علاقه سازندگان مسکن تهران به زمین های نجومی

بارها از سوی کارشناسان هشدار داده شد که متقاضیان مصرفی از بازار مسکن کنار گذاشته شده اند چرا که قدرت خرید آن ها در قیاس با قیمت مسکن بسیار پایین آمده است.

حالا یکی از کارشناسان مرکز پژوهش های مجلس ضمن اعلام خروج متقاضیان مصرفی از بازار، گفته است که برخی از مناطق تهران در میان سرمایه گذاران و سازندگان محبوبیت بسیار زیادی دارد.

به گزارش پرشین سازه ، بازار مسکن در سال جاری چندان قابل پیش بینی نیست. گرچه این روزها، فضای آرامی را در بازار می بینیم اما در طی چند سال گذشته، کمتر کسی توانسته است پیش بینی درستی از حوزه ی مسکن داشته باشد.

علی فرنام، کارشناس مرکز پژوهش های مجلس در خصوص این موضوع چنین گفته است:

عدم پیش بینی پذیر بودن بازار مسکن به دلیل ناکارآمدی نبوده است. بلکه خیلی ها تصور می کردند که بلاخره وضعیت تورمی به پایان خود خواهد رسید. به طور کلی ۵ قله قیمتی مسکن داشته ایم اما از سال ۹۷ تا به امروز، ۵ قله ی دیگر را دیده ایم.

این کارشناس در ادامه چنین توضیح داد که در سال ۹۷، قیمت هر متر مربع مسکن در تهران به صورت میانگین ۶ میلیون تومان بود. اما حالا که تنها پنج سال از آن زمان گذشته است، میانگین قیمت به ۶۰ میلیون تومان رسیده و ۶ برابر شده است.

وی همچنین اذعان داشت که بعد از هر پیک قیمتی، تولید مسکن نیز افزایش پیدا می کرد چرا که نیاز متقاضیان به خرید نیز بیشتر می شد. اما حالا می بینیم که چنین اتفاقی رخ نداده و تولید مسکن کمتر هم شده است.

علی فرنام، بخشی از روند افزایش قیمت در گذشته را مثبت و مفید می داند. او می گوید که شاخصی به نام QB وجود دارد که بر اساس آن، مشخص می شود که ارزش اقتصادی یک ساخت و ساز چقدر است. در نتیجه، قیمت زمین، هزینه های ساخت و ساز و فروش نیز تعیین می شود.

اما این روند مثبت از سال ۹۷ دچار تغییر شده است چرا که دیگر به دنبال افزایش قیمت، افزایش تولید مسکن رخ نداده است.

این کارشناس می گوید:

در ۶ ماه نخست سال ۱۴۰۱، حدود ۱۸۸ هزار پروانه ساختمانی برای مناطق شهری صادر شده است. به طور کلی، مرکز پژوهش مجلس برآورد کرده که در سال پیش، حدود ۵۰۰ هزار پروانه ساختمانی صادر شده است.

وی خاطرنشان ساخت که تعداد پروانه های صادر شده برای مناطق روستایی را به طور دقیق نمی دانند اما ممکن است بین ۴۰ الی ۵۰ هزار واحد باشد.

علی فرنام در ادامه به شاخص دوم که مربوط به اطلاعات تکمیل سازه بوده است اشاره کرد. این اطلاعات در اختیار بانک مرکزی می باشد و اهمیت آن از این بابت است که متقاضی می تواند در آن ساکن شود.

همچنین صدور پروانه ساختمانی نیز می تواند روزنه ی امیدی برای افزایش ساخت و ساز باشد و کمکی به کاهش التهاب بازار مسکن کرده باشد.

اما به طور کلی، به نظر نمی آید که بتوان با ابزارهای موجود بازار مسکن را پیش بینی کرد. به خصوص با توجه به این نکته که بازار ملک به شدت از تورم عمومی متاثر است.

این کارشناس پژوهشی در ادامه اعلام کرد که شکست بازار مسکن به دلیل عدم رغبت سازندگان به تولید می باشد. خیلی از متقاضیان واقعی مسکن دیگر قدرت خرید کافی ندارند و در نتیجه، برای سازندگان نیز صرف ندارد که اقدام به تولید مسکن نمایند. به طور کلی در حال حاضر، تقاضای مصرفی از بازار خارج شده است.

وی در ادامه توضیح می دهد که در سال های ۸۵ الی ۹۵، از هر چهار خانه ای که ساخته می شد، در یکی از آن ها مالک سکونت می کرد. به این معنی که در نهایت، ملک ساخته شده به دست مصرف کننده می رسید.

علی فرنام از کنسل شدن برنامه ی سرشماری سال ۱۳۹۹ خبر داد و اعلام کرد که در صورت پیگیری آن آمار، امروز می توانستیم آمارهای دقیق تری در خصوص این موضوع ارائه کنیم.

فرنامه می گوید:

یکی دیگر از دلایل نا امیدی سازندگان از بازار مسکن، حضور جدی سوداگران و دلالان است. یک تولید کننده با خود می گوید وقتی که قرار است در کمتر از ۶ ماه، ۳۰ درصد به قیمت ملک من افزوده شود، چرا باید آن را امروز به بازار عرضه کنم؟

وی خاطرنشان ساخت که یک سازنده تا ۲ الی ۳ سال درگیر ساخت و ساز است. از این مدت، ۱ سال صرف دریافت مجوزهای ساختمانی می شود. در ضمن ریسک افزایش دستمزدها و قیمت مصالح ساختمانی نیز وجود دارد. در نتیجه، تبدیل سرمایه به ارز و طلا، همیشه انتخاب بهتری برای تولیدکنندگان مسکن بوده است.

به طور کلی، سرمایه گذاران حالا به دنبال بازاری هستند که همان سود بازار ملک را بدهد اما مدت زمان کمتری به سوددهی برسد.

علی فرنام در ادامه اعلام کرد که بازارهای دیگر، سودآوری خوبی پیدا کرده اند و در نتیجه، سازندگان را وسوسه می کنند. از سوی دیگر، حتی اگر تولید کننده، ملکی را بسازد، باز هم مشخص نیست که بعد از ۲ الی ۳ سال زمانی که برای ساخت و ساز صرف کرده، چقدر مشتری دست به نقد خواهد داشت.

بازار فروش مسکن، نگران کننده است!

خیلی از سازندگان و تولید کنندگان مسکن به دلیل کاهش قدرت خرید مردم، نگران فروش واحدهای خود هستند.

کارشناس مرکز پژوهش های مسکن ضمن اشاره به این موضوع گفت:

گرچه قیمت ها بیشتر شده اما تقاضا همچنان وجود دارد. بیشتر این تقاضاها مربوط به کسانی است که با هدف سرمایه گذاری و سوداگری وارد بازار می شوند. اصلی ترین هدفشان این است که ملک مزبور را چند ماهی در اختیار داشته باشند و سپس آن را عرضه کنند.

علی فرنام ادامه داد که این وضع در دیگر نقاط کشور حاکم نیست و بازار پر تقاضا، مخصوص تهران است. در ۷۰ الی ۸۰ درصد شهرهای کشور، سازندگان نگران فروش املاک خود هستند. در واقع بیشترشان می گویند که اگر واحد مسکونی ساخته شود، چه کسی می تواند با یک سود معقول، آن را خریداری نماید.

وی وضعیت بازار ملک تهران را از این بابت بهتر می ماند و اعلام می کند که در چند سال گذشته، هیچ ملکی روی دست سازنده اش نمانده است. اگر میزان عرضه کم شده، بیشتر به دلیل احتکار است. در واقع فروشنده ملک خود را عرضه نمی کند تا قیمت آن افزایش پیدا کرده و سود بیشتری به دست بیاورد.

این کارشناس در انتهای سخنان خود اعلام کرد که برخی از مناطق تهران برای سازندگان محبوبیت بیشتری دارند.

مثلا در محله های جنوبی تهران، میزان ساخت و ساز کم است و اساساً سازندگان رغبتی چندانی برای حضور در آن ها را ندارند. اما مناطقی که میانگین قیمت ملکشان، حدود ۱۵۰ الی ۲۰۰ میلیون تومان است، مشتریان پر و پا قرص زیادی دارد.

در واقع سازندگان به دنبال یافتن چنین زمین هایی هستند که قیمت نجومی دارند. برخی از آن ها، زمین را به قیمت متری ۳۰۰ الی ۴۰۰ میلیون هم می خرند تا در نهایت، یک ملک سوپرلوکس در آن بسازند.

علی فرنام در نهایت از شهرداری درخواست کرد که برای کمک به تنظیم گری وارد گود شود. در واقع باید سازندگان را به مناطقی سوق بدهیم که تقاضای مصرفی در آن ها وجود دارد.