تغییر رفتار بازار مسکن در چند ماه گذشته

تقریبا چند ماهی می شود که بازار مسکن نیز تحت تاثیر نوسانات ارز قرار گرفته است. همین موضوع باعث شده که رفتار فعالین بازار مسکن نیز تغییر کند.

به گزارش پرشین سازه ، با افزایش قیمت ارز، انتظارات تورمی در جامعه پدید آمد. دیگر کمتر کسی در بازارهای مختلف وجود دارد که در انتظار افزایش قیمت ها نباشد. از سوی دیگر، افزایش قیمت ها در بازار ارز باعث شده که میزان تقاضا برای خرید مسکن بیشتر شود.

آمارهای موجود نشان می دهد که بخشی از متقاضیان مسکن به صورت موقت از این بازار خارج شده اند. بیشتر این متقاضیان می خواستند که واحد مسکونی خود را به احسن تبدیل کنند اما حالا و با توجه به گرانی های اخیر، اندوخته هایشان برای تبدیل به احسن کافی نیست.

علاوه بر این، بیشتر خانه اولی ها نیز دیگر سهمی از بازار معاملات مسکن ندارند. چرا که قدرت خرید آن ها بسیار کمتر شده است. خروج این دو دسته از متقاضیان باعث شده که میزان تقاضا کمتر شود. اما به هرحال خبری از کاهش قیمت ها نیست چرا که انتظارات تورمی به قوت خود باقیست.

البته بررسی های بیشتر نشان می دهد که خروج متقاضیانی که می خواهند ملک خود را به احسن تبدیل کنند، موقتی است. در واقع افزایش شدید قیمت ها و کاهش قدرت خرید باعث شده که این دسته به طور موقت، کنار بروند. همچنین نباید فراموش کرد که تعداد فایل های مرغوب و مناسب برای خرید کمتر شده است. به همین دلیل است که خیلی از این متقاضیان، ترجیحا سرمایه های خود را به بازار طلا و ارز آورده اند.

آمارها و گزارش هایی که در این خصوص وجود دارد، مشخص می کند که بسیاری از قراردادهایی که فسخ شده اند و معاملاتی که صورت نگرفته اند، مربوط به همین دسته از متقاضیان است. چرا که می ترسند با وضعیت گرانی ها، نتوانند بلافاصله بعد از فروش ملک خود، ملک بهتری را تهیه کنند.

البته لازم به ذکر است که خروج سریع این افراد از بازار مسکن، کاملا موقتی است و با شروع سال جدید و تثبیت نسبی قیمت ها، احتمالا دوباره به بازار برمی گردند. بیشترشان منتظرند که قیمت دلار و ارز، بیشترین اثر را روی قیمت ملکشان بگذارد و سپس دست به معامله بزنند.

به عبارت دیگر، می توان چنین گفت که بیشتر این افراد تصمیم دارند که با افزایش نقدینگی خود از طریق نوسانات دلار، واحدهای مسکونی بهتری خریداری کنند. این مسئله زمانی واضح تر می شود که متوجه تغییر قیمت های پیشنهادی در بازار مسکن می شویم. در طی چند هفته ی گذشته، فاصله ای که میان قدرت خرید متقاضیان و قیمت مسکن به وجود آمده، به ۳۰ درصد رسید.

فعالان بازار مسکن در مناطق مختلف تهران می گویند که در حال حاضر این فاصله به حدود ۲۰ الی ۴۰ درصد رسیده است. طبیعتا فاصله ی قدرت خرید مردم با قیمت مسکن در مناطق شمالی پایتخت بیشتر است. به همین دلیل، ناگهان با هجوم سرمایه گذاران و خریداران برای خرید مسکن در مناطق جنوبی مواجه می شویم.

از سوی دیگر، مدت هاست که فایل های فروش زیادی به بازار عرضه نمی شود. در واقع بیشتر فروشندگان دست نگه داشته اند تا سال جدید از راه برسد و از تورم آینده نیز بهره ببرند.

در برخی از مناطق تهران، تعداد فایل های فروش بسیار کم شده و گاهی به صفر هم می رسد.

بازارهای موازی، مسابقه گذاشته اند!

وضعیت بازارهای مختلف به نحوی است که به نظر می آید با همدیگر مسابقه گذاشته اند. هرکدام با سرعت چشمگیری در حال افزایش قیمت هستند. در حال حاضر، به نظر می آید که میزان عرضه ی فایل های فروش مسکن بسیار پایین آمده و از طرف دیگر، تقاضا برای خریدهای سرمایه ای در این بازار نیز بیشتر شده است.

دلیل مشترکی که برای این دو مسئله می توان عنوان کرد، خروج موقت تقاضاهایی است که مربوط به تبدیل به احسن بوده اند. در واقع بخشی از کسانی که می خواستند ملک خود را به موردهای بهتر تبدیل کنند با نوسانات شدید بازار ارز، ترجیح دادند که به شکل موقت، سرمایه ی خود را به بازار ارز وارد کنند. به این ترتیب هم میزان نقدشوندگی پول خود را بالا بردند، هم اینکه قدرت خرید خود را افزایش دادند. در واقع این دسته منتظرند که وضعیت به ثبات برسد تا پول خود را از بازارهای موازی خارج کرده و دوباره به بازار مسکن برگردانند.

از طرف دیگر، برخی می گویند که دلیل اصلی خروج فروشندگان از بازار مسکن، این بود که قدرت خرید مسکن توسط خریداران کاهش پیدا کرده است. در واقع، همین مسئله باعث شده که فروشندگان، سرمایه هایی که برای تبدیل به احسن نگه داشته بودند، وارد بازارهایی مثل ارز و طلا کنند.

خروج این طیف از فروشندگان و تقاضاهای مصرفی در بازار، باعث شد که رفتار فعالین حوزه ی مسکن تغییر کند. به خصوص با توجه به اینکه در روزهای پایانی سال هستیم.

بررسی ها نشان می دهد که بیشتر تقاضاهایی که در حال حاضر در بازار مسکن وجود دارد، از جمله تقاضاهای سرمایه ای است. در واقع این نشان می دهد که بیشتر افراد برای جلوگیری از نابودی سرمایه های خود به این بازار می آیند. چرا که وضعیت اقتصادی مشخص نیست و تورم هر روز، بیشتر می شود. به همین دلیل است که افراد تلاش می کنند واحدهای مسکونی مورد نظر خود را هر چه سریع تر خریداری کنند.

از دیگر نکاتی که این روزهای پایانی سال می توان در بازار مسکن به آن توجه داشت، تغییر تقاضای مسکن از لحاظ متراژ است. به خوبی مشخص است که به دلیل کاهش قدرت خرید مردم، آپارتمان هایی که در مناطق شمالی تهران واقع شده اند و متراژ بالایی دارند، اساسا خیلی دیر به فروش می روند. تقاضا برای خرید این آپارتمان های چندخوابه و تقریبا لوکس، خیلی پایین آمده است.

در حال حاضر و با توجه به آمارهایی که منتشر شده، تقریبا ۱۰ درصد از تقاضای موجود در محله های جنوبی پایتخت و ۲۰ درصد از تقاضای مسکن در مناطق شمالی، مربوط به این واحدهای مسکونی است. نکته ی قابل توجه اینجاست که تا پیش از گرانی های اخیر، آپارتمان های بزرگ و چندخوابه، جذابیت زیادی برای متقاضیان و به خصوص کسانی که می خواستند ملک خود را به احسن تبدیل کنند، داشت!

اما در حال حاضر، میزان تقاضا برای خرید آن ها بسیار کاهش پیدا کرده است. چرا که قدرت خرید پایین آمده! در واقع، به همین سادگی برخی از جذاب ترین آپارتمان ها و واحدهای مسکونی تهران، از چرخه ی معاملات مسکن خارج شده اند.

گشت و گذاری کوتاه در بازار مسکن نیمه های شمالی پایتخت نشان می دهد که تقریبا ۵۰ درصد واحدهای عرضه شده برای فروش، حدودا ۱۲۰ متری هستند. این در حالیست که تقاضا برای خرید چنین واحدهایی، کلا ۳۰ درصد می باشد.

بیشتر سهم تقاضا، مربوط به واحدهایی است که متراژ کمتر از ۱۲۰ متر دارند. آپارتمان هایی که تا ۸۰ متر مربع، مساحت دارند؛ حدود ۲۰ درصد از تقاضا را شکل داده اند. ۳۰ درصد دیگر نیز مربوط به سازه های ۸۰ الی ۱۲۰ متری است.

به طور کلی، تقاضای موجود در بازار، بیشتر مردم به واحدهای ۸۰ الی ۱۲۰ متری است. بیشتر این متقاضیان، سرمایه گذار هستند.

وضعیت در جنوب پایتخت نیز به همین منوال است. تقریبا ۴۰ درصد سهم بازار، متعلق به واحدهایی است که تا ۸۰ متر مربع وسعت دارند. ۳۵ الی ۴۰ درصد نیز مربوط به واحدهای ۸۰ الی ۱۲۰ متری است. الباقی سهم بازار نیز متعلق به واحدهای مسکونی بیش از ۱۲۰ متر است.

به طور کلی، وضعیت در بازار محله های جنوب پایتخت نشان می دهد که عمده ی تقاضاها مربوط به واحدهای کمتر از ۸۰ متر است. در حال حاضر، بودجه ی متقاضیان در محله های جنوبی شهر، حدودا ۱.۵ الی ۳ میلیارد تومان است. این در حالیست که وضعیت متقاضیان مناطق شمالی پایتخت، اندکی بهتر است و بودجه ی ۳ الی ۶ میلیارد تومانی در اختیار دارند.

با در نظر گرفتن متوسط قیمت مسکن در این مناطق، مشخصا می توان گفت که بیشتر این افراد متقاضی واحدهای زیر ۸۰ متر هستند.

نکته ی عجیب اما قابل توجهی که در این میان وجود دارد، این است که افزایش تقاضا برای خانه های ریزمتراژ باعث شده که میانگین قیمتشان نسبت به واحدهای بزرگ تر، بالاتر برود. به نحوی که خانه های ریزمتراژ حدوداً ۲۰ درصد گران تر از خانه هایی در همان محله اما بزرگ تر هستند.

فاصله ی قیمت میان ریزمتراژها و بزرگ متراژها در مناطق جنوبی به ۱۰ الی ۱۵ درصد می رسد. اختلافی که میان محله های شمالی و جنوبی وجود دارد، به این دلیل است که واحدهای کوچک متراژ در محله های شمالی کمتر عرضه می شوند.

به طور کلی، وضعیت بازار به نحوی است که بسیاری از متقاضیان واقعی مسکن از جمله خانه اولی ها از بازار حذف شده اند و به نظر نمی آید که با شرایط کنونی، بتوانند خیلی زود به عرصه برگردند.

چنین مسائلی باعث می شود که معضل مسکن بغرنج تر شده و حل آن سخت تر شود.