اگر سری به بازار مسکن تهران بزنید و قیمت واحدهایی از محلات مختلف تهران را بگیرید، متوجه خواهید شد که این قیمت ها کاملا بر اساس قیمت گذاری مالکین است. تا زمانی که سیستم عرضه و تقاضا اصلاح نشود و تولید مسکن به اندازه ی کافی صورت نگیرد، شاهد این نوسانات در بازار مسکن خواهیم بود.
به گزارش پرشین سازه ، اصلی ترین دلیل نوسانات قیمت مسکن به دلیل افزایش نرخ ارز است. جداول قیمتی نیز نشان می دهد که در طول هفته های گذشته با افزایش مجدد قیمت مسکن مواجه بوده ایم. با توجه به این موضوع به نظر می آید که به زودی شاهد خروج اندک و ناچیز مسکن از وضعیت رکود خواهیم بود.
بررسی شرایط و وضعیت های مختلف خرید و فروش مسکن در طول ادوار گذشته نشان می دهد که هر بار قیمت مسکن بالاتر رفته است، مردم به سمت خرید و فروش واحدهای قدیمی و کوچک متراژ می روند.
مثلا در طول چند ماه گذشته که قیمت خانه دوباره افزایش پیدا کرده، ساختمان هایی که بیش از ۱۶ سال سن دارند، محبوبیت بیشتری پیدا کرده اند. البته بزرگ ترین معضل این محبوبیت، عدم توجه به واحدهای نوساز و رکود بیشتر خرید و فروش آن هاست. اولین نتیجه ای که از چنین وضعیتی به دست می آید، کاهش تولید مسکن است.
در طول چند ماه گذشته، قیمت مسکن با روند صعودی مواجه شده است. به طور کلی تعداد معاملات مسکن در شهریور ماه سال جاری ۶۰۳۳، در مهر ماه ۵۴۱۶ و در آبان به ۸۰۰۵ فقره در پایتخت رسیده است. اما اوج این صعود در ماه گذشته بوده است که حدود ۱۰ هزار و ۱۸۴ فقره خرید و فروش آپارتمان در شهر تهران صورت گرفته که نشان می دهد رونق نسبی روی این بازار حاکم شده است.
نکته ی جالب توجهی که در خصوص این معاملات می توان ذکر کرد این است که بیشترشان از نوع تبدیل بوده اند و باز هم خانه اولی ها سهم چندان زیادی از این معاملات نداشته اند. از سوی دیگر، قیمت های پیشنهادی توسط برخی مالکان می تواند رونق نیم بند بازار مسکن را دچار اختلال کرده و دوباره وضعیت رکود را بر این بازار حاکم کند.
احساس نیاز به کمک بخش خصوصی
مدتی است که طرح خانه های یک طبقه از سوی مسئولین نهضت ملی مسکن به گوش می رسد. در این میان یکی از کارشناسان مسکن در خصوص این موضوع چنین گفته است: اول از همه باید مشخص شود که چرا چنین طرحی اجرا می شود. از طرف دیگر، چنین طرحی نیاز به زمین های بالای ۲۰۰ میلیون متر مربع دارد. در صورتی که فرض را بر این بگذاریم که چنین زمینی وجود دارد، در عرض یک سال چطور می توان این تعداد خانه های یک طبقه ساخت؟
بیت الله ستاری در ادامه گفت: اگر قرار بر ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی در طول ۴ سال باشد، برای هر سال نیازمند ۲۰۰ میلیون متر زمین برای ساخت این خانه ها هستیم. در حالی که این حجم زمین در کشور اصلا وجود ندارد و نمی توان توسعه ی سطحی داشت. از طرف دیگر هزینه ی ساخت چنین خانه هایی خیلی بالاست.
وی در ادامه تاکید کرد که مشکل مسکن با ساخت چنین خانه هایی حل نمی شود و افزود: مشکل مسکن با این طرح ها حل نمی شود و به طور کلی، می توان ۵۰ الی ۱۰۰ هزار واحد در این طرح، تولید کرد. این تعداد خانه حتی بخش کوچکی از مشکلات ما در زمینه ی مسکن را هم حل نمی کند.
این کارشناس مسکن خاطرنشان ساخت: قرار بود که دولت سالانه یک میلیون واحد مسکونی تولید کند. اما بدون زمین و بخش خصوصی اجرای این طرح ممکن نیست. با توجه به این که، در مسکن مهر هم نهایتا ۳۰۰ الی ۴۰۰ هزار واحد تولید شده است، در طرح های مشابه هم باید در نظر بگیریم که بدون بخش خصوصی به مشکل برمی خورند. به خصوص با توجه به این نکته که بخش خصوصی پتانسیل بالایی دارد.
وی در نهایت تاکید کرد که اگر دولت در مورد مسکن دخالتی نداشته باشد و این حوزه را به بخش خصوصی واگذار کند، مشکل کمبود مسکن برطرف می شود.
بیت الله ستاری افزود: در حال حاضر خیلی از مردم قادر به خرید خانه نیستند. آن ها با پول کمی که دارند، دست کم می توانند چند متر از یک واحد مسکونی را بخرند. چنین طرحی قرار نیست به خانه دار شدن مردم کمک کند و فقط برای تامین سرمایه ی پروژه های شهرداری و سرمایه گذاری است.
افزایش تولید مسکن لازم و ضروری است
دبیر کانون سراسری انبوه سازان مسکن در مورد طرح هایی که با ساخت و ساز تعارض دارند، چنین گفت: فروش متری خانه در تعارض با ساخت مسکن و برنامه های دولت است. این طرح حتی با برنامه های شهرداری برای ساخت مسکن اجتماعی نیز در تعارض است. از آن جایی که هدف اصلی طرح ساخت مسکن اجتماعی، خانه دار کردن دهک های مورد نظر جامعه است، طرح فروش متری کاملا با آن در تضاد خواهد بود.
فرشید پورحاجت در خصوص این طرح چنین گفت: از نظر بنده بهتر است که شهرداری به جای فروش متری مسکن به سراغ برنامه هایش برای ساخت مسکن اجتماعی در چهارچوب دولت می رفت. باید در نظر داشت که فروش متری خانه، نوعی ساختار است که بنگاه های اقتصادی برای تامین مالی پروژه های خود به کار می گیرند و اصلا قرار نیست که به تنظیم بازار کمک کند.
از سوی دیگر، وضعیت بازار مسکن کاملا بحرانی است. در حال حاضر قیمت مسکن از سوی مالکین تعیین می شود و هیچگونه ساز و کاری در خصوص آن وجود ندارد. به همین دلیل بیشتر مردم به سراغ خرید خانه های سن بالا و کوچک متراژ می روند. در نتیجه باید فوراً فکری به حال ساخت و ساز مسکن کرد تا تعادل را به این حوزه برگرداند.
