مدت هاست که گفته می شود باید تکلیف مبایعه نامه های ملکی مشخص شود. بلاخره بعد از پنج سال، مصوبه ای که منتظر آن بودیم، توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام تایید و تصویب شد. اما آیا چالش مبایعه نامه برای خریداران و فروشندگان نیز به پایان خواهد رسید؟!
به گزارش پرشین سازه ، طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مدت ها بود که بلاتکلیف باقی مانده بود و به محل اختلاف شورای نگهبان و مجلس، تبدیل شد. اما حالا مجمع تشخیص مصلحت نظام پا پیش گذاشته و این طرح را تصویب کرده است.
یکی از چالش های بزرگ مبایعه نامه های ملکی، این است که فروش یک ملک به چند خریدار را ممکن می سازد و پرونده های کلاهبرداری زیادی را روی دست قوه قضایی می گذارد.
اصلی ترین ماده ای که در طرح مزبور به چشم می خورد، ماده ی اول آن است. در ماده ی اول این طرح آمده که اگر معامله ای در سامانه ثبت الکترونیکی سازمان ثبت اسناد رسمی، ثبت نشود، کلا باطل خواهد بود و در هیچ دستگاه و نهادی پذیرفته نمی شود.
هدف از تدوین این طرح توسط نمایندگان مجلس، این بود که برای همیشه، مشکل فروش یک ملک با دو سند را حل کنند و به قول معروف، از مبایعه نامه اعتبارزدایی نمایند.
اما محل اختلاف شورای نگهبان با مجلس بر سر همین موضوع بود. شورای نگهبان می گوید که بر اساس شرع نمی توان از مبایعه نامه اعتبارزدایی کرد. به همین دلیل با اولین ماده از طرح مزبور مخالفت می کرد.
بلاخره پای مجمع تشخیص مصلحت نظام وسط آمد و با دو تغییر در ماده ی اول، توانست این طرح را به تصویب برساند. اولین تغییر مربوط به بحث ابطال مبایعه نامه می شود. به عبارت دیگر، مبایعه نامه ها باطل نمی شوند اما دعاوی مربوط به آن ها در هیچ یک از مراجع قضایی، مسموع نیست و اعتبار ندارد.
به طور کلی، متن این ماده به شکل زیر تغییر کرده است:
یک سال بعد از راه اندازی سامانه ثبت ادعاهای مربوط به اموال غیرمنقول توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، تمام اعمال حقوقی راجع به این اموال باید به ثبت رسمی برسد. در غیر این صورت، دعاوی مربوط به آنها در مراجع قضایی مسموع نیست و فاقد اعتبار خواهد بود.
تغییر دوم نیز به فرصت استفاده از سامانه ثبت الکترونیکی مربوط می شود. در متن اولیه، این فرصت شش ماه بود. معامله گران ملکی می توانستند در یک فرصت شش ماهه اقدام به ثبت معاملات خود نمایند. اما حالا مجمع تشخیص مصلحت نظام، این فرصت را به ۱ سال تغییر داده است.
تغییراتی که از سوی مجمع لحاظ شده، اتفاق بزرگی در تاریخ ثبت اسناد و املاک کشور محسوب می شود. به عبارت دیگر می توان گفت که افراد همچنان می توانند مبایعه نامه بنویسند. اما در صورت بروز اختلاف، باید بدانند که دعاوی آن ها در هیچ دادگاهی قابل پذیرش نیست.
از سوی دیگر، اگر دو طرف معامله بخواهند بر اساس قانون جدید، خرید و فروش ملکی انجام بدهند، دیگر نیازی به قراردادی به نام مبایعه نامه ندارند. بلکه باید پیش نویس قرارداد ملکی آن ها توسط مشاور املاک تنظیم شده و در سامانه ثبت اسناد و املاک کشور، به ثبت برسد تا در گام آخر، سند محضری برای هر دو طرف معامله صادر شود.
البته لازم به ذکر است که مجمع تشخیص مصلحت، هنوز دیگر ماده های این طرح را به تصویب نرسانده است. اما بعد از تصویب نهایی کل طرح، سازمان اسناد موظف می شود که در فاصله ی زمانی یک ساله، سامانه ی خود را راه اندازی کند. بعد از آن، هرگونه معامله ای در کشور، از طریق این سامانه ثبت خواهد شد.
دیگر ماده های طرح مزبور، مشکل خاصی ندارند و بعید است که توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام، تغییری در آن ها ایجاد شود. بعد از تصویب این طرح، مشاوران املاک باید قرارداد ملکی را در همان سامانه ثبت الکترونیکی تنظیم کنند. جالب این جاست که در طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، این قراردادهای ملکی به نام پیش نویس قرارداد نام گذاری شده اند.
در حال حاضر، مبایعه نامه های ملکی بدون ارتباط با دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شوند. همچنین هیچ سامانه ای وجود ندارد که هم به سازمان ثبت اسناد رسمی متصل باشد و هم مشاوران املاک از طریق آن، اطلاعات مبایعه نامه را در آن ثبت کنند.
ماده ی اول طرح مزبور که چالش های زیادی به دنیال داشت، چنین نوشته شده بود:
شش ماه بعد از راه اندازی سامانه ثبت الکترونیک اسناد ملکی، هر معامله ای که مربوط به انتقال مالکیت اموال غیرمنقول ثبت شده باشد، باید در این سامانه ثبت شود. معاملاتی که در این سامانه ثبت نشوند، باطل می باشند و در هیچ یک از محاکم و ادارات پذیرفته نخواهند بود.
تنها کسی که مالک ملک محسوب می شود، کسی است که ملک در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به عنوان مالک شناخته شود یا اینکه از مالک رسمی، ملک مزبور را به ارث برده باشد.
