یکی از اصلی ترین دلایلی که سازندگان را به دوری از بازار ساخت و ساز مسکن ترغیب می کند، پروسه ی طولانی مدت دریافت مجوزهای ساختمانی است. روندی که تقریبا به اندازه ی ساخت یک مجتمع مسکونی زمان می برد.
به گزارش پرشین سازه ، بساز و بفروش ها ناچار هستند که برای دریافت دو مجوز اصلی ساختمان سازی حدود ۵۴۰ روز دوندگی کنند. اتفاقی که عملاً تمایل خیلی از آن ها برای حضور در این بازار را کمرنگ می کند.
چندی پیش بود که مرکز پژوهش های مجلس اعلام کرد که سازندگان برای دریافت پایان کار ساختمانی ناچار هستند ۲۰۰ روز در انتظار باشند. این مرکز هشدار داده بود که روند طولانی صدور پایان کار ساختمانی می تواند پیامدهای ناگواری مثل خروج سرمایه از بازار مسکن داشته باشد.
حالا در جدیدترین خبرها چنین به گوش می رسد که همین مرکز در خصوص زمان انتظار ۳۰۰ روزه برای دریافت پروانه ساخت، گزارشی منتشر کرده است. این اقدامات به منزله ی توقف کامل ساخت و ساز مسکن به شمار می آید.
در طی این گزارش چنین آمده است که کاغذبازی های متعدد، اعمال سلیقه ی شهرداری ها و فشارها دیگر باعث شده که اولین گام سازندگان برای ساخت و ساز، یعنی دریافت پروانه ساختمانی با مشکلات فراوانی مواجه شود و به تدریج منجر به رکود ساخت و ساز شود.
گزارش های مرکز پژوهش مجلس نشان می دهد که عملکرد شهرداری ها در فرآیند صدور پروانه ساختمانی، تبدیل به یک ماراتن ۴ الی ۱۰ ماهه شده است که در نهایت کار ساخت و ساز را به سایه می کشاند.
نکته ی جالب توجه این جاست که دریافت پروانه ساختمانی در شهری مثل تهران حدود ۵۴۰ روز طول می کشد. مدت زمانی که تقریبا با زمان ساخت یک مجتمع مسکونی(۱۸ ماه) برابری می کند. در واقع، سازندگان همان قدر که زمان جهت ساخت واحدهای مسکونی صرف می کنند، باید همان قدر هم در صف دریافت پروانه و پایان کار باقی بمانند. اتفاقی که طبیعتا منجر به رکود ساخت و ساز می شود.
ماراتن ۱۸ ماهه برای دریافت مجوزهای ساختمانی
در سال گذشته بود که گزارش مرکز پژوهش های مجلس در خصوص زمان انتظار برای دریافت مجوزهای ساختمانی، حسابی سر و صدا به پا کرد. این گزارش که در اسفند سال ۱۴۰۰ منتشر شده بود، به اقداماتی از جمله زد و بندهای مالی، منافع پنهانی در طولانی شدن روند صدور پایان ساختمان ها و…اشاره کرده بود. بر اساس این گزارش، یک سازنده باید ۱۸ مرحله را برای دریافت پایان کار طی کند که در نهایت اگر همه چیز به خوبی پیش برود، این گواهی بعد از ۲۴۰ روز صادر خواهد شد.
در تازه ترین گزارشی که از سوی این مرکز و به بهانه ی نقد بودجه سال ۱۴۰۲ منتشر شده است، چنین آمده که یک سازنده در تهران ناچار است ۴۰ مرحله را در شهرداری طی کند تا موفق به دریافت پروانه ساخت شود. این ۴۰ مرحله، گاهی مواقع تا ۳۰۰ روز نیز به طول می انجامد.
البته بر اساس این گزارش، دوره ی ۳۰۰ روزه مربوط به زمانی است که همه چیز به خوبی پیش برود. گاهی مواقع پرونده ها چندین بار برگشت می خورند یا اشتباهی صورت می گیرد که ناچار به دوباره کاری باشد. تمام این مسائل باعث می شود که گاهی مراحل دریافت پروانه ساخت بیش از ۱۰۰ مرحله بشود.
لازم به ذکر است که این موضوع صرفا به شهر تهران مربوط نمی شود. در برخی از شهرستان های کوچک نیز سازندگان تا ۱۳۰ روز باید در انتظار باقی بمانند. در شهرهای بزرگ نیز این زمان به ۲۰۰ روز می رسد.
به طور کلی، میانگین زمانی که سازندگان تهرانی باید در انتظار صدور پروانه ساخت باشند، حدود ۱۰ ماه است. البته مدت زمان دریافت پایان کار ساختمانی را هم باید در نظر داشته باشیم که مجموعا زمان انتظار را طولانی تر می کند.
می توان گفت که بیشتر وقت سازندگان تهرانی در راهروهای شهرداری تلف می شود.
پیامدهای ناگوار انتظار برای صدور مجوز
در شرایطی که وضعیت ساخت و ساز به صدها دلیل دیگر دچار رکود شده است، تاخیر در صدور مجوزهای ساختمانی می تواند میزان این رکود را چند برابر کند. در واقع خیلی از سرمایه گذاران ساختمانی ناچار می شوند که سرمایه های خود را از این بازار خارج کنند.
در سال هایی که این حجم از تورم و گرانی در مصالح ساختمانی وجود نداشت، این مدت زمان انتظار، فشار چندانی بر سرمایه گذاران وارد نمی کرد. اما در شرایطی که هر روز قیمت مصالح بالاتر می رود و معلوم نیست که هزینه های ساخت و ساز چقدر می شود، طبیعی است که سرمایه گذاری در بازار مسکن پر ریسک شده است. در نتیجه بیشتر سازندگان دیگر میل و رغبتی به خطر کردن ندارند و ترجیح می دهند که سرمایه های خود را در بازارهای ایمن تری بگذارند.
همین موضوع در نهایت تبدیل به افزایش رکود ساخت و ساز در شهری مثل تهران شده است.
به طور کلی حاصل این انتظار ۱۸ ماهه برای دریافت مجوزهای ساختمانی، در نهایت به سازندگان و متقاضیان مسکن ضرر می زند. در طول یک سال اخیر، تورم مصالح ساختمانی بیش از ۱۰۰ درصد شده و هزینه های ساخت مسکن نیز حدود ۲۵ درصد افزایش پیدا کرده است. طبیعی است که انتظار ۱۰ ماهه می تواند هزینه های ساخت را افزایش بدهد.
اگر همین میزان تورم کنونی را در نظر بگیریم و فرض بگذاریم که روند رشد تورم همینگونه پیش می رود، ساختمان سازانی که امروز اقدام به دریافت مجوز ساختمانی بکنند، با گذشت ۱۰ ماه ناچار هستند که هزینه های ساخت را تا ۷۵ درصد افزایش بدهند.
همین موضوع باعث می شود که تمام حساب و کتاب های سازندگان برای ورود به بازار ساخت مسکن به هم بخورد و طبیعتا رغبت چندانی هم برای ورود به این عرصه نداشته باشند.
در واقع طولانی شدن دوره ی پایان کار هم به ضرر سازندگان است. تا زمانی که سازنده، واحدهای تکمیل شده ی خود را نفروشد، منابع مالی وی آزاد نخواهد شد تا بتواند پروژه های ساختمانی دیگری را آغاز کند. فروش واحدهای ساخته شده نیز منوط به دریافت پایان کار است.
در این سال هایی که تورم زمین همیشه از تورم مسکن بالاتر بروده است، طولانی شدن زمان حبس منابع سازنده در ساختمان های نوساز، می تواند به ضرر سازندگان تمام شود.
بنابراین اگر اراده ای جدی برای افزایش رونق ساختمان سازی وجود دارد، باید در گام ابتدایی زمان دریافت مجوزهای ساختمانی کوتاه شود.
