آمارهای رسمی بانک مرکزی در خصوص قیمت مسکن تهران در آذرماه منتشر شد. قیمتی که خبر از یک رکود جدید می دهد. متوسط قیمت مسکن در تهران ۴۸ میلیون تومان شده است. البته در این میان، حجم معاملات مسکن نیز افزایش پیدا کرده است. موضوعی که نقش متغیر ارزی در آن غیرقابل انکار می باشد.
به گزارش پرشین سازه ، در ماه گذشته معاملات مسکن به ۱۰ هزار و ۲۰۰ فقره رسیده است که در قیاس با ماه گذشته( آبان ماه) رشد ۲۷.۲ درصدی را نشان می دهد. این میزان رشد گرچه در مقایسه با نرخ مشابه در آبان ماه کمتر است اما همچنان نشان می دهد که بازار مسکن با رشد قیمت مواجه بوده است. البته رشد قیمت در آبان ماه نسبت به ماه مهر، حدود ۵۰ درصد بوده است.
بررسی ها تعداد معاملات نیز نشان می دهد که دوباره به کانال پنج رقمی وارد شده اند. البته نمی توان فراموش کرد که اصلی ترین دلیل افزایش تعداد معاملات، تغییر قیمت دلار و ارز بوده است. خیلی از افراد به خاطر ترس از دست دادن اموال و سرمایه های خود، ترجیح می دادند که وارد بازار ملک و مسکن شوند.
در حقیقت جهش ارز در آذرماه، بر دیگر بازارهای موازی مثل مسکن نیز تاثیر گذاشت و منجر به افزایش خریدهای سرمایه ای در بازار مسکن شد. گروهی از صاحبان سرمایه که در شرایط ناآرام و پرنوسان بازارهایی مثل دلار و سکه، از خرید کردن پرهیز می کنند، سرمایه های خود را وارد بازار مسکن کردند. خیلی از آن ها هم شرایط را برای تبدیل دارایی خود مناسب دیدند. به همین دلیل درصدد نقد کردن دارایی خود و سرمایه گذاری دوباره ی آن در بازار ملک برآمدند.
همین مسائل باعث شد که در آذر ماه شاهد رشد تعداد معاملات نسبت به ماه پیشین باشیم. به نحوی که تعداد معاملات مسکن تهران به ۲ هزار و ۲۰۰ فقره رسید. البته نباید تصور کرد که این حجم معاملات به معنای رونق بازار مسکن می باشد.
بلکه خیلی از این خریدها، از جنس خریدهای سرمایه ای است و هیچگونه پشتوانه ای ندارد. سیستم عرضه و تقاضا در بازار مسکن همچنان آشفته و نا به سامان است. خیلی از خانه های موجود در بازار ملک، تا کنون رنگ ساکن را به خود ندیده اند. صرفاً از یک سرمایه گذار به دست سرمایه گذاری دیگر رسیده اند.
بنابراین می توان گفت که این وضعیت فاصله ی زیادی با رونق معاملات مسکن دارد. اولین پیش شرط رونق بازار مسکن، افزایش ساخت و ساز است که در حال حاضر به هیچ وجه اینگونه نیست.
البته در این میان، بررسی های میدانی نشان می دهد که خریدهای سرمایه ای نیز با احتیاط بیشتری صورت می گیرد چرا که قیمت ها در همین چند هفته ی اخیر، به قدری بالا رفته است که خریداران را با شک و تردید همراه ساخته است. خیلی از معامله گران تلاش می کنند که تصمیمات معقولی بگیرند و عجولانه وارد این بازار نشوند. شاید همین تصمیم بود که در نهایت منجر به کاهش تورم ماهانه ی مسکن در آذرماه شد.
اما در نهایت باید اشاره کرد که اصلی ترین محرک بازار مسکن در ماه اخیر، تحولات بازار ارز بوده است. بازار مسکن در دوره های گذشته نیز تحت تاثیر بازار ارز بوده است. مثلا در سال های ۹۷ و ۹۸، به دلیل جهش قیمت دلار، قیمت مسکن نیز تحت تاثیر قرار گرفت.
به طور کلی اصلی ترین نکته ای که در گزارش آذرماه مسکن وجود دارد و باید سیاستگذاران به آن دقت داشته باشند، این است که تاثیرپذیری فعالان این بازار به بازار ارز، بیشتر از گذشته شده است. آن ها بلافاصله بعد از دریافت اولین نشانه های افزایش قیمت ارز، رفتار خود را متناسب با آن تغییر می دهند.
بررسی بازارهای چهارگانه ی اصلی کشور و میزان بازدهی آن ها نشان می دهد که مسکن در رده بندی بازدهی ماهانه، در رتبه ی آخر ایستاده است. ( این رتبه بندی مربوط به آذرماه سال جاری است)
در ماهی که گذشت، صدرنشین بازارهای کشور که بیشترین میزان بازدهی را داشته است، بازار سکه بوده است که ماهانه ۱۰ درصد سوددهی داشته است. بعد از آن، بورس با بازدهی ماهانه ۶ درصدی در رده ی دوم قرار گرفته است. در نهایت مسکن نیز با بازدهی سود ۲.۹ درصدی، در رتبه ی چهارم قرار گرفته است.
به طور کلی وضعیت بازارهای اصلی کشور شدیداً متاثر از بازار ارز هستند. در ماه های اخیر شاهد بودیم که بلافاصله بعد از تغییر قیمت ها در بازار ارز، قیمت ها در بازار طلا و مسکن نیز تغییر پیدا کرد. این در حالیست که پیش از این، تغییرات ارزی بلافاصله روی قیمت مسکن تاثیر نمی گذاشت.
در حال حاضر، انتظارات تورمی به وجود آمده نیز باعث شده است که خیلی از معامله کنندگان مسکن دست نگه دارند و ترجیح بدهند که در شرایط آرام تری دست به معامله بزنند.
