بارها از سوی کارشناسان و فعالین بازار مسکن اعلام شد که وام در نظر گرفته شده برای خرید مسکن کفایت نمی کند. همچنین با توجه به هزینه های دریافت تسهیلات، در نهایت چیزی از اصل مبلغ باقی نمی ماند.
حالا با توجه به شرایط پیش آمده در بازار مسکن، بانک مرکزی در حال بررسی پیشنهاد افزایش ۵۰ درصدی وام خرید مسکن است. بسیاری از کارشناسان می گویند که چنین تصمیمی می تواند بازار را تکانی بدهد و رونق نسبی ایجاد کند.
به گزارش پرشین سازه ، جستجوی کوتاهی در بازار مسکن نشان می دهد که این روزها وضعیت خوشی ندارد. کمتر کسی حاضر به معامله می شود و از سوی دیگر، هزینه های بالای ساخت و ساز باعث شده که سرمایه گذاران نیز از این بازار کوچ کنند. همین موضوع در نهایت، مشکل دیگری به نام اختلاف عرضه و تقاضا را به وجود آورده است.
تمام این دلایل منجر به گرانی سرسام آور مسکن شده اند. کالایی که جزو نیازهای ضروری بشر به حساب می آید و نمی توان آن را حذف کرد.
بسیاری از کارشناسان می گویند که به دلیل وضعیت کنونی اقتصاد و تورم افسارگسیخته است که فعالین و سرمایه گذاران این بازار را ترک کرده اند. از طرف دیگر قدرت خرید مردم هم دیگر مثل سابق نیست و در نتیجه، میزان تقاضا برای خرید کمتر شده است.
تمام این مسائل، وضعیتی به نام رکود تورمی را به وجود آورده که در آن خرید و فروش ملک کم است اما همچنان قیمت ها صعودی می باشند.
از طرف دیگر، خیلی از سازندگان می گویند که پیش فروش می تواند وضعیت را بهبود ببخشد اما از آن جایی که تسهیلات مناسبی برای افزایش قدرت خرید مردم وجود ندارد، پیش فروش هم کساد شده و در نتیجه روند ساخت و ساز نیز راکد است.
رئیس کانون سراسری انبوه سازان کشور خاطرنشان کرد که کاهش معاملات مسکن به دلیل قدرت خرید پایین مردم است. از طرف دیگر نباید تورم شدید را نیز دست کم گرفت. این مسائل باعث شده که سرمایه گذاری در بازار ساخت و ساز مسکن افت پیدا کند.
سید محمد مرتضوی می گوید:
بر اساس آمارهای منتشر شده، تعداد سرمایه گذاری های مسکن خیلی کمتر شده است. سال گذشته شاهد به وجود آمدن تورم پیچیده ای بودیم که در نهایت روی کاهش معاملات نیز اثر گذاشت. به طور کلی، اقتصاد کشور بسیار کوچک شده است. مسکن سازی نیز بخش بزرگی از اقتصاد کشور می باشد که طبیعتا از این وضعیت متاثر می باشد.
وی در ادامه اعلام کرد که انگیزه ی بسیاری از سازندگان و انبوه سازان برای شروع یک پروژه کمتر شده است.
به نظر این کارشناس بازار، عدم تمایل سرمایه گذاران به حضور در بازار ملک به دلیل کاهش قدرت خرید مردم است. همین موضوع سبب شده که درخواست ها از بانک مرکزی بیشتر شود تا وام مسکن را تا سقف ۵۰ درصد افزایش دهد.
به خوبی مشخص است که تسهیلات کنونی به هیچ وجه برای خرید مسکن کافی نیست. بر اساس متوسط قیمت مسکن در تهران، وام کنونی فقط برای خرید ۷ الی ۸ متر واحد مسکونی کفاف می دهد. در نتیجه به نظر می آید که افزایش سقف وام مسکن، ناگزیر باشد.
زمانی که قیمت ملک بالا می رود، خیلی از متقاضیان از بازار مصرف جا می مانند و در نتیجه، میزان ساخت و ساز نیز کاهش پیدا می کند. همین روند باعث می شود که سیستم متعادل عرضه و تقاضا به هم خورده و مسکن باز هم گران تر شود. اتفاقی که در طی دهه ۹۰ بارها شاهد آن بوده ایم.
آمارها نشان می دهد که از زمان افزایش سرسام آور قیمت مسکن میزان صدور پروانه ساختمانی در کشور بسیار کمتر شده است. همین موضوع نشان می دهد که عدم تمایل سازندگان چه روندی را طی می کند.
یکی از انبوه سازان تهران در خصوص افزایش سقف تسهیلات مسکن صحبت کرده و گفت:
به نظر من خوب است که سقف وام مسکن بیشتر شود اما شرایط تورم به صورتی است که با وجود افزایش این تسهیلات، باز هم نمی توان هزینه های خرید مسکن را پوشش داد و قدرت خرید را بالا برد.
حسن محتشم در ادامه به راهکارهای موجود برای برون رفت از وضعیت رکودی مسکن اشاره کرد و یکی از اصلی ترین آن ها را همین افزایش سقف وام مسکن دانست. اما از نگاه این کارشناس و انبوه ساز مسکن، اصلی ترین راهکار برای خروج از این شرایط رکودی، کنترل تورم است که در نهایت خود منجر به رونق ساخت و ساز می شود.
نکته ی بسیار جالب توجه این جاست که به هنگام تعیین سقف ۴۸۰ میلیون تومانی تسهیلات مسکن، قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران حدود ۳۱ میلیون تومان بود. در نتیجه هزینه ی پرداخت شده برای خرید ۱۰ الی ۲۰ متر مسکن جوابگو بود.
اما حالا که واحد مسکونی به متری ۵۴ میلیون تومان رسیده است، کارایی وام ۴۸۰ میلیونی از گذشته نیز کمتر شده است.
پیش از جهش شدید قیمت مسکن و تا همین چند سال گذشته، وام مسکن می توانست تا ۶۰ درصد هزینه ها را پوشش بدهد. اما در حال حاضر قیمت خانه به قدری بالا رفته که مبلغ تسهیلات کنونی بیشتر شبیه به شوخی است.
به همین دلیل است که بانک ها باید تجدید نظری بر مبلغ وام مسکن داشته باشند. بر اساس قوانین موجود، وام مسکن نباید بیش از ۸۰ درصد مبلغ کل را پوشش دهد. اما حتی در بهترین روزهای این بازار هم، وام مسکن نمی توانست به این رقم نزدیک شود. حالا که این مسئله تبدیل به آرزویی محال شده است.
مسئولین بانک چه می گویند؟
در این میان، باید دید که نظر مسئولین بانک در خصوص افزایش سقف تسهیلات مسکن به چه صورت است.
یکی از اعضای هیئت مدیره بانک مسکن در مورد احتمال افزایش مبلغ این وام در سال جدید اعلام کرد که اساساً مشکل اصلی مربوط به بانک ها نیست. بلکه به هنگام افزایش سقف تسهیلات باید جامعه هدف را مد نظر داشت.
سید محسن فاضلیان گفت:
با توجه به گرانی مسکن، مبلغ تسهیلات مربوطه تنها می تواند بخش کوچکی از قیمت ملک را پوشش دهد. با این وجود اگر بانک مسکن بخواهد مبلغ تسهیلات را بالاتر ببرد باید به دو موضوع سلامت ترازنامه و امکان بازپرداخت وام نیز توجه داشته باشد.
وی در ادامه خاطرنشان ساخت که با وجود تمام این مسائل و معضلات، درخواست افزایش ۵۰ درصدی وام مسکن را برای بانک مرکزی ارسال کرده اند و منتظر پاسخ آن می باشند.
در حال حاضر اقساط وام خرید مسکن بر اساس نرخ تامین مالی، حدود ۷ میلیون تومان در ماه می باشد. در صورتی که رشد ۵۰ درصدی مبلغ این تسهیلات را نیز در نظر داشته باشیم، ممکن است مبلغ این اقساط در سال جاری بیشتر هم بشود.
در شهریور سال گذشته بود که بانک مرکزی اعلام کرد زوج های تهرانی می توانند از این به بعد به جای ۲۰۰ میلیون، وام ۴۰۰ میلیون تومانی مسکن دریافت کنند. مبلغ وام جعاله نیز از ۴۰ میلیون برای زوج های تهرانی به ۸۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرد.
این مبلغ برای ساکنین شهرهای مختلف، متفاوت بود. ساکنین شهرهایی که جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر داشتند می توانستند وام ۳۲۰ میلیونی دریافت کنند. وام مسکن برای مجردهای ساکن این شهرها نیز ۱۶۰ میلیون تومان بود.
در شهرهایی که جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر دارند نیز زوجین می توانند مبلغ ۲۴۰ میلیون تومان وام مسکن دریافت کنند. وام مسکن مجردهای این شهرها نیز ۱۲۰ میلیون تومان بود.
مشخص است که چنین مبالغی در حال حاضر به هیچ وجه کفاف خرید خانه را نمی دهد و حتی بخش کوچکی از آن را نیز نمی تواند پوشش بدهد.
یکی از کارشناسان مسکن در خصوص افزایش مبلغ وام چنین می گوید:
باید بدانیم که هیچ سیاستی نمی تواند در کوتاه مدت اثر فوق العاده ای روی بازار مسکن داشته باشد. اگر به دنبال این هستیم که بازار مسکن را نجات بدهیم، باید به سمت پایداری و ثبات باشیم و سیاست های بلند مدتی در خصوص این موضوع در نظر بگیریم.
فردین یزدانی در ادامه خاطرنشان ساخت که برای بهبود وضع بازار مسکن باید به سرمایه گذاران کمک کرد تا ساخت و ساز بیشتری داشته باشند. در کنار آن، باید توجه ویژه ای هم به بخش تقاضا داشت.
در حال حاضر به نظر می آید که بانک مرکزی هیچ راه دیگری به جز افزایش سقف وام مسکن را نداشته باشد. قدرت خرید متقاضیان مسکن بسیار پایین است و تسهیلات کنونی، هیچ کمکی به آن ها نمی کند.
البته نباید فراموش کرد که افزایش ۵۰ درصدی سقف وام مسکن که به نظر می آید ناگزیر است، می تواند منجر به افزایش قیمت ملک شود. البته این افزایش چندان زیاد نیست اما به هرحال، اثر خود را روی بازار خواهد گذاشت.
