قیمت مسکن از فصل تابستان کاهشی شده و بازارهای مختلف نیز، رنگ و روی آرامش را به خود دیده اند. به نظر می آید که دو کارگردان اصلی بر این وضعیت اثر داشته اند.
به گزارش پرشین سازه ، از ابتدای تابستان زمزمه هایی در خصوص توافقات برجام شنیده شد و احتمال توافق شدت گرفت. همین موضوع روی بازارهای مالی اثر گذاشت و آن ها را آرام تر کرد.
رفت و آمد دیپلمات های مختلف به کشور و پیام های مختلفی که از سوی غرب به گوش می رسید، نشان می داد که همه چیز به نفع یک توافق خوب پیش می رود.
اولین سیگنال های این ماجرا باعث شد که انتظارات تورمی در اقتصاد کشور کاهش پیدا کند. در عرض چند روز، میل به خرید طلا، مسکن و ارز کاهش پیدا کرد و همین موضوع، قیمت ها را نزولی کرد.
در خرداد امسال، قیمت دلار به سطح ۴۸ هزار تومان رسید. یعنی نسبت به اردیبهشت که قیمت آن نزدیک به ۵۲ هزار تومان بود، کاهش ۶ درصدی داشت. البته در طی شش ماه اول امسال، نوسانات مختصری در بازار ارز رخ داد اما نتوانست تغییر بزرگی در نرخ ها ایجاد کند. شهریور ماه در حالی به پایان رسید که قیمت دلار ۴۹ هزار و ۱۰۰ تومان بود.
این موضوع نشان می دهد که قیمت مسکن نیز به تبع از بازارهای مالی مثل ارز و طلا، دچار کاهش شده است.
بسیاری از کارشناسان مسکن می گویند که برای تعیین وضعیت مسکن، باید به نرخ دلار نگاه کرد. مثلا خیلی از کارشناسان اعتقاد داشتند که با آزادسازی چند میلیارد دلار بلوکه شده از دارایی های کشور، می توان نسبت به کاهش قیمت ارز امیدوار بود. اما برخلاف توقع، اتفاق خاصی رخ نداد و به نظر می آید که آزادسازی دارایی ها، صرفا یک اتفاق ارزی بوده و نتوانست روی قیمت چیزی اثر بگذارد.
در کنار اتفاقات سیاسی، عامل دیگری هم بر کاهش قیمت مسکن اثر گذاشت و آن چیزی نبود جز کاهش نقدینگی در قیاس با دو سه سال گذشته!
هر زمان که نقدینگی رشد پیدا کند، قیمت دارایی هایی مثل طلا، دلار، مسکن و خودرو بالا می رود. در سال های اخیر، رشد نقدینگی به ۴۰ درصد هم رسید و همین موضوع، تورم را به شدت افزایش داد.
با ظهور پدیده ی شومی مثل تورم، طبیعی است که مردم به دنبال صیانت از دارایی های نقدی خود باشند. در نتیجه بخش زیادی از سرمایه های مردم به بخش مسکن وارد شد و در نهایت، رشد تاریخی قیمت مسکن را رقم زد.
اما به نظر می آید که از نیمه ی اول امسال و با توجه به شعار کاهش تورم، اقدامات جدی تری در جهت کاهش نقدینگی صورت گرفته است که توانسته رشد آن را تا سطح متعارف ۳۰ درصد بکشاند.
اصلی ترین دلیل کاهش نقدینگی، اعمال محدودیت در ترازنامه ی بانک ها بود. اما به هرحال موفق شد روی بازارهایی مثل مسکن نیز اثر بگذارد. میل به خرید در میان مردم به شدت کاهش یافته و حالا نتیجه اش، رکود شدید بازار مسکن است.
بازدهی بازار مسکن از ابتدای فروردین ماه تا پایان شهریور ماه ۱۵.۵ درصد بوده است که نشان می دهد در قیاس با بازدهی بازارهایی مثل سکه که منفی شده اند، بیشترین عدد را ثبت کرده است. اصلی ترین دلیل چنین بازدهی بالایی نسبت به دیگر بازارها، ریسک پایین بازار مسکن است.
در حال حاضر وضعیت بازارها شبیه به برزخ شده و برای سرمایه گذاران مشخص نیست که شرایط چگونه پیش می رود. بنابراین ترجیح می دهند در بازارهای پرریسکی مثل دلار و طلا سرمایه گذاری نکنند. اما مسکن در بلندمدت، هیچگونه ریسکی ندارد. بنابراین خیال سرمایه گذاران راحت تر است.
به این ترتیب، سرمایه گذاران، دارایی های خود را از بازارهای موازی برداشته و به بازار مسکن وارد کردند. البته نباید فراموش کرد که میزان جا به جایی ها بسیار ناچیز بوده و بازار مسکن همچنان درگیر رکود است.
در بهار ۱۴۰۲، قیمت مسکن با ۲۰ درصد رشد مواجه شد اما بعد از آن و در ماه های تابستان، هر ماه با افت قیمت ۵.۵ درصدی( به شکل میانگین) مواجه شد. در نهایت قیمت هر متر مربع مسکن در بازار تهران، به ۷۷.۴ میلیون تومان رسید.
به نظر می رسد که با خروج دلالان و خریدهای سرمایه ای در بازار مسکن، قیمت ها نیز افت کرده و به سطح پایین تری دست پیدا کرده است. البته طبیعتا نمی توان گفت که قیمت مسکن مطلوب است و همه می توانند به آن دست پیدا کنند.
در این روزهای بازار مسکن، عامل دیگری هم به کارگردان های بازار اضافه شده و آن چیزی نیست جز کاهش قدرت خرید سرمایه گذاران ملکی! به این معنی که حتی سرمایه گذاران و دلالان هم نمی توانند مسکن خریداری کنند. به همین دلیل بازار را ترک کرده اند.
