انقلاب در بازار املاک آمریکا: پایان حق کمیسیون ثابت؟

گزارش های موجود نشان می دهد که ایالات متحده آمریکا بلاخره برنامه هایی که برای اصلاح حق کمیسیون معاملات املاک داشت را اجرایی کرده است. احتمالا به زودی شاهد تبعات این آزمایش ها خواهیم بود که بر اساس نظرات برخی از کارشناسان، نقطه عطفی در تاریخ بازار املاک آمریکا خواهد بود.
به گزارش پرشین سازه ، برای اولین بار است که انجمن ملی مشاوران املاک این کشور معترف شده که سیستم سنتی پرداخت حق کمیسیون عادلانه نیست و بازار را به انحصار برخی از افراد درآورده است.

بر اساس سیستم سنتی، هر دو طرف معامله ناچار بودند که حق کمیسیون خود را به مشاوران املاک پرداخت کنند و همین موضوع سبب شده بود که تنها هدف مشاوران، افزایش حق الزحمه خود باشد. اما توافقات جدیدی که با انجمن ملی مشاوران املاک آمریکا صورت گرفته، به زودی قاعده را تغییر خواهد داد.
به این ترتیب و بر اساس برنامه های جدید، مشاوران املاک دیگر نمی توانند مبلغ دستمزد خود را تعیین کنند. بلکه خریدار و فروشنده می توانند به شکل مستقیم وارد مذاکره با مشاور املاک شده و چانه زنی داشته باشند. این مسئله باعث افزایش فضای رقابتی میان مشاوران املاک خواهد شد و بازار آزاد را تضمین خواهد کرد.
گرچه این آزمایش در مراحل ابتدایی خود قرار دارد اما به نظر می آید که چنین رویکردی، عاقبت خوبی داشته باشد و به افزایش شفافیت و عدالت در سیستم مشاوران املاک منجر شود.

تا پیش از این، خریداران و فروشندگان ناچار بودند که سهم ۵ الی ۶ درصدی از فروش ملک را به مشاوران املاک بدهند که این مبلغ گزاف، خیلی از آنها را به دردسر انداخته بود. برخی از کارشناسان می گویند که با تغییر رویکرد پرداخت حق الزحمه مشاوران، بازار مسکن تکانی جدی خواهد خورد و حتی ممکن است به کاهش قیمت نیز منجر شود.
البته وزارت دادگستری آمریکا، هنوز هم این توافق جدید را به رسمیت نشناخته و به همین دلیل، نمی توان نظری قطعی در خصوص اثرگذاری این تغییر رویکرد داشت.

خلاقیت واسطه های ملکی بیشتر می شود!

یکی از اثرات مثبت تغییر رویکرد به حق الزحمه مشاوران املاک، افزایش خلاقیت آن ها در ارائه خدمات است. گرچه فروشندگان دیگر لازم نیست که حق العمل پیشنهادی خود را به نماینده خریدار اعلام کنند اما بسترهای دیگری برای ارائه این مبلغ وجود دارد که همین موضوع، خلاقیت آنها را افزایش خواهد داد.

مثلا نماینده خریدار به شکل مستقیم با نماینده فروشنده در تماس خواهد بود و می تواند حق العمل پیشنهادی را جویا شود. یا احتمال دارد که نماینده فروشنده می تواند میزان حق العمل را در یک وبسایت، فهرست کند. به هرحال به نظر می آید که مسیرهای دور زدن این قانون جدید، هموار است.

کمیسیون ثابت، دیگر وجود ندارد!

در طی سالیان مختلف، صدها هزار شاکی به دادگاه های آمریکا مراجعه کرده و به دلیل پرداخت مبالغ گزاف به مشاورین املاک خود، شکایت کرده اند. در طی این سال ها، انجمن ملی مشاوران املاک آمریکا مبالغ هنگفتی را به عنوان جریمه به شاکیان پرداخته کرده اما در صورتی که رویکرد حق الزحمه تغییر پیدا کند، این مبالغ در برابر ضرری که این انجمن و اعضای آن خواهند کرد، ناچیز خواهد بود.
آخرین دادگاهی که انجمن ملی مشاوران املاک را به پرداخت ۵.۳ میلیارد دلار محکوم کرد، همین اکتبر امسال برگزار شد. به نظر می آید که این انجمن به قدر کافی ضرر کرده و حالا چاره ای جز ارائه پیشنهاد مزبور ندارد و تلاش دارد تا با رقابتی کردن فضا، فشارها را از روی انجمن بردارد.

البته هنوز هم قاضی فدرال به این موضوع ورود نکرده و برای اجرایی شدن این طرح، نیازمند تایید این قاضی است. در ابتدای سال ۲۰۲۴، وزارت دادگستری تاکید کرد که باید حق العمل نمایندگان هر دو طرف، به شکل جداگانه پرداخت شود. این وزارتخانه به شکل رسمی اعلام کرد که با حبران خدمت از سوی فروشندگان به نمایندگان خریداران مخالف است و باید جایگزینی برای این وضعیت پیدا شود.
به این ترتیب، فروشنده ملکی هیچ تعهدی برای پرداخت حق العمل به نماینده خریدار ندارد اما خریدار می تواند پیشنهاد خود را ارائه کند، مشروط به اینکه بخشی از مبلغ ملک را به نماینده خود بدهد. مثلا اگر قیمت یک ملک ۴۰۰ هزار دلار باشد، خریدار با فروشنده شرط می کند که ۱۵ دلار از این مبلغ به وی بازگردانده شود تا به نماینده خود پرداخت کند.
بر اساس طرحی که انجمن ارائه کرده، بهتر است خریدار و فروشنده به شکل مستقیم با یکدیگر مذاکره کنند و فروشنده حق تعیین دستمزد نماینده خریدار را ندارد. گرچه این طرح از نظر وزارت دادگستری کامل و ایده آل نیست اما در صورتی که چنین طرحی تایید شود، می تواند نقطه عطفی در صنعت ملکی آمریکا باشد و آغازگر دوران نوینی در این حوزه باشد.

• بر اساس سیستم سنتی، هر دو طرف معامله ناچار بودند که حق کمیسیون خود را به مشاوران املاک پرداخت کنند.
• طبق توافقات جدید، مشاوران املاک دیگر نمی‌توانند مبلغ دستمزد خود را تعیین کنند.
• خریدار و فروشنده می‌توانند به شکل مستقیم با مشاور املاک مذاکره و چانه زنی داشته باشند.