قیمت زمین عامل اصلی گرانی مسکن

بر اساس گزارش هایی که اخیرا منتشر شده، افزایش قیمت مسکن نسبت به بازارهای موازی ۳۰ درصد بالاتر بوده است. پدیده ای که مشخصا به دلیل بالا بودن قیمت زمین است.

به گزارش پرشین سازه ، قیمت مسکن تهران در شهریور امسال به میانگین متری ۷۷ میلیون تومان رسیده است که در قیاس با شهریور پارسال، رشد ۷۹ درصدی داشته است. این در حالیست که مرکز آمار ایران می گوید که تورم نقطه به نقطه در دیگر کالاهای ضروری، ۴۶ درصد بوده است.

تورم مسکن دو برابر تورم عمومی

تورم دو برابری مسکن نسبت به تورم عمومی، فقط یک مسئله را مشخص می کند: متغیری در بازار مسکن وجود دارد که علاوه بر نقش تعیین کننده، قیمت بسیار زیادی هم دارد و آن چیزی جز زمین نیست.

بارها کارشناسان گفته اند که قیمت زمین بیش از حد بالاست و همین موضوع، منجر به گرانی مسکن شده است.

یکی از اعضای هیئت مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران، اشاره کرد که قیمت مسکن مهم ترین عامل رکود بازار است. البته در طی ۱۵ سال گذشته، رکود و رونق همیشه در بازار مسکن وجود داشته و پدیده ی تازه ای نیست.

ایرج رهبر، اصلی ترین دلیل رکود بازار مسکن را، کاهش قدرت خرید مردم می داند. وقتی قیمت یک کالا بیش از حد رشد می کند، عملا از دسترس مردم خارج خواهد شد. رشد قیمت مسکن هم بیش از تورم عمومی بوده و اصلی ترین دلیلش هم، افزایش قیمت زمین است.

فاصله قیمت تمام شده مسکن با قیمت فروش

رئیس کانون سراسری انبوه سازان مسکن و ساختمان ایران می گوید که با توجه به هزینه های ساخت، متوسط قیمت تمام شده ی مسکن در تهران، متری ۱۲ الی ۱۴ میلیون تومان است.

محمد مرتضوی می گوید که این رقم برای خانه های کلیدنخورده ی معمولی است. طبیعتا قیمت تمام شده ی خانه های لوکس فرق دارد.

با توجه به این آمارها، می توان گفت که بین قیمت تمام شده و قیمت فروش، یک فاصله ی ۵۰ میلیون تومانی وجود دارد. مبلغی که نه در جیب سازنده می رود، نه به نفع خریدار است.

به نظر می آید که اصلی ترین دلیل این اختلاف، قیمت زمین است. ۷۰ درصد قیمت فروش مسکن به دلیل گرانی زمین است. از آن جایی که تورم کشور بالاست و زمین هم یک دارایی غیرمنقول به حساب می آید، ۷۰ درصد، عدد بسیار بالایی است.

تورم زمین است که باعث بروز مشکلات زیاد در بازار مسکن شده و بر کاهش معاملات هم اثر گذاشته است. در واقع برای رونق گرفتن بازار، باید فکری به حال قیمت زمین شود.

قیمت زمین باید پایین بیاید!

سرپرست دفتر اقتصاد مسکن نیز تایید کرده بود که سهم زمین از قیمت تمام شده ی مسکن بسیار بالاست. در کل کشور، این عدد ۶۰ درصد است اما در تهران به ۷۰ درصد هم می رسد. این در حالیست که سهم مسکن از قیمت تمام شده ی زمین در بسیاری از کشورها، فقط ۳۰ درصد است.

زمانی که قیمت زمین بالا باشد، طبیعتاً دسترسی مردم به مسکن نیز کاهش پیدا می کند.

افزایش قیمت زمین در سی سال!

اگر آمارهای مسکن را از سال ۷۰ تا ۱۴۰۰ بررسی کنیم، متوجه می شویم که قیمت زمین در ۲۰ شهر منتخب، به طور میانگین ۳۰۰ برابر شده است. البته این عدد برای تهران، ۱۱۰۰ برابر می باشد. این در حالیست که رشد دلار آزاد در طی این ۳۰ سال، ۱۴۳ برابر بوده و قیمت سکه نیز ۷۲۷ برابر شده است.

نرخ دلار در سال ۷۲، ۱۸۰ تومان بوده است که این عدد در زمستان ۱۴۰۰ به ۲۵ هزار و ۷۰۰ تومان رسید. قیمت سکه نیز در سال ۷۲، ۱۶ هزار و ۵۰۰ تومان بود که در زمستان ۱۴۰۰ به ۱۲ میلیون تومان رسید.

گفتنی است که بازار مسکن در طی ۳۰ سال گذشته، بیشترین بازدهی را داشته است. به نحوی که افراد تلاش می کنند، نقدینگی خود را به بازار مسکن وارد کنند. دلیل بازدهی بالای بازار مسکن نیز، تورم زمین بود که منجر به افزایش سوداگران و سرمایه گذاران شد.

حالا بعد از گذشت ۳۰ سال، مسکن از حالت مصرفی درآمده و به یک کالای سرمایه گذاری تبدیل شده است. در نتیجه، خیلی از مردم دیگر به آن دسترسی ندارند.

در نتیجه می توان گفت اگر بهترین سیاستگذاری ها در بازار مسکن صورت بگیرد، تا زمانی که به فاکتور تورم زمین توجه نشود، تمامشان بی فایده خواهند بود.