تسلط کلنگی ها بر بازار مسکن: سهم ۲۵ درصدی

قیمت مسکن به قدری بالا رفته که بسیاری از متقاضیان آن، دیگر توان خرید واحدهای نوساز را ندارند و ناچاراً به سراغ واحدهای قدیمی ساخت می روند. گزارش های بانک مرکزی نشان می دهد که در سال های اخیر، سهم واحدهای ۲۰ سال به بالا از بازار مسکن بیشتر شده و هر ساله، بخش زیادی از متقاضیان به خرید این واحدهای قدیمی روی می آورند.

به گزارش پرشین سازه ، سهم معامله واحدهای ۲۰ سال ساخت به بالا از کل بازار اسفندماه ۱۴۰۲، ۲۵.۵ درصد شده که نشان از کاهش قدرت خرید متقاضیان می دهد. این عدد در بهمن ماه سال گذشته ۲۰ درصد بود. اما سوال اینجاست که علت اصلی محبوبیت این واحدهای قدیمی ساخت چیست؟

تورم که بالا برود و به تبع آن، دستمزدها افزایش پیدا نکند، اولین اتفاقی که رخ خواهد داد، کاهش قدرت خرید مردم است. در نتیجه، طبیعی است که به سراغ واحدهایی بروند که زمان زیادی از ساختشان گذشته و امکانات کمتری دارند.
روند تورم، خرید سنتی مردم را به هم زده و باعث شده که خیلی از متقاضیان به سراغ واحدهای قدیمی بروند و با دریافت تسهیلات بازسازی، واحد مزبور را به جای مناسبی برای زندگی تبدیل کنند.
در گزارش اخیر بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن، این موضوع به وضوح دیده می شود و مشخصاً سهم واحدهای قدیمی ساخت از بازار مسکن با افزایش رو به رو شده است. در عوض، سال به سال از قدرت خرید متقاضیان واحدهای نوساز کاسته می شود و ناچاراً به خیل متقاضیان واحدهای قدیمی می پیوندند.

بر اساس گزارش های مزبور، در اواخر سال ۹۹ که آخرین سال ریاست جمهوری حسن روحانی بوده، سهم واحدهای نوساز از بازار مسکن معادل ۳۸.۴ درصد بود که نشان از قدرت خرید مناسب تر می داد. این در حالیست که سهم واحدهای قدیمی ساخت ۲۰ سال به بالا، ۱۴.۴ درصد بود.
حالا این روند معکوس شده و بیشتر متقاضیان مسکن، قدرت مالی کافی برای خرید واحدهای نوساز ندارند. همین موضوع سبب می شود که حتی سازندگان نیز رغبتی برای ساخت و ساز نداشته باشند و در طولانی مدت به کاهش بیشتر مسکن و افزایش قیمت ها منجر خواهد شد.
اولین سال ریاست جمهوری ابراهیم رئیسی با کاهش سهم نوسازها از بازار معاملات مسکن همراه بود. به نحوی که این واحدها فقط ۳۲.۵ درصد از بازار را به خود اختصاص دادند. این در حالی بود که ناگهان سهم متقاضیان واحدهای قدیمی ساخت بیشتر شد و به ۲۰.۵ درصد رسید.
سال به سال، همین روند ادامه پیدا کرد و امروز به این عدد استثنایی و عجیب رسیده است. در اسفند سال ۱۴۰۲؛ سهم این خانه ها ۲۲.۳ درصد شده است.

گرچه در اسفند سال گذشته، ترمز قیمت ها کمی کشیده شد و معاملات مسکن به کمترین حد خود رسید اما به نظر می آید که تغییری در فرمول و الگوی بازار خرید و فروش رخ نداد و سهم خانه های قدیمی ساخت به ۲۵.۵ درصد رسید. به این ترتیب می توان اعلام کرد که در قیاس با اسفند ۹۹، سهم این واحدهای کلنگی از بازار دو برابر شده است. البته در طی ۶ ماه دوم سال ۱۴۰۲، سهم کلنگی ها از بازار مسکن با نوسانات کاهشی همراه بوده اما بلاخره در اسفندماه به عدد هشدار برانگیز ۲۵.۵ درصد رسیده است.

طول عمر ساختمان های کشور، کم است!

متاسفانه در ساخت و ساز مسکن، رویکرد عمر طولانی واحدها وجود ندارد. در اروپا و کشورهای غربی، واحدهای آپارتمانی را به نحوی می سازند که تا ۱۰۰ سال هم عمر کنند. این در حالیست که طول عمر یک ساختمان ایرانی به ۲۵ سال هم نمی رسد. روند کاهش طول عمر ساختمان ها از دهه ۵۰ شروع شد. پیش از آن، طول عمر واحدهای مسکونی به ۳۰ سال می رسید.

البته بحث طول عمر ساختمان در شرایطی که مردم قادر به خرید یک خانه هم نیستند، بیهوده به نظر می رسد. خیلی از متقاضیان مسکن، قدرت خرید یک مسکن باکیفیت را ندارند و نمی توانند وسواس به خرج بدهند. به همین دلیل ناچارند نزدیک ترین مورد به بودجه خود را انتخاب کرده و همان را خریداری کنند. در سال های اخیر، بودجه متقاضیان فقط به واحدهایی می رسد که قدیمی ساخت هستند و امکانات خاصی هم ندارند.
تقاضای زیاد برای خرید این واحدهای قدیمی ساخت باعث شده که قیمتشان به سطح واحدهای تا ۵ سال ساخت برسد. به این ترتیب اصلاً بعید نیست که در آینده نزدیک شاهد خروج خانه های کلنگی از دسترس متقاضیان مسکن نیز باشیم.

• سهم واحدهای ۲۰ سال به بالا از بازار مسکن در اسفند ۱۴۰۲ به ۲۵.۵ درصد رسیده است.
• این افزایش نشان از کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن دارد.
• تورم و عدم افزایش دستمزدها، عامل اصلی این پدیده است.
• متقاضیان به ناچار به خرید واحدهای قدیمی با امکانات کمتر روی می آورند.
• این موضوع در بلندمدت به کاهش کیفیت ساخت و ساز و افزایش قیمت مسکن منجر خواهد شد.