صندوق املاک نیز یکی دیگر از پروژه ها و ایده هایی بود که در بازار بورس عرضه شد. قرار بود که صندوق املاک برای تولید مسکن و رونق این حوزه به کار بیاید. حتی در ماه های گذشته این صندوق با حضور مسئولین رونمایی شد و سهام پروژه نیز بر اساس ارزش آن تعیین گردید. اما برعکس آن چیزی که مسئولین وعده داده بودند، تنها چیزی که نصیب خریداران سهام این صندوق شد، حباب و تورم بود.
به گزارش پرشین سازه ، این صندوق املاک که در ابتدا بازدهی خوبی برای سرمایه گذاران و خریداران سهام پروژه داشت، به نظر می آمد که ایده ی خوبی باشد. اما درست از زمانی که دلار افزایش شدید قیمت پیدا کرد، معاملات مربوط به این صندوق املاک نیز دچار حباب وحشتناکی شده است. بنابراین خیلی از سهام داران و متقاضیان، دچار مشکل شده اند.
در این میان بسیاری از نهاد و سازمان هایی مثل شهرداری هم ابراز تمایل کرده اند که صندوق املاک را راه اندازی کنند. اما نظر بسیاری از کارشناسان این است که صندوق های دولتی مثل این، محور بازار معاملات بازار سهام می شوند. بنابراین قیمتشان مدام بالاتر می رود. در واقع اصلی ترین هدف این صندوق های مسکن این است که سازمان ها و نهادهای دولتی فرصتی پیدا کنند که زمین و ملک خود را گران تر بفروشند.
بنابراین تنها اشخاصی که سود خاصی از راه اندازی صندوق مسکن نمی برند، سهام داران خواهند بود.
چرا صندوق مسکن نمی تواند قیمت بازار را متعادل کند؟!
اصلی ترین وعده ای که مسئولین مربوطه در رابطه با راه اندازی صندوق مسکن دادند، بهبود وضعیت بازار و تعادل قیمت ها بود. رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار اعلام کرده بود که این صندوق ها می توانند نقدینگی مورد نیاز برای ساخت مسکن را تامین کرده و علاوه بر این، کمک می کنند که افراد با پول کمتری، صاحب خانه شوند.
چنین صحبت هایی از سوی دیگر مسئولین نیز شنیده می شد. وزیر اقتصاد گفته بود که صندوق های مسکن می توانند بستر مناسبی برای ارائه ی املاک و دارایی سازمان های مختلف باشند. به خصوص در رابطه با املاکی که در طرح مولدسازی تکلیفشان مشخص می شود.
اما به نظر می آید که در حال حاضر و با افزایش قیمت دلار، راه اندازی صندوق های مسکن نیز شکست خورده است. یکی از کارشناسان در خصوص دلایل این شکست، چنین می گوید:
عرضه ی املاک در بورس و راه اندازی صندوق های مربوط به آن، اصلا به سود بازار نبوده است. تنها اثری که داشت، افزایش حباب مسکن بود که در نهایت هم منجر به افزایش قیمت ها شد. سود این صندوق ها به جیب نهادهای دولتی رفت.
خشایار نادی، کارشناس اقتصادی در ادامه به موضوع عرضه ی ملک در بورس اشاره کرد و آن را اساساً حرکتی اشتباه دانست. چرا که بازار سرمایه ی ایران برای معاملات مسکن طراحی نشده است. طرح چنین ایده هایی از سوی شهرداری تهران بسیار عجیب است چرا که عرضه ی مسکن در بورس، باعث می شود فضای رقابتی تشدید شده و قیمت ها بالاتر بروند.
وی در ادامه تاکید کرد که ارائه ی مسکن در نهایت به نفع مردم نخواهد بود گفت:
صندوق های املاک توسط نهادهای دولتی راه اندازی شده اند. معاملات مسکن در بورس هم منجر به سودآوری بیشتر صندوق ها می شود. اما گرانی ناشی از این معاملات برای مردم خواهد بود.
این کارشناس اقتصادی خاطرنشان ساخت که برای عرضه ی مسکن در بازار سرمایه، باید بازار بورس ویژه ای راه اندازی شود. مثلا می توان صندوق های املاک را به صورت خصوصی راه انداخت. صندوق هایی که مردم نماینده شان هستند و زیر نظر وزارتخانه فعالیت می کنند. به این ترتیب، حتی اگر نوسان خاصی در بازار شکل بگیرد، سودش به جیب مردم می رود. اما در این شرایط، تنها کسی که از نوسان قیمت ها سود می برد، دولت و نهادهای مختلف است. مردم نفعی از این شرایط نمی برند.
نکته ی جالب توجه اینجاست که معاملات صندوق های املاک با نرخ روز پروژه ها انجام می شود. حالا که تورم مصالح ساختمانی بالاست، طبیعتا قیمت سهام صندوق املاک نیز بالاتر می رود. همین مسئله باعث می شود که صندوق ها قبل از تکمیل پروژه، قیمت سهام را بالاتر ببرند. در نهایت باز هم سودی نصیب افرادی که سهام این اوراق را خریده اند، نمی شود.
نوسان گیری از قیمت دلار در صندوق املاک!
این روزها خیلی از افراد، با نوسانات دلار سود می کنند. اما نکته ی عجیب این جاست که نوسان گیری از قیمت دلار به صندوق املاک نیز گسترش پیدا کرده است. در سال های گذشته، قیمت مسکن با افزایش بسیار زیادی رو به رو شد. به همین دلیل، متقاضیان بیشتری به سمت خرید سهام صندوق های املاک روی آوردند.
حتی صندوق های برخی از گروه های انبوه سازان نیز متقاضی زیادی پیدا کرد. اما از آن جایی که معاملات سهام این گروه در نوسان بوده و همچنین امکان محاسبه سودسازی شرکت ها به شکل فصلی وجود ندارد، دقیقا نمی توان قیمت و ارزش مشخصی برای سهام این گروه ها تعیین کرد. در نتیجه، معاملات به شکل حبابی پیش می روند و طبیعتا روی سهام صندوق ها نیز اثر می گذارند.
یکی از کارشناسان بورس می گوید که می توان با استفاده از صورت های مالی سالانه، ارزش معاملات گروه های املاکی را حساب کرد. وی خاطرنشان ساخت که پروژه های گروه مسکن چند ساله هستند و ارزش واقعی آن ها توسط خود حقوقی ها قابل بررسی است.
این کارشناس اقتصادی همچنین اشاره کرد که تورم در بازارهای مختلف مثل ارز و طلا و…روی سهام صندوق ها و نمادهای مسکن نیز اثر می گذارد. در نتیجه، حباب ایجاد شده و معاملات سالمی شکل نمی گیرد. حتی خصوصی یا دولتی بودن صندوق نیز در چنین مسئله ای، بی تاثیر است. به هرحال زیان با مشتریان و خریداران این سهام هاست. اما برای سازمان ها و نهاد های مختلف، معاملات ملکی در بورس بسیار وسوسه کننده است. به همین دلیل است که این روزها سخنان مختلفی در مورد راه اندازی صندوق های ملکی می شنویم.
به طور کلی و با توجه به این نکات، به نظر می آید که راه اندازی صندوق املاک سود خاصی برای بازار مسکن نداشته است. به عبارت دیگر، مردم نفع زیادی از سهام صندوق املاک نمی برند و تمام سود به جیب نهادها و سازمان ها می رود. به همین دلیل است که دیگر نهادهای دولتی که تا به امروز، دستی در این کار نداشتند حالا به سراغ راه اندازی صندوق ملکی جدید می روند. به خصوص با توجه به اینکه برخی از املاکشان قرار است تحت طرح مولدسازی عرضه شود. استفاده از این صندوق ها می تواند روند فروش را خیلی سریع تر کند. در نتیجه قطعا استقبال از آن بسیار بالا خواهد بود.
در این میان، ضررکنندگان واقعی باز هم مردم و متقاضیانی هستند که به سراغ خرید سهام صندوق املاک می روند.
