مدت هاست که از طرحی به نام مالیات بر خانه های خالی صحبت می شود. هدف این است که با اخذ مالیات های سنگین، مالکین را وادار به عرضه ی املاک خود نمایند و به این ترتیب کنترل بیشتری بر بازار مسکن داشته باشند. اما مشکل این جاست که هنوز ساز و کار درستی برای تشخیص این مالکین تعریف نشده است.
به گزارش پرشین سازه ، در حال حاضر سیستم هدفمندی یارانه ها دقیق نیست و خیلی از گروه های هدف شناسایی نشده اند. از آن جایی که فعلا تشخیص خانه های خالی از طریق همین سیستم صورت می گیرد، نمی توان آن را خیلی دقیق و درست دانست.
خیلی از ایرانی ها دارای شناسه ی واحد برای دریافت یارانه و امتیازات قانونی نیستند. مثلا ممکن است شخصی دارای چند واحد مسکونی باشد که انشعابات و مصارف خانگی آن ها با تعرفه ی یارانه ای محاسبه شود، بدون اینکه انشعابات خانگی به کد خانوار واحدی برای بهره بندی از یارانه ها منتسب باشد.
در صورتی که هر واحد مسکونی دارای یک کد انحصاری خانوار باشد و دریافت انشعابات منوط به ارائه ی این کد باشد، می توان واحدهای خالی را شناسایی کرده و به این ترتیب، عرضه ی آن ها به بازار اجاره بیشتر می شود.
در واقع، با استفاده از این روش، می توان خیلی سریع خانه های خالی را شناسایی کرد و مالیات از آن ها دریافت نمود.
در واقع، یکی از اصلی ترین بهانه هایی که برای عدم اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی آورده می شود، نداشتن ساز و کاری مشخص برای شناسایی این واحدهای خالی است. بیشتر مسئولین مربوطه می گویند که بانک اطلاعاتی یکپارچه ای برای شناسایی این واحدها وجود ندارد.
اما برخی از کارشناسان یادآور شده اند که تمام دستگاه های ارائه دهنده ی خدمات، شناسه ای منحصر به خانوار دارند. به این ترتیب می توان با استفاده از دستورالعمل هایی که برای هدفمندی یارانه ها وجود دارد، جامعه ی هدف را شناسایی کرده و بتوان یارانه ها را به دست اقشار ضعیف جامعه رساند.
زمانی که یارانه ها به شکل بهینه به دست مردم برسد، منابع محدود دولت اتلاف نمی شود و نرخ رشد تورم نیز کاهش پیدا می کند. شکاف طبقاتی کمتر می شود و..
به طور خلاصه، اجرای مالیات بر خانه های خالی، می تواند یکی از ابزارهای چنین عملیاتی باشد.
یکی دیگر از روش هایی که دولت می تواند برای بهبود وضعیت مسکن به کار بگیرد، کاهش جذابیت این بازار برای سوداگران و دلالان است. در حال حاضر، خیلی از معامله گران این بازار، سوداگران و دلالان هستند که به مسکن، به چشم سرمایه نگاه می کنند و در انتظار تورم و افزایش قیمت آن هستند.
از آن جایی که نمی توان مسکن را وارد کرد، در نتیجه مشکلاتی که از عدم تولید آن به وجود می آید، بسیار خطرناک است. البته لازم به ذکر است که کمبود مسکن فقط برای طبقات فرودست و کم درآمد جامعه است. کسانی که قادر به تامین هزینه های خرید مسکن هستند، می توانند بهترین خانه ها را خریداری کنند و هیچ کمبودی وجود ندارد.
بنابراین قانونگذار باید به دنبال راهی باشد که با استفاده از آن، بتوان وضعیت مسکن اقشار نیازمند جامعه را بهبود داد.
اما مسکن مناسب چه تعریفی دارد؟ به طور کلی، مسکن مناسب، خانه ای است که برای خرید آن باید تمام درآمد پنج ساله ی سرپرست خانوارهای دهک ۴ تا ۶ کنار گذاشته شود. به عبارت دیگر، درآمد سالانه ی یک خانواده باید در ۵ سال ضرب شود تا معادل یک واحد مسکونی باشد. این شاخص مشخص می کند که فرد چقدر توان برای خرید خانه دارد.
البته نباید فراموش کرد که این شاخص، صرفا توان متقاضیان را بررسی می کند نه بهای قطعی مسکن! اما اگر بین قیمت مسکن و درآمد ۵ ساله ی افراد، اختلاف بزرگی وجود داشته باشد، می توان از تسهیلات بانکی برای رفع این شکاف استفاده کرد. البته شیوه ای که در حال حاضر این تسهیلات پرداخت می شود، اصلا مناسب نیست.
اقساط این وام ها معمولا ۳۰ درصد سبد خانوار را به خود اختصاص می دهند. در نتیجه، بیشتر متقاضیان از دریافت آن پشیمان می شوند. حتی در صورتی که متقاضیان برای فرار از تورم های آتی، به سراغ دریافت این وام بروند، باز هم مشکلات زیادی سر راه آن هاست. مثلا خیلی از بانک ها در پرداخت این تسهیلات، همکاری لازم را ندارند.
از آن جایی که میزان اقساط این وام ها، عموما از درآمد افراد بیشتر است، بانک های عامل ریسک نمی کنند.
از طرف دیگر، بحث مهاجرت به شهرهای بزرگ برای پیدا کردن شغل، از دیگر چالش های این حوزه است. مثلا شهری مثل تهران، سالانه مهاجران زیادی به خود می پذیرد که نیاز به مسکن دارند. در نتیجه بحث کمبود مسکن در این شهرها، جدی تر هم می شود.
مقصر اصلی این وضعیت، مسئولینی هستند که فرصت های شغلی را به عدالت توزیع نکرده اند و نتوانسته اند تعادل جمعیتی ایجاد کنند.
چندین دهه است که اگر یک سازمان یا یک بخش، در امور خود موفق شده، صرفا توانسته تعادل را میان منابع و مصارف خود برقرار کند و اقدام دیگری نداشته است.
به این ترتیب گویی چاره ی دیگری جز برقراری سیاست های فرابخشی برای ایجاد تعادل اجتماعی باقی نمانده است.
مثلا باید مالکانی که چند واحد مسکونی دارند، با استفاده از تعرفه های یارانه ای شناسایی شوند. برای هر خانواری که در واحد مسکونی مزبور ساکن است، باید یک اختصاصی خانوار در نظر گرفته شود و در صورتی که خانه، خالی از سکنه باشد، انشعابات آن به صورت تعرفه آزاد محاسبه شود. این راهکار می تواند وضعیت اجاره بهای مسکن را بهبود ببخشد.
به طور کلی، شناسایی خانه های خالی از این طریق می تواند مشکل اطلاعات ناقص را برطرف کند. چرا که هر خانواری که ساکن یک واحد مسکونی است، باید یکی از این کدهای مخصوص داشته باشد.
لازم به ذکر است که چنین اقداماتی نمی توانند نتیجه ی بلند مدت داشته باشند. در واقع اثرگذاری این سیاست ها به شکل کوتاه مدت است. برای این که به شکل بلند مدت مشکل مسکن حل شود، باید قبل از هر چیزی جذابیت های بازار اجاره برای سوداگران کاهش پیدا کند.
همچنین باید تولید مسکن بیشتر شود و از این بابت کمبودی وجود نداشته باشد. در ضمن سیاستگذاران باید به دنبال راهی برای کاهش تورم و افزایش ارزش پول ملی باشند.
در حال حاضر، اقدامات کوچکی برای کنترل بازار اجاره صورت می گیرد. مثلا تخفیف های مالیاتی برای مالکینی که واحد مسکونی خود را اجاره داده اند، در نظر گرفته شده است.
مثلا اگر به ازای هر واحد مسکونی، ۱۰ درصد تخفیف مالیات بر اجاره به مالکین داده شود، می تواند بسیار راهگشا بوده و وضعیت عرضه ی ملک به بازار را بهبود داد.
زمانی که چنین اقداماتی روتین شود، پیام مثبتی به دیگر مالکین و سرمایه گذاران می رساند. به این ترتیب آن ها نیز ترغیب می شوند که واحدهای مسکونی خود را اجاره بدهند و سیستم عرضه و تقاضا، تا حدی بهتر متعادل می شود.
چنین اقداماتی باید در دستور کار شورای عالی مسکن قرار بگیرد تا جامعه ی هدف، به شکل راحت تری به مسکن مورد نیاز خود دست پیدا کند.
متاسفانه در حال حاضر، فعالیت هایی که از سوی مسئولین صورت می گیرد، به اندازه ی کافی موثر نیست. حتی طرح نهضت ملی مسکن که قرار بود واحدهای مسکونی زیادی را در اختیار مردم قرار بدهد، با ابهامات فراوانی رو به روست. حالا که دو سال از آغاز این طرح گذشته، باید ۲ میلیون واحد مسکونی ساخته می شود. اما تعداد این واحدهای مسکونی تمام شده به چند هزار هم نمی رسد.
در نتیجه به نظر می رسد که وضعیت تولید مسکن در کشور جالب نیست و باید در انتظار افزایش قیمت مسکن باشیم. مگر اینکه اقدامات کنترلی دولت افزایش پیدا کند.
