ، در چند سال اخیر قدرت خرید مردم کاهش فراوانی پیدا کرده است. به نحوی که دیگر قادر به خرید خانه هایی با متراژ بالای ۱۰۰ متر را ندارند. به همین دلیل بیشتر خانه اولی ها به سراغ خرید واحدهایی می روند که متراژ کمتر از ۱۰۰ متر دارند. اما با تمام این احوالات، همچنان تقاضاهایی که برای دریافت پروانه ی ساخت دریافت می شود، مربوط به واحدهای بیش از ۱۶۰ متر است.
بررسی ها نشان می دهد که در طول ۱۰ سال گذشته، متراژ ساخت و سازهای تهران و متوسط مساحت آپارتمان های ساخته شده حدود ۲۵ متر مربع افزایش داشته است.
در واقع این آمارها بیانگر رشد ۲۰ درصدی مساحت واحدهای مسکونی ساخته شده در دهه ۹۰ به نسبت دهه ۸۰ است. این در حالیست که در دهه ی ۹۰، قیمت خانه رشد بسیار شدیدی پیدا کرد و از طرفی دیگر، قدرت خرید خانواده ها بسیار کمتر شد. فقر در جامعه گسترش پیدا کرد و به تبع آن، ساخت و ساز نیز کمتر شد. به نحوی که خیلی از کارشناسان دهه ۹۰ را، دهه ای تلخ برای بازار مسکن می دانند.
موضوع افزایش متراژ واحدهای مسکونی در تهران، در اوایل سال ۱۴۰۰ حتی بیشتر نیز شده است و از ۱۳۵ متر در دهه ۹۰ به ۱۶۰ متر سیده است.
یک کارشناسی که وضعیت بازار تهران را نمی داند، احتمالا چنین موضوعی را دال بر افزایش رفاه مردم و خانواده ها می داند و تصور می کند که این افزایش متراژ به دلیل تقاضای مردم بوده است. اما باید بدانید که افزایش مساحت آپارتمان ها در دهه ۹۰ زمانی رخ داده است که خیلی از متقاضیان به دلیل افزایش شدید قیمت خانه و کاهش قدرت خرید از بازار مسکن خارج شده اند و اساسا کمتر کسی می تواند خانه بخرد.
در طول یک دهه ی گذشته، متوسط قیمت خرید خانه در تهران بیش از ۲۰ برابر شده است و همین مسئله قدرت خرید مردم و رونق معاملات مسکن را بسیار کاهش داده است. از سوی دیگر، خیلی از سرمایه گذاران ساختمانی به بیراهه رفته اند و متوسط مساحت واحدهای مسکونی تازه ساز را افزایش داده اند و فکر می کنند که این به سودشان است.
اما در شرایط کنونی به نظر می آید که بازار معاملات مسکن تا حد زیادی دچار افت و رکود شده است و دیگر کمتر کسی به سراغ بازار مسکن می رود.
در واقع همان تعداد اندکی که در این بازار باقی مانده اند نیز خریداران واقعی و مصرف کنندگان هستند که آن ها نیز به دنبال خرید خانه هایی کوچک است. در واقع در همین مدت کوتاه چند ماهه، میانگین متراژ واحدهای خریداری شده توسط تهرانی ها از ۸۸ متر به ۸۵ متر رسیده است.
از سوی دیگر، سهم معاملات خانه هایی که بیش از ۲۰۰ متر مربع مساحت دارند، از ۳ درصد کل معاملات مسکن تهران به ۲.۱ درصد رسیده است که خبر از کاهش تمایل به خرید این خانه ها می دهد. خانه هایی که بیش از ۱۵۰ متر مربع دارند نیز از ۸ درصد به ۶.۴ درصد معاملات کاهش داشته اند.
تمام این اعداد و ارقام به خوبی نشان می دهد که قدرت خرید مردم برای خرید خانه هایی با متراژ بالا کاهش پیدا کرده است. از طرفی دیگر قیمت مسکن نیز دچار جهش بزرگی شده است. در نتیجه به نظر می آید که عملکرد سازندگان به طور کلی اشتباه بوده است و به جای این که سراغ کاهش متراژ ساختمان ها بروند، اقدام به افزایش مساحت واحدهای مسکونی کرده اند.
نکته ی جالب توجه این جاست که حتی در دهه ی ۹۰ هم که متوسط واحدهای مسکونی تازه ساخت کمتر از امروز بود، باز هم میانگین مساحت عرضه ی جدید ۱.۸ برابر مساحت واحدهای مسکونی فروش رفته در بازار بود. به این معنی که در آن موقع نیز سازندگان مسیر اشتباهی را پیش می رفتند.
حال این وضعیت بغرنج تر شده است و به جای این که شکاف میان عرضه و نوع تقاضا در بازار مسکن کمتر شود، افزایش نیز یافته است.
سرمایه گذاران همچنان به ساخت و سازهای بزرگ خود ادامه می دهند و متراژسازی واحدهای مسکونی را در پیش گرفته اند. علاوه بر این همزمان با کاهش مساحت واحدهای مورد تقاضای عموم خریداران مسکن، مساحت واحدهایی که برای دریافت پروانه ساخت اقدام می کنند همچنان بالاست و به نظر می آید که هیچگونه تجدید نظری در این مسئله صورت نگرفته است.
مطالعه و بررسی وضعیت بازار، به خوبی هشدار می دهد که اوضاع از چه قرار است و چگونه باید حیات بازار مسکن را تقویت نمود. اما به نظر می آید که در حال حاضر سرمایه گذاران مسکن به دلایلی نامعلوم، به اشتباهات گذشته ی خود ادامه می دهند.
