خانه اولی ها، دیگر رنگ خرید مسکن را نخواهند دید

قیمت مسکن به قدری بالا رفته است که دیگر کمتر کسی از اقشار معمولی جامعه قادر به خرید آن هستند. ارزان ترین خانه ها در تهران، به طور میانگین ۴ میلیون تومان قیمت دارند. در نتیجه به نظر می آید که خیلی از افراد خانه اولی، باید با آرزوی خانه دار شدن خداحافظی کنند.

به گزارش پرشین سازه ، حالا زمان انتظار برای خانه دار شدن خانه اولی ها به ۵۰ سال رسیده است. البته با فرض اینکه قیمت ها ثابت بماند. این موضوع به خوبی روشن می کند که چرا دیگر کمتر کسی قادر به خرید خانه است.

در واقع مدت هاست که خانه از کالای مصرفی به کالای سرمایه ای تبدیل شده است. بنابراین متقاضیان و مصرف کنندگان واقعی مسکن، از چرخه ی بازار خارج شده اند.

همین چند وقت پیش بود که مدت زمان خانه دار شدن ۳۰ سال بود ولی بعد از گذشت چند ماه در حال حاضر این عدد به ۵۰ سال رسیده است.

در این میان، این روزها خبر از تدوین برنامه ی هفتم توسعه می دهند. برنامه ای که توسط سازمان بودجه و برنامه تدوین شده و فصل جداگانه ای به نام مسکن دارد.

در این برنامه از مسکن به عنوان یکی از ۱۲ موضوع اصلی و کلیدی کشور نام برده شده است. به همین دلیل، گزارشی از وضعیت موجود در این بخش، ارائه شده است. گزارشی که به خوبی نشان می دهد در حوزه ی مسکن کجای کار ایستاده ایم و چه اقداماتی باید صورت بگیرد.

در این گزارش، به چهار مانع بزرگ اشاره شده است که در واقع جلوی خانه دار شدن خانه اولی ها را می گیرد. همچنین به این سوال پاسخ می دهد که چه چیزی مانع از دسترسی افراد به خانه شده است!

این پیش نویس، یکی از اصلی ترین معضلات بخش مسکن را عدم دسترسی متقاضیان واقعی و خانه اولی به مسکن دانسته است. به طور کلی می توان گفت که برآیند این گزارش از وضعیت شاخص مسکن در کشور، نامطلوب گزارش شده است.

وضعیت دسترسی به مسکن

در حال حاضر، دو شاخص بزرگ وجود دارد که وضعیت دسترسی به مسکن را توصیف می کند. اولین شاخص، مربوط به مدت زمانی است که فرد با پس انداز کل درآمد خود، می تواند صاحب خانه شود. مثلا در حال حاضر، یک کارمند یا کارگر معمولی با پس انداز کل درآمد خود به مدت ۵۰ سال و با فرض ثبات قیمت ها، می تواند صاحب خانه شود.

دومین شاخص، مربوط به زمان انتظار برای خانه دار شدن است که معمولا یک سوم درآمد افراد را ملاک قرار می دهد. در واقع، منظور این است که فرد با پس انداز یک سوم درآمد خود چقدر طول می کشد تا صاحب خانه شود.

واقعیت این جاست که وضعیت هر دو شاخص، بسیار اسفناک است. اولین نکته این جاست که خیلی از خانواده ها در حال حاضر توان پس انداز را ندارند. چرا که گرانی بیش از حد، امکان پس انداز را فراهم نمی کند. حتی در برخی از طبقات درآمدی، میزان این پس انداز به صفر هم می رسد.

اگر میانگین قیمت مسکن در کل کشور را در نظر بگیریم، خرید یک واحد ۷۰ متری حدود ۳۶ سال و یک واحد ۹۰ متری، ۴۲ سال زمان می برد.

طبیعتا وضعیت مسکن در پایتخت، بسیار بدتر است. اگر یک تهرانی، یک سوم درآمد خود را پس انداز کند، حدوداً ۵۴ سال طول می کشد تا یک خانه ی ۹۰ متری خریداری کند. خرید یک خانه ی ۷۰ متری هم ۴۵ سال طول می کشد.

در پیش نویس برنامه ی هفتم توسعه نیز به موضوع قدرت خرید خانوارها اشاره شده است. در واقع، هر خانواده ی تهرانی باید نیم قرن صبر کند تا صاحب خانه شود.

اما سوال مهم تر اینجاست که در این سنجش ها، میزان درآمد افراد چقدر در نظر گرفته شده است؟ در سال ۱۴۰۰، میانگین درآمد سالانه ی تهرانی ها ۱۶۰ میلیون تومان و در شهرستان، ۱۱۳ میلیون تومان در نظر گرفته شده است. البته در سال ۱۴۰۰، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در کشور، حدود ۱۲ میلیون و در تهران ۳۱ میلیون تومان بوده است.

در بیشتر کشورهای دنیا، مدت زمان انتظار برای خانه دار شدن با پس انداز یک سوم درآمد، حدوداً ۱۰ سال است. با توجه به اینکه فاصله ی زمانی برای خانه دار شدن ایرانی ها، نیم قرن است؛ در برنامه ی هفتم توسعه این چالش شناسایی شده و برای رفع آن باید تلاش شود.

انجماد بخش املاک کشور

یکی دیگر از چالش هایی که از سوی برنامه هفتم توسعه شناسایی و بررسی شده است، بحث انجماد مسکن است. سال هاست که در بخش مسکن دچار کمبود عرضه هستیم و اصلی ترین دلیل آن نیز، انجماد واحدهای مسکونی توسط سرمایه گذاران ملکی است.

در واقع، خیلی از سرمایه گذاران از عرضه ی املاک خود به بازار مصرف خودداری می کنند و همین موضوع، خانه اولی ها را یک گام دیگر از خرید مسکن دورتر می کند. این موضوع در پیش نویس برنامه هفتم توسعه نیز ذکر شده است. در حقیقت این برای اولین بار می باشد که بحث فریز و انجماد ملک از سوی یک مرجع رسمی تایید می شود. انجمادی که نقش بسیار مخربی در بازار مسکن ایفاء می کند.

سازمان برنامه و بودجه ی کشور به عنوان نگارنده ی برنامه ی هفتم توسعه، وضعیت بازار را بررسی کرده و متوجه شده است که در گذشته، عرضه ی مسکن راحت تر صورت می گرفت و همین موضوع قیمت آن را تعدیل می نمود. در نتیجه خریداران واقعی، راحت تر می توانستند به خرید مسکن دسترسی داشته باشند. اما از نیمه های دهه ۹۰، این رویه تغییر کرد چرا که سرمایه گذاران، بازار ملک را بسیار ایمن تر از دیگر بازارها می دانستند.

همین موضوع باعث شد تا خیلی از سرمایه گذاران، سرمایه های خود را به این بازار وارد کنند و در نتیجه، انجماد ملکی رخ داد. عرضه کمتر شد و در نتیجه، قیمت ها بالاتر رفت.

در واقع، انجماد ملک دومین مانع بزرگی است که در برنامه ی هفتم توسعه ذکر شده است. همچنین در ادامه به موضوع عدم عرضه ی زمین نیز اشاره شده است. خیلی از مالکین ترجیح می دهند که زمین خود را به صورت خام نگه دارند و همین مسئله باعث شده که میزان عرضه ی ملک نیز کمتر شود.

در حال حاضر، فاصله ای که میان تولید مسکن و نیاز به این شاخص در کشور وجود دارد، حدوداً ۵ ساله است. در فاصله ی میان سال ۹۶ تا ۱۴۰۰، نیاز به تولید مسکن حدود ۴ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد برآورد شده بود. اما گزارش های موجود نشان می دهد که در این مدت فقط ۲ میلیون و ۴۶۸ هزار واحد ساخته شده است.

به عبارت دیگر، کمبود تولید مسکن نیز در قیمت بالای این شاخص و عدم دسترسی خانه اولی ها به آن، موثر بوده است. گرچه این موضوع جدیدی نیست اما با توجه به پیش نویس برنامه ی هفتم توسعه، می توان گفت که دولتی ها نیز به این مسئله اذعان دارند که حدود ۵۵ درصد کم سازی در کشور صورت گرفته است.

تراکم فروشی مسکن

یکی دیگر از معضلات و چالش های بزرگی که سد راه خانه اولی ها شده است، تراکم فروشی است. موضوعی که به خوبی در پیش نویس این برنامه نیز به آن اشاره شده است.

بر اساس گزارش موجود، بیشترین درآمد شهرداری های کل کشور، از محل تراکم فروشی تامین می شود. همچنین ذکر شده که هیچ ساز و کار سالم و شفافی هم در این رابطه وجود ندارد.

نکته ی قابل توجه این جاست که همین موضوع تراکم فروشی در نهایت می تواند به موتور محرکه ی تورم تبدیل شود و قیمت زمین را بالا ببرد. در نتیجه، قدرت خرید مردم برای تهیه ی مسکن را کمتر می کند.

به عبارت دیگر، تا زمانی که ارزش زمین و ساختمان های کلنگی بر اساس میزان تراکمی که به آن ها داده شده، امکان جهش قیمت دارند، زمینه برای تورم مسکن فراهم خواهد بود. به خصوص با توجه به اینکه حدود ۷۰ درصد هزینه های ساخت و ساز مسکن، مربوط به تامین زمین است.

در کنار این موضوع، چهارمین معضل بزرگ خانه اولی ها، بحث تورمی است که در هزینه های ساخت و ساز موجود است.

هر روز که قیمت مصالح ساختمانی را چک کنید، متوجه می شوید که با افزایش قیمت مواجه شده اند. بررسی ها نشان می دهد که دستمزدی که به نیروهای کار در ساختمان پرداخت می شد، از فاصله ی ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۰، دو برابر شده است.

در نتیجه، طبیعی است که تورم ساخت و ساز، روی قیمت نهایی آن نیز اثر بگذارد.

البته این موضوع از دو جنبه اثرگذار است. هم منجر به رکود در خرید می شود؛ هم میزان ساخت و ساز مسکن را کاهش می دهد. در نتیجه باید فکری به حال آن صورت بگیرد.

پیش نویس برنامه ی هفتم توسعه که توسط سازمان برنامه و بودجه تدوین شده است، این چهار عامل را به عنوان موانع بزرگی معرفی کرده است که جلوی دسترسی افراد فاقد مسکن به خرید خانه را گرفته است.