وام مسکن: بی خاصیت تر از همیشه!

تا پیش از این گفته می شد که قدرت خرید وام مسکن، فقط در تهران بسیار پایین است اما از سال گذشته، مبلغ این وام در کوچکترین شهرهای کشور نیز کارایی خود را از دست داد و عملاً به شکل میانگین برای خرید ۱۰ متر مربع مسکن کافیست.

به گزارش پرشین سازه ، میانگین قیمت مسکن در کل کشور در سال گذشته به ۳۱ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسید. این در حالی که بود که مبلغ میانگین وام در سراسر کشور، ۳۲۰ میلیون تومان بود. به این ترتیب، با دریافت این وام بانکی، فقط امکان خرید ۱۰ متر مربع مسکن وجود داشت. در حال حاضر، قدرت خرید این تسهیلات کمتر شده و به رکوردهای تاریخی دست پیدا کرده است.

بر اساس اخباری که در روزهای گذشته منتشر شد، مبلغ وام مسکن نخبگان به ۲ میلیارد تومان افزایش پیدا کرد. این افزایش مبلغ تسهیلات به شکل ضمنی، بی اثر بودن وام خرید مسکن را تایید می کند.
در تمام کشورهای دنیا، وام های کارآمدی به خانه اولی ها اختصاص پیدا می کند. این وام ها باید دو مشخصه داشته باشند: اول از همه بتوانند ۶۰ درصد مبلغ خانه را پوشش دهند، دوم اینکه حداکثر ۳۰ درصد از هزینه های زندگی فرد برای پرداخت اقساط این وام پرداخت شود.
در صورتی که این دو مشخصه در تسهیلات خرید مسکن وجود نداشته باشند، عملاً بی اثر خواهد بود و استقبال چندانی هم از آن نمی شود. در حال حاضر می بینیم که وام مسکن موجود در کشور، هیچ یک از این دو مشخصه را ندارد. متقاضیان خانه اولی نمی توانند اقساط سنگین ۱۹ میلیونی پرداخت کنند و علاوه بر این، مبلغی که در نهایت، دستشان را می گیرد، ۱۰ درصد مبلغ خرید خانه را هم پوشش نمی دهد.

در صورتی که این مشکل برطرف نشود، رکود تولید مسکن را به همراه می آورد و به این ترتیب، فشار مضاعفی به بازار اجاره وارد می شود و مشکلات اقتصادی خانوار را بیشتر می کند. از دهه ۹۰ تا به امروز، درآمد خانوار ایرانی روز به روز پایین آمده و ناچار است با تورم نیز دست و پنجه نرم کند.

راهکار حل مشکل وام مسکن چیست؟!

در شرایطی که سیاستگذار پولی و مسکن به بن بست رسیده، برخی از کارشناسان تامین مالی مسکن و متخصصان بانکی دو پیشنهاد را مطرح کرده اند که در صورت توجه به آن، می توان نسبت به آینده بازار مسکن امیدوار بود. البته در نظر داشته باشید که حل کامل مشکلات بخش مسکن به بهبود وضعیت کلان اقتصادی برمی گردد.

اولین طرحی که از سوی کارشناسان پیشنهاد شده، پرداخت وام مشارکتی برای خرید مسکن است. به این معنی که خریداران مشارکتی که بیش از یک نفر هستند، در ازای سهمی که از ملک نهایی دریافت می کنند، باید تسهیلات خرید را پرداخت نماید. به این ترتیب، وامی که توسط بانک ارائه می شود، حداقل ۴۰ درصد از بهای کلی مسکن را پوشش خواهد داد.
با اجرای چنین طرحی، مبلغ اقساط سنگین وام مسکن میان دریافت کنندگان سرشکن خواهد شد و علاوه بر این، پوشش دهی وام مسکن نیز از سطح فعلی ۱۰ درصدی بیشتر خواهد شد.
دومین پیشنهادی که مطرح شده مربوط به صندوق های زمین و ساختمان است. این صندوق ها می توانند به شکل دومنظوره، تامین مالی بازارهای ساخت و خرید مسکن را انجام بدهند. علاوه بر این، می توانند تقاضای سرمایه ای را از بخش خرید به بخش مولد مسکن بیاورند و به این ترتیب، اثر تورمی آن را نیز از بین ببرند.

پیشنهاد دیگری نیز در این میان مطرح می شود که بر اساس آن، می توان یکی از شروط مهم دریافت وام خرید خانه را برای متقاضیان تسهیل کرد. در حال حاضر، وام مسکن فقط به زوجین پرداخت می شود. اما در صورتی که پیشنهاد اول کارشناسان مبنی بر دریافت وام مشارکتی مورد قبول قرار بگیرد، افرادی غیر از زوجین نیز می توانند وام مسکن را دریافت کنند و پرداخت هزینه های وام نیز برایشان سخت و سنگین نباشد.
یکی از صاحبنظران حوزه سیاستگذاری های مالی بخش مسکن، اعلام کرد که مدلی طراحی شده که بر اساس آن، افرادی غیر از زن و شوهرها هم می توانند وام خرید مسکن را دریافت کنند. مثلا اعضای یک خانواده می توانند برای دریافت این وام اقدام نمایند یا حتی کسانی که هیچ نسبت فامیلی با هم ندارند نیز، قادر به دریافت این تسهیلات خواهند شد. کافیست به صورت اشتراکی وارد عمل شده و درخواست وام بدهند.
بر اساس گفته های این کارشناس، نمی توان مبلغ تسهیلات مسکن را بالا برد چرا که بسیاری از خانواده ها، توان پرداخت مبالغ سنگین اقساط آن را ندارند. به همین دلیل باید ساز و کاری طراحی شود که بر اساس آن، این مشکل برطرف شده و افراد بتوانند با کمترین فشار ممکن، صاحبخانه شوند.
با اجرای چنین طرحی، مبلغ قسط وام مسکن بین چند نفر تقسیم می شود و به قول معروف، استطاعت پذیر خواهد بود. افراد می توانند بعد از مدتی، سرمایه های خود را جمع آوری کرده و یک مسکن مستقل خریداری نمایند.

• وام مسکن در ایران کارایی خود را از دست داده و عملاً برای خرید مسکن کافی نیست.
• دو پیشنهاد از سوی کارشناسان برای حل این مشکل ارائه شده است: وام مشارکتی و صندوق های زمین و ساختمان.
• همچنین پیشنهاد شده که شرط زوجین بودن برای دریافت وام مسکن حذف شود.