به نظر می آید که در حال حاضر، طرح نهضت ملی مسکن با دو انحراف بزرگ رو به روست. در صورتیکه وزیر راه و شهرسازی جدید تصمیم به خروج از وضعیت کنونی مسکن و هدایت این طرح به مقصد مورد نظر مردم و دولت دارد، بهتر است پیش از حتی تامین مالی پروژه، به فکر این دو انحراف باشد.
به گزارش پرشین سازه ، بررسی هایی که در خصوص شناسایی این دو انحراف بزرگ صورت گرفته، نشان می دهد که این انحرافات در حوزه ی نحوه ی قیمت گذاری و محل ساخت این واحدهای مسکونی می باشد. سوال اصلی این جاست که آیا مهرداد بذرپاش، از این انحراف های بزرگ آگاهی دارد؟ آیا ماهیت طرح نهضت ملی مسکن را به خوبی می شناسد؟
اصلی ترین انحراف مربوط به فاصله ای است که میان هزینه های واقعی ساخت مسکن با قرارداد منعقد شده وجود دارد. در حقیقت رقمی که دولت با سازندگان به توافق رسیده است، به هیچ وجه با واقعیت های جامعه و بازار همخوانی ندارد. موضوعی که در آینده می تواند معضلات بزرگی به وجود آورد.
آمارها و بررسی های موجود به خوبی نشان می دهد که این وضعیت فقط در سال اول قرارداد نبوده است. بلکه در سال دوم نیز، مبلغی که برای ساخت و ساز در نظر گرفته شده است خیلی پایین تر از مبلغ واقعی ساخت و ساز در بازار است. گرچه دولت با انجام این کار تصمیم دارد که قیمت تمام شده ی مسکن را کاهش دهد و واحدها را ارزان تر به دست متقاضیان برساند، اما این عمل نه تنها منجر به ارزان سازی نمی شود، بلکه بخش زیادی از سازندگان و انبوه سازان نیز رغبت خود را برای ورود به این پروژه ها از دست می دهند و کار را تاخیر آغاز می شود.
وضعیت به گونه ای است که حتی در صورت قبول پیشنهاد دولت از سوی سازندگان و پیمانکاران، به دلیل این که مبلغ توافق شده کم است، سازندگان موفق نمی شوند که واحدهای مورد نظر را در تاریخ مقرر تحویل بدهند.
به این ترتیب در هر دو شرایط، پروژه با تورم ساختمانی برخورد خواهد کرد و منابع مورد نیاز هر روز گران تر می شوند و در نتیجه، نه تنها واحد ارزان قیمت در اختیار متقاضیان قرار نمی گیرد، بلکه ناچار می شوند واحدها را با بهایی بیشتر و زمانی طولانی تر دریافت کنند.
همچنین نباید فراموش کنیم که برخی از این پروژه ها در روند ساخت خود دچار توقف می شوند و ریزش متقاضیان نیز شروع می شود. از آن جایی که زمان ساخت واحدهای مسکونی خیلی طولانی می شود، گروهی از متقاضیان و پیش خریداران به دلیل شرایط خاص اقتصادی قادر به تامین ما به التفاوت مربوط به سهم آورده ی متقاضی نخواهند بود.
همین مشکلات عدیده و انحرافات بزرگ می تواند در نهایت منجر به سردرگمی پروژه های مسکونی شده و برای تمام بخش های درگیر از جمله متقاضیان، دولت، سازندگان و پیمانکاران مشکلات فراوانی ایجاد خواهد کرد.
از جمله تبعات اصلی ساخت واحدهای مسکونی زیر هزینه ی واقعی، این است که پروژه ها یا متوقف شده یا دچار تاخیر می شوند، هزینه های ساخت بالاتر می رود، قیمت تمام شده افزایش پیدا کرده و ریزش متقاضیان رخ می دهد.
شکاف بزرگی میان قراردادها با قیمت روز وجود دارد!
گرچه سیاست ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی دولتی برای حل معضل مسکن؛ هنوز کاملا تایید نشده و خیلی از کارشناسان آن را غیرقابل اجرا می دانند، اما مسئله ی اصلی آن وجود دو مشکل و انحراف بزرگ است. تعیین قیمت که در قراردادهای دولت با پیمانکاران آمده است، منطبق بر واقعیت های بازار نیست. همچنین محل مشخص شده برای ساخت بخشی از این واحدها نیز به درستی صورت نگرفته است.
کارنامه ی یک ساله ی طرح نهضت ملی مسکن به خوبی نشان می دهد که خیلی از پروژه های آن شکل اجرایی به خود نگرفته اند. از سوی دیگر خیلی از کارشناسان بر این باور هستند که اجرای چنین طرحی، نمی تواند موفقیت آمیز باشد. حتی در صورتی که نهضت ملی مسکن به طور کامل اجرا گردد و ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال نیز کلید بخورد، باز هم مشکلات اصلی آن بر سر جای خود هستند.
بحث قیمت و هزینه های ساخت این پروژه ها در کل کشور موضوعیت دارد. اما انتخاب لوکیشن و محل ساخت واحدهای مسکونی نهضت ملی مسکن در تهران، حواشی زیادی را به دنبال خواهد داشت و یک انحراف بزرگ خواهد بود. همین دو مشکل بزرگ نشان می دهد که ساخت این واحدها قرار نیست در کوتاه مدت و میان مدت کمکی به بحران خرید مسکن و اجاره ی آن بکند.
مهم ترین نکته این جاست که وزیر راه و شهرسازی جدید به خوبی نسبت به این انحرافات آگاهی داشته باشد و نسبت به برطرف کردن آن ها اقدام نماید. در حقیقت به جای اصرار بر ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی، بهتر است مشکلات آن شناسایی شده و در راستای حل آن ها اقدام شود.
بررسی های موجود و آمارهای منتشر شده به خوبی نشان می دهد که هزینه ی ساخت درج شده در قراردادهایی که دولت با سازندگان بسته است، حدود ۳۰ درصد کمتر از قیمت واقعی بازار است. به این ترتیب شکاف و گسل بزرگی میان این دو مبلغ به وجود می آید که در نتیجه منجر به توقف پروژه ها خواهد شد.
برخلاف تصور دولت، فشار بر پایین آوردن قیمت ساخت منجر به ارزان سازی نمی شود و فقط معضلات را بیشتر خواهد کرد.
در این میان فراموش نکنیم که محل ساخت برخی از پروژه های مسکونی در حواشی شهرهای بزرگی مثل تهران است. ساخت این واحدها در حاشیه ی شهر نیازمند زیرساخت های مختلف است. طبیعتا ساخت واحدهای مسکونی در این نواحی قرار نیست به کاهش قیمت مسکن در شهر تهران کمک بکند و فقط معضلات موجود را افزایش می دهد.
