گرچه بازار مسکن این روزها دستخوش تغییرات زیادی شده اما در صورتی که این بازار را در یک بازه ی طولانی مدت بررسی کرد، متوجه خواهیم شد که هفت تغییر اساسی در آن روی داده!
به گزارش پرشین سازه ، حالا که قیمت مسکن تهران به میانگین متری ۸۰ میلیون تومان رسیده است، بررسی این عوامل لازم و ضروری به نظر می رسد.
تعداد معاملات مسکن تهران در روز
بازار مسکن تهران، روزهای بهتری نیز داشته است اما در حال حاضر، گفته می شود که روزی ۷۵ معامله مسکن در تهران انجام می شود. به عبارت دیگر، در شهریور ماه امسال، فقط حدود ۳۰۰۸ واحد مسکونی معامله شده اند. تازه بر اساس آمارها، مشخص شده که ۷۸۴ مورد از این واحدها در ماه های قبل معامله شده اند و فقط ثبت آن ها در سامانه املاک و مستغلات به شهریور ماه موکول شده است.
مشاوران املاک سهم بزرگی از بازار مسکن می برند!
تعداد دقیق بنگاه های مشاوره املاک مشخص نیست. خیلی از آن ها اساسا بدون مجوز فعالیت می کنند که همین موضوع نظارت بر عملکرد آن ها را سخت تر کرده! اما به گفته ی برخی از آمارهای غیررسمی، حدود ۱۸۰ هزار بنگاه مجاز در کشور است. ۱۱ هزار واحد نیز در تهران مشغول به فعالیت می باشند.
با یک حساب و کتاب ساده، متوجه می شویم که سهم هر بنگاه از حجم معاملات تهران، کمتر از سه دهم است. به این ترتیب می توان متوجه شد که در شهریور ماه سال جاری، حدود هفت هزار و ۹۹۲ دفتر معاملات املاک، سهم صفر درصدی از معاملات مسکن داشته اند و هیچ خرید و فروشی در آن ها انجام نشده است!
کم شدن تعداد معاملات مسکن
بر اساس گزارش ها، معاملات شهریور ماه امسال، نصف تعداد معاملات سال گذشته در ماه مشابه بوده است. اگر همین امسال را با پنج سال گذشته مقایسه کنیم، متوجه می شویم که تعداد معاملات حدود ۷۰ درصد کاهش پیدا کرده است.
انتظار برای خانه دار شدن
حالا که هر متر مسکن در تهران به ۸۰ میلیون تومان رسیده است، مدت زمان انتظار یک کارگر برای خانه دار شدن نیز به ۴۵ سال افزایش پیدا کرده! البته این موضوع به شرط کنار گذاشتن تمام درآمد و به فرض ثابت ماندن قیمت هاست.
هر زمان که دستمزد کارگران بیشتر شده، قیمت مسکن نیز در ماه های بعدش، افزایش پیدا کرده است. به فرض کنار گذاشتن تمام حقوق، کارگران برای خرید یک خانه ی ۵۰ متری باید مبلغی نزدیک به ۴ میلیارد تومان کنار بگذارند که برای جمع آوری این پول به ۴۵ سال زمان نیاز است.
وضعیت غرب تهران
متوسط قیمت مسکن در منطقه ۲۱ و ۲۲ به ترتیب ۶۲ و ۷۱ میلیون تومان است.
در شهریور ماه سال جاری، تعداد معاملات این دو منطقه ۵۱ واحد مسکونی بوده است. یعنی از تعداد معاملات مسکن در این دو منطقه از تمام مناطق تهران کمتر بوده است. این در حالیست که تعداد معاملات مسکن در سال ۹۷ و در منطقه ۲۱، حدود ۳.۲ برابر شهریور امسال بوده است.
محبوب ترین منطقه تهران
بارها اعلام شده که محبوب ترین منطقه تهران از بابت معاملات مسکن، منطقه پنج است. محله هایی مثل اکباتان، پونک و جنت آباد بخشی از این منطقه هستند. میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در این محلات، حدودا ۹۳ میلیون تومان است. در شهریور ماه امسال حدود ۳۹۰ واحد مسکونی در این منطقه خرید و فروش شده است که معادل ۱۳ درصد کل حجم معاملات بوده!
بررسی این عدد با تعداد معاملات پنج سال پیش نشان می دهد که منطقه ۵، دچار ریزش ۷۶ درصدی معاملات شده است.
در سال ۹۷، تعداد معاملات مسکن منطقه ۵ در طی یک ماه، حدودا ۱۶۴۸ واحد مسکونی بود.
ارزش وام مسکن
اگر همه چیز به نحو احسن پیش برود، شهروندان تهرانی می توانند وام ۹۶۰ میلیون تومانی دریافت کنند. البته بخش زیادی از این وام صرف هزینه های دریافت آن می شود. به هرحال خرید اوراق مسکن، هزینه بردار است.
اما با تمام سختی هایی که دریافت وام مسکن دارد، باز هم بی ارزش است و تنها کفاف خرید ۱۲ متر خانه را می دهد. این در حالیست که اگر متقاضی قصد خرید مسکن در نقاط شمالی تهران را داشته باشد، ارزش آن کمتر هم می شود و صرفا برای خرید ۶ متر مسکن کافیست.
قدرت خرید وام مسکن در ارزان ترین منطقه تهران، حدودا ۲۳ متر می باشد که باز هم کافی نیست.
