فصل پاییز که از راه می رسید، سیگنال واضحی به همراه داشت: بازار معاملات مسکن در این فصل با رکود همراه خواهد بود. اما در پاییز سال جاری، رفتارهای عجیبی را شاهد بوده ایم. بعد از گذشت فصل تابستان و مهرماه پر افت در خرید و فروش آپارتمان های مسکونی، با شروع آبان و آذر شاهد رشد قابل توجه معاملات مسکن بوده ایم. این مسئله در آمارهایی که از سوی بانک مرکزی منتشر شده است، به وضوح قابل ردیابی است.
به گزارش پرشین سازه ، آگهی هایی که در سایت های انتشار آگهی مسکن دیده می شود، به درستی از الگوی گزارش بانک مرکزی تبعیت کرده است. این در حالیست که با شروع فصل پاییز انتظارها بر این بود که با کاهش خرید و فروش مسکن و رکود بازار مواجه باشیم. همچنین شرایط خاص اجتماعی- سیاسی کشور نیز این پیش بینی ها را تقویت می کرد.
اما آمارها و داده های موجود کاملا شرایط برعکسی را نشان داده اند. آخرین ماهی که روند آگهی های درج شده توسط کاربران دیوار نزولی بوده است، مهر ماه می باشد. بعد از آن در شرایط صعودی قرار گرفته اند.
شرایط نزولی بازار مسکن و آگهی های درج شده ی مربوط به آن، از تیرماه آغاز شد و با شیب ملایمی بین ۳ الی ۴ درصد کاهش ماهانه به شهریور رسید. اما در مهر ماه بود که ناگهان با افت ۲۰ درصدی مواجه شد. اما این شرایط دیری نپایید و در آبان و آذر ماه، دوباره خیز برداشت.
البته این وضعیت آنقدر بهبود پیدا نکرد که بتواند افت تابستانی را جبران کند. به طور کلی، آمارهای منتشر شده از سوی بانک مرکزی نشان می داد که الگوی خرید و فروش در بازار مسکن با افت و خیزهای فراوانی همراه بوده است.
در حقیقت بعد از اتمام مهر ماه بود که شاهد روند صعودی خرید و فروش آپارتمان های مسکونی در تهران بوده ایم. به نظر می رسید که در مهر ماه سال ۱۴۰۱، شرایط اجتماعی کشور بر تصمیم گیری برای خرید خانه اثر گذاشته بود. اما در آبان ماه شرایط تغییر کرد و تعداد معاملات مسکن در این ماه، ۵.۱ برابر شد. در آذر ماه نیز که شاهد رشد فراوان تعداد معاملات بودیم. به نحوی که تعدادشان به ۱۰ هزار واحد رسید. یعنی به مرز خروج بازار مسکن از رکود نزدیک شد.
به طور کلی تعداد خرید و فروش های موجود در ماه باید به ۱۰ الی ۱۲ هزار واحد مسکونی در تهران برسد تا بتوان گفت از شرایط رکود خارج شده ایم.
این شرایط در حالیست که همچنان شاهد وضعیت تورمی در بازار مسکن هستیم. یک محاسبه ی منطقی می گوید که با توجه به تورم سنگین مسکن و عوامل اجتماعی، نباید قیمت و تعداد معاملات رشد پیدا می کرد. اما آن چیزی که این دو عامل مهم را به حاشیه برده است، افزایش ناگهانی قیمت دلار بود.
نرخ دلار، معادلات در بازار مسکن را تغییر داد
آن چیزی که وضعیت رکود در بازار مسکن را تغییر داد، افزایش ناگهانی قیمت دلار بود. در واقع نرخ بازار ارز خیلی زودتر از آن چه انتظارش می رفت، خود را به بازار مسکن تحمیل کرد. چرا که معمولا مدت زمان اثرپذیری بازار ملک از نرخ ارز، طولانی تر از دیگر بازارهاست. بازار مسکن معمولا ۱ الی دو ماه بعد به نوسانات ارز واکنش نشان می دهد.
زمانی که نرخ ارز بالا رفت، قیمت دلاری خانه ها کمتر شد. این شرایط در حالی رخ داد که تورم مسکن همچنان با قدرت وجود دارد.
به عبارت دیگر، خرید مصرفی مسکن برای استفاده های شخصی مالک، همچنان توجیه اقتصادی ندارد. اما زمانی که شکل خرید آن سرمایه ای می شود، توجیه منطقی خواهد داشت. در این میان، هنوز هم خانه اولی ها نمی توانند خانه ای بخرند و شرایط برایشان کما فی السابق است.
سرمایه گذاران ملکی در شرایط کنونی، به دو دلیل خانه می خرند. دلیل اول این است که نوسانات ارز و سکه باعث شده که بازار مسکن مطمئن تر باشد و خطرپذیری کمتری برای سرمایه گذاران به همراه خواهد داشت.
در واقع اصلی ترین هدف سرمایه گذاران مسکن، حفظ پول و سرمایه هایشان است. دلیل دیگر نیز افزایش انتظارات تورمی می باشد. زمانی که دلار با افزایش قیمت رو به رو می شود، جوّی روانی در بازار ایجاد می گردد که به انتظارات تورمی معروف است. به این معنی که مردم انتظار افزایش قیمت در آینده را دارند.
طبیعتا چنین انتظاری باعث می شود که بخشی از سرمایه به سمت بازار مسکن متمایل شود.
اما در هر صورت، چنین وضعیتی اصلا به معنای خروج بازار مسکن از رکود نیست. تنها زمانی می توان اعلام کرد که بازار مسکن وارد دوره ی رونق شده است که تعداد معاملات مسکن تهران به ۱۲ هزار فقره برسد. همچنین باید بخش مهمی از خریدها، جنبه ی مصرفی داشته باشند نه سرمایه گذاری!
در حالی که فعلا وضعیت بازار مسکن، چیز دیگری می گوید و شرایط به نحوی دیگری در پیش است.
اصلی ترین سیاستی که از سوی دولت باید در پیش گرفته شود این است که قیمت ارز پایین تر بیاید. در غیر این صورت، همچنان در این شرایط باقی خواهیم ماند. به خصوص با توجه به اینکه قیمت مصالح ساختمانی تابع ارز است. در چنین شرایطی، حتی امکان عرضه ی انبوه واحدهای جدید هم وجود ندارد. شاید اصلی ترین دلیل عقب نشینی مسئولین از وعده ی انتخاباتی رئیس جمهور نیز همین مسئله باشد.
در واقع، چیزی که واضح به نظر می آید این واقعیت است که وزن سیاست های اقتصادی دولت و مجلس بر بازار مسکن پاییز سال جاری، خیلی بیشتر از وزن عوامل اجتماعی سیاسی ماه های اخیر بوده است. اقتصاد همواره مسیر خودش را طی می کند. کار ما این است که ریشه هایش را در زمین درست، پیدا کنیم.
