بالا رفتن شدید قیمت ها در تهران باعث شده تا بسیاری از خانواده ها، به خصوص از اقشار متوسط و ضعیف، نتوانند دسترسی مناسبی به مسکن داشته باشند و مشکلات زیادی را تحمل کنند.
به گزارش پرشین سازه ، بازار مسکن تهران طی چند ماه گذشته شاهد افزایش چشمگیر قیمت ها بوده است، اما بانک مرکزی در یک حرکت تعجب آور، از تیرماه ۱۴۰۳ تاکنون آمار و اطلاعات مسکن در پایتخت را به روز رسانی نکرده است! با این وجود، بررسی شواهد میدانی و فایل های آگهی به خوبی نشان می دهد که میانگین قیمت هر مترمربع خانه در تهران از مرز ۱۰۳ میلیون تومان عبور کرده است.
از اوایل دهه ۸۰ شمسی، فرمولی رایج شد که بر اساس آن، فعالان بازار ملک تهران قیمت هر مترمربع خانه در پایتخت را معادل ۱۰۰۰ دلار در نظر می گرفتند. این فرمول با نوسان های دوره ای، هنوز هم تداوم دارد و با توجه به پیشرو بودن بازار مسکن تهران، می توان آن را به عنوان معیاری برای سنجش این بازار در شهرهای دیگر نیز در نظر گرفت. هرچند پارامترهای دیگری علاوه بر قیمت مسکن در پایتخت وجود دارند که روی قیمت خانه در شهرهای دیگر اثرگذار هستند، اما همواره بالا رفتن قیمت ها در تهران مساوی افزایش نرخ ها در شهرستان ها نیز بوده است.
بر اساس آمارهای رسمی بانک مرکزی طی یک سال منتهی به مردادماه ۱۴۰۳ (از آن به بعد آماری منتشر نشده)، در تهران به صورت متوسط، ماهانه بین ۳۵۰۰ تا ۳۸۰۰ معامله ملکی صورت می گرفته است. اگر نگاهی به اطلاعات ملک رادار (موتور جستجوی املاک ایران) بیندازیم، مشاهده می کنیم که بر اساس داده های درج شده در پلتفرم های معاملات املاک، متوسط قیمت مسکن از حدود متری ۹۵ میلیون تومان در شهریورماه، به متری ۹۹ میلیون تومان در آذرماه، متری ۱۰۱ میلیون تومان تا دی ماه و متری ۱۰۳ میلیون تومان تا بهمن ماه رسیده است. مبالغی که با قدرت خرید ساکنان تهران اختلاف بسیار زیادی دارد.
عوامل اثرگذار بر افزایش قیمت مسکن در تهران
کلیدی ترین عوامل اثرگذار در افزایش قیمت مسکن در بازار تهران طی ماه های اخیر، تورم بالا و نوسانات مداوم نرخ ارز بوده است. از طرف دیگر، افزایش قیمت مصالح ساختمانی ناشی از ناترازی انرژی و بالا رفتن هزینه های ساخت نیز نقش مهمی در این موضوع داشته است.
عدم تأمین منابع مالی از طرف بانک ها و متقاضیان و افزایش هزینه های تولید به صورت تورمی، موجب شده تا میزان ساخت و ساز در کشور و به ویژه در تهران طی سال های اخیر کاهش پیدا کرده و عرضه مسکن به ارقام حداقلی برسد. خود این کمبود عرضه عاملی برای گرانی بیشتر مسکن و افزایش فاصله آن با قدرت خرید مردم شده است.
در این شرایط، سرمایه گذاران بخش خصوصی نیز ترجیح می دهند به جای ریسک در بازار رکودزده و تورمی مسکن که هزینه زیادی داشته و خریدار زیادی هم ندارد، سرمایه خود را در بخش های پربازده تر صرف کنند. موضوعی که خود باعث کندتر شدن روند ساخت و ساز و کاهش بیشتر عرضه مسکن می شود.
در این میان، برخی از سیاست های اقتصادی دولت مانند بالا بردن نرخ سود بانکی یا ایجاد تغییراتی در قوانین مالیاتی نیز بر بازار مسکن تأثیر گذاشته و موجب افزایش قیمت ها شده است.
تأثیرات اجتماعی و اقتصادی افزایش قیمت مسکن
بالا رفتن قیمت ها باعث شده تا بسیاری از خانواده ها، به ویژه از اقشار متوسط و ضعیف جامعه، توان لازم برای تأمین نیازهای مسکن خود را حتی در بازار اجاره نیز نداشته باشند و این موضوع به افزایش نابرابری های اجتماعی و کاهش رفاه عمومی دامن زده است.
افزایش هزینه مسکن به عنوان یک نیاز اولیه، باعث شده تا سبد مصرف این خانواده ها کوچک شود؛ تا جایی که بسیاری از افراد مجبور شده اند از میزان کالری مصرفی خود کم کنند (کمتر غذا بخورند) تا بتوانند از پس هزینه های مسکن بربیایند.
قیمت های درج شده در پلتفرم ها مبنای قانونی ندارند
یک کارشناس بازار مسکن به نام مجید گودرزی بیان می کند که هیچ آمار رسمی توسط مراجع قانونی در خصوص بازار مسکن ارائه نمی شود و هیچ شفافیتی در این بازار وجود ندارد. آنچه معمولاً به عنوان آمار رسمی منتشر می شود، بیشتر شبیه به رقم های پیشنهادی هستند تا اعداد واقعی.
در این بین، پلتفرم های معاملات ملکی نیز بدون هیچ گونه نظارت مستقیم و عملی، قیمت هایی را اعلام می کنند که فاقد مبنای قانونی بوده و به صلاحدید مالک یا مشاور املاک تعیین می شوند.
گودرزی اعلام کرد که بارها از نهادهای نظارتی و نمایندگان مجلس خواسته شده تا به موضوع گرانی مسکن ورود کرده و نظارت دقیقی بر معاملات یا حداقل آمارهای منتشرشده داشته باشند، اما به نظر می رسد فقدان اطلاعات صحیح باعث شده تا تصمیم گیری ها و سیاست گذاری ها در حوزه مسکن با چالش های زیادی مواجه شود.
ضرورت تکمیل سامانه املاک
گودرزی یکی از راهکارهایی که می تواند به این وضعیت آشفته خاتمه دهد را تکمیل سامانه املاک دانست. چنانچه این سامانه با اطلاعات صحیح توسط مردم، معامله گران و فعالان اقتصادی تغذیه شود، می تواند به یک مرجع معتبر و شفاف برای بازار مسکن کشور تبدیل گردد.
وی بیان کرد که امروزه برخی معتقدند که احتمالاً قیمت ها در بازار مسکن کاهش پیدا می کند، زیرا بانک ها در حال واگذاری املاک مازاد خود هستند، اما باید دید که این موضوع تا چه اندازه به واقعیت نزدیک است؟ حقیقت این است که بخش بسیار زیادی از سرمایه بانک ها در بازار مسکن محبوس شده، در حالی که بازارهای موازی در این مدت رشد چشمگیری داشته اند. بنابراین، خیلی بعید به نظر می رسد که در شرایط کنونی، بانک ها حاضر باشند با ضرر املاک خود را واگذار کنند.
بی عملی دولت نسبت به بازار مسکن
گودرزی در ادامه اظهار داشت که دولت نیز در وضعیت کنونی تنها بر جایگاه نظارتی خود تکیه زده و هیچ مداخله و تنظیم گری در بازار مسکن نداشته است. آمارهای رسمی هم به نظر می رسد تنها زمانی منتشر می شوند که بازار نزولی و قیمت ها رو به کاهش است!
چنانچه دولت سریع تر نقش تنظیم گری خود را ایفا نکند، وضعیت بازار مسکن از شرایط امروز هم آشفته تر خواهد شد.
