بررسی های انجام شده از آمارهای رسمی نشان می دهد که سهم پایتخت از خانه سازی در کشور نزولی بوده و در چند سال اخیر به زیر ۱۰ درصد رسیده است. به عبارت دیگر، رکود بازار مسکن در تهران نسبت به سایر شهرهای کشور بیشتر و محسوس تر است.
به گزارش پرشین سازه ، حال که به پایان سال نزدیک می شویم، می توانیم با جرات بگوییم که رکود ساخت و ساز در کشور در ۱۴۰۳ نیز برای یازدهمین سال متوالی ادامه دار بود. آمارها نشان می دهند که در ابتدای این سال، کلید ساخت تنها ۱۳۰۰۰۰ واحد مسکونی در کشور خورده شده که از این میان تنها ۱۲۳۰۰ واحد در تهران بوده است.
گرچه تیراژ ساخت و ساز در تهران نسبت به سال گذشته نزدیک به ۳۰ درصد رشد داشته است اما این رقم هنوز هم برآورده کننده نیازهای موجود در بازار تقاضای پایتخت نیست.
استاندارد تیراژ ساخت و ساز در تهران
نیازسنجی هایی که در اوایل دهه ۹۰ صورت گرفته بود نشان می داد که حداقل تیراژ ساخت و ساز ماهانه مسکن در پایتخت باید ماهانه ۴۶۰۰۰ واحد باشد تا بتواند نیازمندی های مسکن مردم را برطرف نماید. این در حالی است که امسال، در سه ماه بهار ۱۴۰۳ تنها ۴۳۰۰۰ واحد مسکونی احداث شده است.
چنین رکود بزرگی در حالی اتفاق افتاده که ما در دهه ۸۰ و اوایل ۹۰، به مدد حضور سرمایه گذاران خصوصی، شاهد احداث ماهانه ۶۰۰۰۰ واحد مسکونی در کشور بودیم.
میانگین تیراژ ساخت و ساز در کشور از سال ۹۳ تا امروز، سالانه ۳۹۰۰۰۰ واحد بوده است که اختلاف زیادی با کف تراز بازار تقاضا دارد. با در نظر گرفتن شرایط این بازار در سال ۱۴۰۲ و حال ۱۴۰۳ می توانیم با اطمینان بگوییم که رکود مسکن رسما وارد سال یازدهم خود شده است، به طوری که متوسط تولید مسکن در سال های اخیر به ۲۰۰۰۰۰ واحد رسیده است.
باید توجه داشت که این آمارها با جمع زدن تیراژ ساخت و ساز دولتی و مسکن های حمایتی به دست آمده است (که همان نیز نسبت به وعده های داده شده بسیار عقب تر است)، وگرنه در بخش خصوصی اوضاع به مراتب بدتر است.
رکود شدیدتر تهران نسبت به شهرهای دیگر
آمارها به خوبی نشان می دهند که رکود ساخت و ساز در تهران طی نزدیک به ۱۰ سال گذشته، از باقی شهرهای کشور بیشتر بوده است. از بهار ۹۳ تا بهار ۱۴۰۳، هر سال میانگین تیراژ ساخت و ساز در تهران حدود ۷ درصد افت کرده است. این آمار منفی ۷ درصدی در حالی رخ داده است که میانگین رشد تیراژ ساخت و ساز در کل کشور منفی یک درصد بوده است.
کف عرضه مسکن در تهران برای به تعادل رساندن بازار، ماهانه ۶۲۰۰ واحد مسکونی است در حالی که رکورد ثبت شده برای سه ماهه بهار ۱۴۰۳، تنها ۴۱۰۰ واحد بوده است.
کوچک تر شدن بازار ساختمان تهران
آمارها نشان می دهند که در بهار ۱۴۰۳، میزان ساخت و ساز در تهران به پایین ترین رقم خود از سال ۹۰ تا کنون رسیده است. وزن تهران در بازار مسکن به قدری سنگین است که به صورت منطقی باید حدود ۳۳ درصد از سهم بازار را در اختیار داشته باشد، اتفاقی که تا اوایل دهه ۹۰ شاهد آن بودیم، اما با جهش قیمتی از سال ۹۲، این سهم بازار به زیر ۳۰ درصد رسید و اکنون به کمتر از ۱۰ درصد هم سقوط کرده است.
کاهش سهم تولید مسکن در تهران در شرایطی رخ داده که میزان تقاضای مسکن در پایتخت روند کاهشی نداشته است. این نزول مقدار ساخت و ساز نیز به معنی خروج سازندگان از بازار تولید مسکن تهران و ورود به بازار شهرستان های دیگر نبوده است زیرا با کاهش تیراژ ساخت در تهران، تیراژ تولید شهرهای دیگر افزایشی نداشته است.
تفاوت عایدی ساخت و ساز در تهران و دیگر شهرها
تحقیقات نشان داده که میانگین عایدی ساخت و ساز در کشور ظرف ۶ سال گذشته در تهران ۲۷ درصد اما در شهرستان ها ۴۳ درصد بوده است. از طرف دیگر متوسط رشد سالانه قیمت زمین در تهران در همین بازه زمانی، سالانه ۶۷ درصد بوده، در حالی که برای سایر نقاط کشور، ۶ درصد بوده است. این در حالی است که تورم مصالح ساختمانی و هزینه ساخت در تهران مشابه دیگر شهرها بوده است.
جهش بیشتر قیمت زمین در تهران باعث شده تا عایدی سرمایه گذاری در ساخت و ساز، نسبت به دیگر شهرها کاهش پیدا کند و از این رو تولید کنندگان صرفه را در تولید نمی بینند.
در سال های گذشته سود ملک بازی در تهران بیش از دو برابر ملک سازی بوده است. از طرف دیگر بالا بودن انتظارات تورمی باعث شده تا سرمایه گذاری های غیرمولد بسیار بیشتر شوند و ضربه دیگری نیز به پیکره کم جان بازار مسکن وارد شود.
